物业管理运作制度(doc13)(1)

物业管理运作制度1.管理处管理制度2.配电房及特种作业人员安全制度3.配电设备保养规定4.水泵房管理制度5.低压配电房操作程序6.高压环网柜安全操作7.给排水管理制度8.财务公开制度9.员工工作服管理规定10.工程临时用电制度11.员工工作指引及行为规范12.管理人员培训制度13.管理人员奖惩制度14.回访制度一、管理处管理制度管理处是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：一、管理处是住宅区最核心部位，闲人不得进入。二、管理处实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。三、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。四、管理处值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。五、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警，派警员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与管理处联系，以便随时调度，合理处理。六、管理处各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。七、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。八、如警情较大，应立即与“120、119”等机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。十一、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。二、配电房及特种作业人员安全制度一、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。二、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。三、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。四、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在场。严禁违章操作，确保安全。五、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。六、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。三、配电设备保养规定一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。九、每年对接地网检查、测试一次。十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。十一、功率因素补偿低于0.9时，应及时修复。十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。四、水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100％良好状态。八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。五、低压配电房操作规程一、合闸送电操作规范：1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。4、合闸后检查各表指示，并观察五分钟。二、停电操作规范：1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。2、断开低压配电柜总开关。3、挂好禁止合闸标志三、维护作业：1、严禁带电操作。2、按计划进行维护保养。六、高压环网柜安全操作一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。三、严禁在室内吸烟。四、操作环网柜前，应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。五、断电后，必须进行接地保护。六、合闸前，必须断开接地保护。七、给排水管理制度一、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池以保持卫生。三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。四、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途。六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水浸。七、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。十一、接到供水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。八、财务管理公开制度为了进一步规范管理运作，加强群众监督，依照《辽宁省住宅区物业管理条例》有关物业管理法规、政策，特制订本制度：一、管理处需定期向全部业主公布的财务帐包括：管理服务费收入和支出情况。二、管理服务费的收入包括部分商业用房租金、向业主收取的管理服务费、有偿维修费等其他合法收入；管理服务费的支出包括公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。三、管理服务费的收支项目，由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次，接受有关部门和业主的监督和咨询。四、财务管理公开采用定期在花园宣传栏内张榜公布，过期到管理处查询的形式。五、如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目，须向全体业主书面说明。六、如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑，请到管理处查询。如需对帐目进行说明或必要的更正，须另行在宣传栏内公布。九、员工工作服管理规定一、新工作服：凡新到岗人员均发放两套工作服，工作满两年后，可更换新工作服。二、不得在上班时间以外着工作服，不得将工作服转借给其他人。三、如因工作原因造成工作服损坏，需由当事人写明损坏原因，书面报告管理处主任，经管理处主任同意后方可更换。四、非因工作原因造成的工作服损坏，由当事人自行承担购买工作服的费用。五、冬、夏之交需更换工作服时，需由领用人将工作服清洗干净，交还管理处后，由管理处统一发放。六、如员工办理离、辞手续时，需将工作服洗净后交回管理处，并作为离、辞人员完善手续之一。十、工程临时用电制度为了加强小区的用电管理，防止用电不当而发生人身安全、设备安全事故，确保小区电力正常运行，特制定此制度。一、前来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。二、必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表，按负荷大小、长度选择导线、漏电总开关。用电量不得超过总负荷的20％，线路安装高度不得低于15M。三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡质软电缆。四、线路必须是三线四制，另外加一条可靠的保护接地，每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝。五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。六、使用电动工具时，必须检查其绝缘强度是否达到0.5MΩ以上,不得戴手套，长袖衣服要扣钮扣，违反者后果自负.七、烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。电焊时必须两人以上同时作业，至少配备1211灭火器一个。八、电焊作业完成后，必须详细检查周围环境，是否有遗留火种，确定无热源后方可离开现场。违者重罚并赔偿经济损失十一、员工工作指引及行为规范（一）管理人员守则一、总则1、热爱祖国，拥护共产党领导，遵守国家法律、法规和各项政策，遵守公司规章，维护国家尊严。2、遵守社会公德，讲究职业道德，讲究文明礼貌，热爱本职工作，维护公司声誉，遵守劳动纪律。3、敬业乐业、积极进取、刻苦学习专业知识、不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。二、忠于职守1、按时上、下班，工作时间不得擅离岗位，不得迟到早退，下班后未经允许不得在小区内逗留。2、上、下班必须行走员工通道，进入岗位必须穿工作制服。3、工作时间不得打私人电话，不得陪带亲友到工作区域参观游逛，操作人员不得会客。紧急的私人电话则由所在部门或人事部接收转告。4、在工作岗位上不准吃东西、不准阅读书报、不准聊天、唱歌、听收录音机。5、未经部门主管指派，员工不准进入本岗位工作区外。6、不准与客人争辩、不准用粗言秽语对待客人与同事、不得讥讽或嘲笑客人、不允许存在不理睬客人的怠慢行为、不得在公共场合与人争辩或大声喧哗。7、在工作(服务)岗位，要热情、礼貌、周到接待客人，与客人和同事交谈要使用敬语。当值时要按公司要求的标准姿式站立服务，不准倚靠墙壁或家私，不准高声谈话或聊天，不许当着宾客的面做不雅观的动作，如：梳理头发、掏耳朵、触摸鼻孔等。8、公司员工不得利用职权给亲友以特殊优惠。三、工作态度1、礼貌。礼貌是公司员工最起码的准则。无论对待客人还是对待同事都要以礼相待，使用敬语。在对客服务时，还要做到：迎客要问候声、离别客人要有致谢声、工作出现差错和失误要有致歉声。2、微笑。微笑服务是公司对员工的基本要求。微笑自然、得体、要发自内心，使客人感到宾至如归、温馨和谐、轻松愉快。3、效率。做任何事情都讲效率，说到就要做到，对工作不推诿、不拖拉，接待客人要善始善终，交接工作要清楚。4、责任。对各项工作要有责任心，要有对客人、对公司高度负责的精神。5、诚实。诚实、可靠、正直、不循私情、不行贿受贿、不贪图别人的钱财和物品、不向客人索要小费。6、细致。认真、耐心、细致、兢兢业业、一丝不苟。四、仪表仪容1、员工进入岗位必须穿着工作服，并保持工作服干净、整洁，领花、袖口要扣好，衬衣要将下摆放入裤(裙)内，西装要系领带，皮鞋要保持光亮，袜头不可外露，不可穿破损的袜子，衣裤的纽扣要扣好，拉链应拉紧。2、保持身体清洁、勤洗澡冲身，勤更换内衣、勤洗头剪发、勤修剪指甲；工作期间不吃异味食品，保持口腔卫生。3、不准梳留怪异发型，女员工不准披头散发，头发长度不宜过肩；男员工头发发脚不遮耳部，发长不盖衣领，每天须剃胡须，不准烫发、不准留小胡子、不准留大鬓角。4、站立要端正，挺胸、收腹、抬头、两眼平视。男子两臂自然下垂于体前交叉，右手放在左手上。女子将双手背于背后；男子双脚开立与肩同宽，脚尖向前；女子双脚呈＂Ｖ＂字形，膝和后脚跟要靠紧。5、就坐姿式要保持上体挺直，两肩放松，下巴向内收，胸部挺起，使背部与臀成一直角，双手自然地放在膝上，坐