物业管理有限公司工程部运作手册DOC

第一章人员架构及管理范围1.1架构图总人数：39人总工程师1人资料员1人空水工程师1人电气工程师1人综合维修工程师1人强电主管1人弱电主管1人空调主管1人给排水主管1人高级技工6人高级技工2人高级技工4人高级技工3人高级技工2人技工4人技工1人技工4人技工2人技工2人1.2物业管理工程部的主要职责工程部负责：A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对业主、租户开展有偿服务D.对装修工程进行监督管理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：1.2.1在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。1.2.2定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。1.2.3负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。1.2.4负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。1.2.5加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。1.2.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。1.2.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。1.2.8根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、楼宇中央控制室等可能需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。1.2.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。1.2.10紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、总工程师及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。1.2.11推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。1.2.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，以提高环保和成本控制的效益。1.2.13负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。1.2.14收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。1.2.15负责组织物业各种设备的备件确定、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。1.2.16经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及应用维修新技术，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。1.2.17检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理公司所定的规章和安全标准施工。1.2.18解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。1.2.19制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。1.2.20外判维修保养把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有：a.制冷机组b.电/扶梯c.空调自控机组d.电话交换主机e.消防报警系统f.保安技防系统g.水处理系统h.电脑系统1.3工程各班组职责范围1.3.1强电专业职责范围1.3.1.1负责整个电气系统的运行和资料管理。1.3.1.2负责发电机的运行管理。1.3.1.3负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。1.3.1.4负责空调、冷冻设备动力电源供给。1.3.1.5负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。1.3.1.6负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。1.3.1.7负责物业临时供电的安排和计划。1.3.1.8对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。1.3.1.9负责燃油的储存和发放。1.3.1.10配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿服务。1.3.1.11详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。1.3.1.12负责物业内电/扶梯的运行管理。1.3.1.13负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。1.3.2弱电专业职责范围1.3.2.1负责物业的门磁，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备，楼宇自动管理设备，电视设备，综合布线，信号增强等系统的运行管理。1.3.2.2负责所有以上设备的维护保养和运行记录。1.3.2.3详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，作出适当检修，使设备重新投入运行。1.3.2.4配合物业管理部，负责向业主、租户提供有偿服务。1.3.2.5熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。1.3.2.6熟悉系统的分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。1.3.2.7严格执行工程部规定的机电系统的运行方案。1.3.2.8监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反应并作报告及提出建设性意见。1.3.2.9做好电器设备及弱电房的消防工作和卫生工作。1.3.2.10实行24小时四班/三班制不得擅离职岗，交接班之前做好各类汇总并打印。1.3.2.11定期对各类设备和工具做定期清洁、检修、测试。1.3.2.12每周、每月总结运行、故障、记录。1.3.2.13积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的业务水平。1.3.3空调班组职责范围1.3.3.1熟悉空调系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。1.3.3.2制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结上报。1.3.3.3做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。1.3.3.4做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶到现场，处理事故。1.3.3.5班组员工积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。1.3.3.6做好空调系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的校正。1.3.3.7做好空调设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。1.3.3.8做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。1.3.4给排水班组职责范围1.3.4.1负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。1.3.4.2熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格。1.3.4.3做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，马上上报总工程师。1.3.4.4做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时记录请修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。1.3.4.5积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告总工程师，同时提出个人建议或解决措施。1.3.4.6做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责水箱的清洗。1.3.4.7负责燃气系统、设备的维修保养。1.3.4.8认真贯彻执行总工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。1.3.4.9积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各种任务。1.3.4.10积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。1.3.5综合维修职责范围1.3.5.1负责公共范围内和管理处的家具、陈设的修理和翻新。1.3.5.2负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改.1.3.5.3负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。1.3.5.4负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。1.3.5.5负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。1.3.5.6负责各种机器设备的维修保养。2.1.建立组织机构的原则建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是：2.1.1.在物业总经理领导下的总工程师负责制原则。2.1.2.精兵简政的原则。能由社会承担的工作,要尽量委托专业厂家承担。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏，专业主管必须坚持在第一线工作。2.1.3.设备管理、技术和经济三位一体的原则。2.1.4.职责职权对应分明的原则。在统领全局的前提下,职权分散有利于提高效率,有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。2.1.5.保持最佳管理幅度的原则，通常以4-8人为佳。2.1.6.信息反馈和调控的原则。2.1.7.按各个物业各自的特点、专业人员的技术水平设计组织体制。2.2.工程部组织机构的设计物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部组织机构的设计，应体现统一领导、分级管理的原则。2.2.1.各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应。2.2.2.在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。2.2.3.处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。2.2.4.组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。2.3.工程部组织机构的设置方式工程部组织机构按专业系统设置，工程部在总工程师统一领导下，下设若干个专业作业级，如下图所示。第二章岗位职责一、总工程师的岗位职责直接上级：总经理直接下属：各专业工程师、文员岗位职责：1．贯彻总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。2．主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。3．全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。4．安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5．审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。6．参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7．深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8．负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。9．培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。10．组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。11．根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12．负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13．确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。14．为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。素质要求：15．基本素质：