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2019/9/61社区商业招商与销售管理社区商业租售定位社区商业租售比例社区商业租赁管理社区商业销售管理2019/9/62社区商业租售定位租售定位原则:市场租售态势对项目的影响(租售市场压力的大小);发展商的意图:若希望短期回笼资金,则建议尽可能的销售;若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造,则建议以租为主;若希望短期回笼资金,同时兼顾品牌的打造,则通常建议只售价值较高的街铺,而主力店及内铺只租。项目的租售前景预判。2019/9/63社区商业租售定位来自外部资料2019/9/64租金定位:通常是运用市场比较法进行定价,通过项目周边主要项目(相近或相类似的商业项目)的市场调研,进行综合比较,主要比较的要素有:a、整体区位b、商业氛围c、人流量d、主力店e、交通条件f、发展商实力g、规模主题h、升值前景社区商业租售定位—租价定位2019/9/65主要有两种方法对售价进行定位,即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似,综合比较上述几种因素进行分析,如中海坂田项目(参考项目综合系数评估表):比较因素权重%可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%社区商业租售定位—售价定位来自外部资料2019/9/66根据可比项目销售价格,通过市场比较法,得出项目市场参考价格,如下表:指标可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦合计权重值85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000——权重值比例0.70590.90910.71430.6742——所占权重20%30%30%20%——一层街铺权重均价268252503214269713843根据市场比较法推导出本项目的销售均价,约:13800元/㎡。社区商业租售定位—售价定位来自外部资料2019/9/67售价定位的另一方法为收益还原法,即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例:主要选取区位相同或类似参考性强的项目:雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等,进行横向比较。商业项目雅园路四季花城万科城毕加索大道华美丽苑惠鑫公寓四季春城租金水平(元/㎡)4575-80706060-6550-60根据目前市场租金水平判断,由于本项目商业处于成长期,平均租金约50—60元/㎡。社区商业租售定位—售价定位来自外部资料2019/9/68收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价,按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准,商业前期实际租金回报率一般为6%:均价=租金/投资回报率;由于项目周边商业尚处于市场培养期,租金价位较低,投资回报率相应较低,均价:60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡根据收益还原法,项目售价在10000—15000元/㎡之间。即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为:12000元/㎡左右。社区商业租售定位—售价定位来自外部资料2019/9/69无固定比例开发商战略是根本依据底商一般是销售大中商业(1000平米)原则上先租后售)内部商铺原则不售社区商业租售比例2019/9/610总体思路:以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表:生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家品牌24小时便利店等社区商业租赁管理—租赁策略2019/9/611优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税),发展商跟商户共同承担市场风险,共同分享利润其它形式年期一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约,餐饮业一般5—10年固定合约,可商议免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域,该区域目前商业还未形成规模,周边商业气氛不浓厚,要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间,所以租户生存角度考虑,有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外,可考虑为个别优质商家分担部份装修费用,藉以吸引其进驻商场,为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场,给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中,如果是前几位签约客户将给予一定优惠,如租金折扣,管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛,宣传推广是必不可少的,此费用有可能包括在租金中,也有可能在管理费中,为了更好的引进商家,宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件社区商业租赁管理—常用招商优惠形式2019/9/612社区商业租金模式纯租金保底+扣点租金“保底+扣率租金”两者取高纯扣率租金2019/9/613社区商业租金模式2019/9/614租金收取模式及计算依据影响租户应负多少租金因素:经营的商品业种店铺面积大小店的面宽店的位置承租户在整体策略重点角色市场可参考类比租金2019/9/615租金收取模式及计算依据新开业正常期成熟期……台湾:部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑,有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。2019/9/616社区购物中心费用收取类型管理费(空调费有的含在内);宣传推广费(推广基金,若包含于管理费中,则此项费用不收取);收银系统使用费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时)履约保证金;租金押金;水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金;施工管理费;保险金;刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时);合同相关律师费、税费;店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时);设备使用费(大型机电设备等)。2019/9/617某项目租金预测楼层/Floor单元/Unit套内建筑面积/Area(m2)品类/TradeMix保低租金/rental(RMB/Day/sqm)总租金/TotalRental(RMB/Month)B1B101健身GYMB102餐饮(厨房)F&B(kitchen)B103美容美发SPA&HairSalonB104美容美发SPA&HairSalonSub-total0#DIV/0!L1L101银行BankL102餐馆F&B-restaurantL103餐馆F&B-restaurantL104服务ServiceL105邮政储蓄ServiceL106服务ServiceL107服务ServiceSub-total0#DIV/0!L2L201餐馆F&B-restaurantL202餐馆F&B-restaurantL203服务ServiceL204茶室F&B-teahouseL205服务ServiceL206服务ServiceSub-total0#DIV/0!L3L301餐馆F&B-restaurantL302餐馆F&B-restaurantL303足疗中心FootMassageL304服务ServiceL305服务ServiceSub-total0#DIV/0!Total月租金水平0#DIV/0!年租金水平来自外部资料2019/9/618某项目前五年运营收入及费用预期不包含前期投入费用1,912万元来自外部资料2019/9/619生活百货类超市类餐饮类便利店类服务配套及服饰精品类美容美发类生活家居类休闲娱乐类社区商业租赁管理—各类型商家物业条件2019/9/620业态商家百货生活百货JUSCO、伊藤洋华堂、北京华联、物美、步步高超市大型综合超市(大卖场)沃尔玛、家乐福、大润发、世纪联华、物美社区标超华润万佳、苏果、各区域性超市餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店——7-11、快客、好邻居服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活(天工坊)、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居——瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲——避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心各类型商家列表示意来自外部资料2019/9/621生活百货物业条件技术指标具体要求需求面积(㎡)25,000-30,000单层面积(㎡)6,000-8,000,长宽比一般大于10:7经营楼层选择(层)-1-4结构层高要求(m)≥5进深≥50楼板承重(Kg/㎡)超市区≥500,其它楼层≥350给排水提供市政管道供水,日供水量≥100吨;排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路,另需配备柴油发电机以备急用中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯,客梯和货梯各两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井,为风机设置机基;其他排污系统均要建设到位卸货/理货区(㎡)500-1,000停车位(个)500-800物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供来自外部资料2019/9/622技术指标具体要求需求面积(㎡)10,000-25,000单层面积(㎡)5,000-10,000经营楼层选择(层)-1-3结构层高要求(m)≥4.8进深≥50楼板承重(Kg/㎡)≥700-1000给排水提供市政管道供水,日供水量≥100吨;排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器,电量要求约为100kw-150kw/1000㎡,同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通,国际品牌一般要求与消防到位店内垂直交通每层设置自动扶梯,货梯两部*3T电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井,为风机设置机基;其他排污系统均要建设到位卸货/理货区(㎡)500-1,000停车位(个)200-500物业交付装修标准毛坯大型综合超市物业条件来自外部资料2019/9/623技术指标具体要求需求面积(㎡)1,000-3,000单层面积(㎡)1,000-3,000经营楼层选择(层)1~2结构层高要求(m)≥4.5楼板承重(Kg/㎡)≥500给排水接驳到位,日供水量≥100吨;供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw-150kw/1000㎡,并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位(个)50-150物业交付装修标准毛坯标准超市物业条件来自外部资料2019/9/624技术指标具体要求需求面积(㎡)100-500单层面积(㎡)100-500经营楼层选择(层)1结构层高要求(m)≥4.5楼板承重(Kg/㎡)≥500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯便利超市物业条件来自外部资料2019/9/625技术指标具体要求需求面积(㎡)1,000-3,000单层面积(㎡)500-1,000经营楼层选择(层)1~3结构层高要求(m)≥4.5楼板承重(Kg/㎡)≥500中央空调不需要,自装电梯(部)2步梯(部)1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量(个)50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯大型中式正餐物业条件来自外部资料2019/9/626技术指标具体要求需
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