西安香江泾渭分明财富中心商业项目全程提案_130P_XXXX_阳光行

项目自身解读区域审视项目整体定位项目物业规划建议项目整体推广方向一期营销推广项目整体工作思路我是谁？WHOAMI？[项目自身解读]项目位置西安市北郊，渭河与泾河交汇之处，距西安市中心约26公里。项目指标项目占地：约4000亩总建面：约336万平米容积率：约1.26湿地公园项目物业类别复合型物业公园物业企业总部物业生态湿地项目主要特色价值湿地、水系、泾渭双河项目内拥有天然湿地项目外紧邻泾渭双河。项目自然景观和生态条件得天独厚SWOTS1.项目规模大，大盘开发优势明显；S2.先进开发理念，产品的差异化；S3.项目自身配套丰富，物业形态较多；S4.土地取得成本相对较低，成本优势明显；S5.项目自身具备罕有的生态湿地公园，为市场稀缺。W1.项目所在区域属于西安远郊区，交通不便利；W2.项目规模较大，开发周期较长；W3.项目后期投入与配套设施的维护成本较高。O1.区域未来规划发展前景看好；O2.城市的发展，土地逐渐稀缺，远郊项目越来越被人们所关注；O3.生态观念，逐渐受到重视，生态化大盘将成为未来的主流。T1.目前区域客户购买力不足；T2.前期营销将面对区域内竞争项目的威胁；T3.目前政府对房地产进行宏观调控，市场进入观望期洲；T4.区域内目前在售楼盘价格低廉，会对本项目造成一定价格干扰。项目SWOT分析S优势W劣势O机遇T威胁[区域审视]问题区域凭借什么来支持这么大规模项目的开发•目前基本独立于整个西安房地产大市场之外，区域特征明显；•短期内依托区域少数大企业职工基本购房需要存在；•少量吸引在西安新北城工作的普通工薪族来此置业；•此区域目前已吸引部分来自各地的投资客的目光；•未来区域发展依托工业园区建设有条件地逐步发展；•远期未来形成西安都市圈内的卫星城市。区域地产现状根据国务院批准实施的《关中—天水经济区发展规划》，为加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市，省政府决定设立西咸新区，确定范围为西安和咸阳两市接合部，以渭河为中轴线，西起规划中的西咸环线，东至泾渭交汇口，东西横贯50公里、南北扩展5—10公里的整体板块。渭河生态景观带以渭河为轴线，西起涝渭交汇口，东至泾渭交汇口，南北两岸延伸800—1000米，规划面积108平方公里。咸阳空港产业园现代产业聚集区五陵塬历史文化聚集区渭北综合商务区渭河生态景观带泾渭新区未来规划发展五大功能版块集产业、文化、商务、物流多功能于一身的综合生态区域。现代产业集聚区三大物流园区之一秦汉历史文化集聚区商务休闲中心和标志性经济密集区生态宜居新区12345交通支持产业支持文化支持商务支持环境支持泾渭新区未来发展提供了对本项目的客观支持——交通、人口、环境、商务氛围。区域未来发展[项目整体定位]定位缘起：——回顾自身生态湿地公园生态、休闲、度假物业生态办公、总部基地罕有的超大整体规模项目自身卖点产品方向独栋、联排、双拼多种形态研发基地集群办公物业生态湿地、双水系优美景观生态别墅度假公寓企业总部百万平米大盘开发公园住宅休闲度假物业企业总部基地国家级湿地公园超大规模居住物业案例借鉴·星耀五洲案例借鉴·北京华侨城案例借鉴·北京中关村案例借鉴·西溪湿地定位方向——国家级生态湿地公园案例研究——ThemostsuccessfulMarketplananalysisinChina西溪湿地国家公园位于杭州市区西部距西湖不到5公里，一期占地面积3.46平方公里，是罕见的城中次生湿地。这里生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”，是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。项目简介运营核心以国家级湿地公园为规划，申报“国”字号湿地公园，以此为最大亮点，充分宣传，借势造势，最终取得成功。——总部基地案例研究——ThemostsuccessfulMarketplananalysisinChina北京中关村总部基地中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，地处西南四环交汇处，科技园出口，项目总投资约65亿人民币，占地面积65公顷、总建筑面积145万平方米，规划建设500余栋总部办公楼、五星级酒店及精品商业街。总部基地核心区目前已形成300多栋企业总部大楼、已入驻逾400家国内外大中型企业，并辐射一平方公里范围内近4000家中小型企业，其中约110家企业年收入过亿、上市公司17家、中央国资委一二级企业50余家。项目简介效果北京中关村的建成，大力带动了全市产业的发展，其中最大的推动了周边房地产业的发展，包括酒店，商业街，住宅等。——休闲度假物业案例研究——ThemostsuccessfulMarketplananalysisinChina北京华侨城旅游主题社区项目位于北京市东四环和京沈高速路交接处。项目总占地1.5平方公里，其中主题公园占地100公顷，房地产及商业占地约50公顷，总投资约为25亿元。项目从功能上主要分成三大区域，分别是主题公园区、主题居住区和主题商业区。在北京世纪华侨城旅游主题社区的建设过程中，主题公园与主题居住区、主题商业区将在概念上互为依托，景观上互为借用，将建设成为一个绿色、生态、环保、人文、休闲、高尚的大社区。项目简介运营核心以主题旅游，休闲度假为先驱，带动商业，住宅发展，启动稳定后，旅游，商业住宅，相辅相成，相互作用，最终取得成功。——超大规模居住类物业案例研究——ThemostsuccessfulMarketplananalysisinChina标杆性案例星耀五洲颠覆概念的规划星耀全国的定位星耀五洲项目概况项目地：天津津南区天嘉湖建筑面积：300万㎡规划分为：欧洲，亚洲，美洲，非洲，大洋洲。每个洲具备独特的洲际风格的建筑，园林，水景。因此得名星耀五洲国内运营项目中最大的胜利地产的革命Casestudies规模交通——共通点——4000亩占地；周边7000亩水域；300万㎡建筑面积从北京到天津本项目车程1个小时20分钟；天津火车站到本项目60分钟；机场到本项目30分钟；项目设置小区大巴，定时定点发车，解决交通问题配套公建区：酒店，美食城，游艇俱乐部，超市，商场，企业总部，医院，学校，幼儿园等高层，小高，洋房，特色别墅项目定位服务滨海、面向全国、吸引世界的“世界级的休闲平台，全球化的观光天堂，国际性的居住社区。高端现代服务业功能区+滨海新区产业承接基地+民营经济成长基地+生态宜居的魅力城市形象星耀五洲定位形象——借鉴点——借鉴策略服务滨海、面向全国、吸引世界的“世界级的休闲平台，全球化的观光天堂，国际性的居住社区。定位具备足够高度和发散度高端现代服务业功能区+滨海新区产业承接基地+民营经济成长基地+生态宜居的魅力城市复合型新城充分利用产品的复合性，促成高定位，以高定位为发散基础，疯狂向外传播，一炮而红。定位复合型新城借鉴指标具备高度利于后期延展解决交通软肋开设社区BUS产品营销深度发掘项目特有优势支撑定位充分利用自身规划合理的调控推售策略——案例反思——Casereflection以旅游产业为先驱，借势造势，带动整体项目项目稳定后，以商业、度假旅游、商务、住宅四点相互作用推动整体项目发展所以我们的目标是因此本项目具备了旅游、休闲、度假、居住、商务几大功能属性打造西安最大的集商务办公、居住、旅游、休闲度假为一体的独立生态城。产品达到的形象凡是提到香江泾渭分明项目，他在人们心目中的形象是大型的、生态的、现代化的城区，所有人都向往的地方，是另一座现代、生态化的西安卫星新城。因此本项目定位于大西安下的泾渭新区生态旅游城项目形象定位：Projectimageposition国际生活四大标准：超稀缺造城运动超稀缺生态价值超稀缺完美配套独特创新的产品设计理念和生活体验——生态之镇世界城邦——ecologicaltown，internationalcity案名LOGO示意CaseLOGOhint建议案名LOGO示意CaseLOGOhint香江环球，将企业信息灌入其中生态之地，洲为规模的表现家的港湾，生活的归宿[项目物业规划建议]1、将建成一个集国际会议接待中心、区域性生产和科研服务中心、商务型休闲度假中心和综合商务服务中心的国际化、现代化、特色化、多功能的新城区，一个汇聚活力的财富创新之源；一个生态环保、可持续发展的宜居新区；一个拥有深厚文化底蕴的休闲之洲。2、充分考虑各地块自身价值分析，以及独立地块在整个项目用地中所处的价值位置；3、对每块地块均从居住价值、商业价值、交通环境、外部环境等因素进行分析；4、针对地块的各自不同条件，通过容积率的预先假定进行项目分区功能和档次定位5、景观设计，是本项目的最大亮点之一。应充分体现项目生态特色。产品设计可以区域景观为核心，做到户户有景。项目地块规划原则DK-5DK-3DK-4DK-2DK-1DK-9DK-10DK-11DK-12DK-13DK-14DK-8DK-15DK-16DK-7DK-6•地块划分以路网为界线。项目地块划分建议地块规划用地面积（㎡）假定容积率建筑面积（㎡）物业类型DK-1107303.072.5268257.68小高、高层、会所、幼儿园、底层商业、社区配套DK-2606970.6137025.17学校用地：小学、初中、高中DK-3112037.062.5280092.65小高、高层、社区配套DK-4108995.152.5272487.65小高、高层、多层、社区配套DK-5171719.093.0515157.27小高、高层、医院、幼儿园、底层商业、社区配套DK-61500亩//生态湿地公园DK-759577.180.423830.87度假别墅、文体休闲设施、水乐娱乐中心、游艇俱乐部DK-82157970.486318.8中央公园、度假别墅、文体休闲中心、DK-997842.82.5244607超五星级酒店、公寓、国际会议中心、DK-10162902.262.5407255.65大型商业、办公写字楼、公寓DK-11102648.52.0205297总部基地DK-1245647.052.091294.1办公（区域生产中心）、公寓DK-13107556.321.5161334.48小高、高层、别墅、底层商业DK-1489215.041.8160587.07花园洋房、别墅、小高、高层、底层商业、社区配套DK-151095731.5164359.5花园洋房、别墅、小高、幼儿园、小学、初中DK-16107699.660.8591544.71花园洋房、别墅、社区配套合计2586569.54/3260486.98容积率：1.26项目地块指标、物业建议序号类项项目功能建筑面积(㎡)1商业超五星级酒店、大型商业、底层商业街24万2教育双语幼儿园、小学、初中、高中882453商务办公国际会议接待中心、公寓、写字楼、总部基地、区域生产服务中心约60万（不包括公寓）4医疗医院、医疗网点约3万（医院2.4万)5文化娱乐生态湿地公园、文化公园、体育公园约3万6社区服务（金融网点、邮政、会所、老人活动中心等）115007其他182659合计约112万各配套建筑面积按千人指标来算，可适度提高或减少3-5%；配套设施功能表现代简约主义风格建筑风格呈现都市化、现代化的特点。1、采用地面、空中、屋顶多层次立体绿化，使室内外环境相互渗透，让住户尽享繁华都市中的清新、自然。2、户型设计强调的是通风和景观的均好性。在建筑形体设计中采用空中花园，270度低台落地观景窗，使家不再成为封闭的城堡而是与自然环境息息相通。3、追求的是一种简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。4、在外墙设计中，多运用直线及几何图形，采用清净，平和的浅色，与周边景观相结合。建筑风格建议建筑风格示意图建筑风格示意图在北方的冬天，呈现稀缺的活水和“清水养鱼”；园林景观设计建议打造全球同纬度最漂亮的园林。[项目总体营销推广方向]一个基本立足点——基于国家级生态湿地公园度假区申报一个“国字号”品牌有利于带动项目整体形象的提升和迅速确立；打造“国家级生态公园”为首批推出单位的定价提供坚实基础；借“国字号”推