山东九州平原项目运作模式及招商思路-35PPT

山东九州置业平原项目运作&招商思路【报告内容】1.项目定位思路2.开发理念建议3.项目操作模式4.产品定位思路5.整体运营模式建议6.招商执行策略与细则7.营销思路8.附一、项目分析与市场初步评估9.附二、项目定位与操作示意10.附三、xx商业资源举例项目定位思路为：地标性旗舰商业综合体做平原第一个特色化、个性化、商业服务商业特区先商业后地产开发理念建议﹡回归商本位﹡做足业文章﹡打好投资牌﹡经营泛商业项目模式思路W4W2差异化决定项目核心竞争力差异化的空间规划。W3W1差异化的消费体验差异化的运营模式产品定位思路为：街区商业与主题商场组合的商业综合体一站式/特色/购物体验花园（CITYMALL)定位诠释：一站式：全方位、立体化满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多方面需求，保证消费的便利性与体验性；特色：或以产品特色，或以经营主题，或以营销手法等，以特色确立市场领导地位；购物中心：以购物为主，以娱乐、餐饮为辅，既可以最大程度的保证人气与商业氛围，从而与其他业态形成有效互动，又能保证业态多样性、便利性与体验性，提升项目整体竞争力。主题商场可以设置购物中心、星级酒店、休闲娱乐室等运作模式托管模式自营与租赁租赁模式自营模式以大力招商为支点以高额回报为支点以保留部分产权为支点以周边商业氛围为支点项目整体运营模式建议结论：通过经营运作方式分析，结合本项目实际情况，我司建议保留部分产权以引进主力店，从而快速提升人气，提高其余部分产权的销售价格。然后通过部分托管方式进行统一经营、统一管理来保障本项目的持续性发展。为有效降低开发商资金压力，规避风险，同时又能有力把控整体方向，保证统一形象，采取租售结合，统一管理，分散经营，并先行招商，引进主力店，确定项目整体定位，之后有选择性地出售部分物业产权，其余部分进行使用权的出售。商业模式建议树立品牌，整体招商，统一经营管理扩大项目商业服务范畴，增加附加值联动营销，扩大项目认知面招商执行策略增加商业附加值：提高优质的管理服务、优良的商场环境、严密的保安措施另设增加多个多功能服务区，及消费增值服务组合，引入知名商家，引入适合多个年龄结构人群消费层的商品。招商业态定位一般而言，可供大型综合性商业中心选择的业态包含以下几种：大型商业经营业态的选择，大多是以上业态的选择和组合，但这种组合应是动态的，而不是固定的。对于本项目而言，根据本地市场需求及经营模式来确定项目业态组合与布局就显得至关重要。招商细则－阶段工作安排本项目的阶段性招商工作主要分初步推广、全面推广、落实商家进驻、交付使用及试业开幕四个阶段来开展。招商细则－招商渠道大型商户招商前置提前进行商铺全城大客户招租洽谈在正式招商前可利用我司及贵司商业资源提前锁定目标客户，进行前期洽谈启动我司营销全程服务xx资源客户网xx客户资源招商细则－我司的优势从房地产市场自身发展规律出发，充分考虑区域同类型物业竞争形势，本着尽可能利用我司营销网络和客户资源的原则，充分节约推广成本，加大营销力度，缩短招商时间。规范专业创值商业经营作到：多节点，多层次规划系列情景式休闲广场，既保障了餐饮、购物、休闲的舒适性，又为各种商业活动提供多个推广平台。街、平台、小型休闲广场等商业景观，创造商业新肌理。关键词：商业场所精神：thesenceofplace营销思路以ＣＥＰＡ、旗舰级商业广场主题体验式来提升项目形象，引发市民认同的形象，确定城市商业名片……短期内打造地标项目。关键词：一个新商业体验文化理念的升级营销思路关键词：商业经营、多元商业，多重商机中小型特色餐饮、娱乐、休闲。未来商业形态包含街区商业的临街商铺和单体商业楼，形式多样，为经营和投资提供了多元化的产品，以满足不同层面的市场需求。突破本地商业市场中“百店一味、千店一面”的瓶颈，将单纯的满足基本消费功能引领至更丰富意义上的“休闲空间的享受”营销思路前期论证及全案策划无疑是商业地产项目成败的关键，我司凭借资深背景及结合本土实战经验，在市场调研、功能规划及商业组合、商业空间设计及营销策划上均更胜一筹。我司商业房地产策划包括：市场调查及地块研究报告地块（生地）产品及功能规划项目投资可行性评估报告商业面积及商业空间规划项目业种及动线安排产权式商铺销售代理及推广设计、配置与相关服务设施考量我司下步工作项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。项目离铁路较近，且无景观优势，不以开发高档住宅物业。区位及交通优势明显，离已有商业核心区较近。平原县经济发展前景看好，投资概念将吸引大量投资入市，对提升项目价格有较大支撑。根据调查，平原县大型投资物业较为稀缺，市场竞争小。以高层建筑为切入点，树立项目在片区的地标形象，聚集人气项目地块位于中心区东部门户位置，可通过特色的外立面设计成为片区的标志性建筑。平原县无高层商业建筑，且地块位于交通要道和政府规划发展重点区域，可通过建立高层建筑提升地块价值，进而提升项目价值。除高层建筑和特色的外立面外，还要求多设置广场、停车场、景观休闲等带有特色的硬件设施，吸引人流，建立新的商业核心区。附一、项目分析与市场初步评估制造创新投资概念对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。商业定位应与项目西侧现有商业配套现状形成互补平原县商业多集中于平安路青年路路口和平安路车站路路口之间，以中档偏低为主，本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所提升。在本项目周边商业项目中，万隆商场商场和华联超市提供“用”的消费，服装大厦和供销大厦解决了“家居”的问题，但已规划拆迁，但在更高层次的休闲、餐饮、娱乐、时尚品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行优势互补。在项目所在片区北侧已规划较高档住宅，届时附近居住的多是白领、私营企业主等较高收入家庭，随着其工作和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所，但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市场空间。高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略回避风险招商和销售（如何实现高层商业物业的100%招商销售）产品规划设计（只有合理的产品，才会有最大化的利润）价格突破（如何实现高利润空间？）。本项目市场的初步评估。项目位于平原最核心的商业区／项目所在区域与地位已经奠定本案商业价值和潜在的稀缺价值／具体到微观而言／本项目的位置／交通人流／商业的认知都是非常成熟的，且该区位又是平原最为优越的地段，为此我们认为该项目市场承受面没有任何问题．如何通过操作把项目的潜在优势挖掘出来是该项目核心问题点，其突破点在于项目总体定位——中心区最具投资价值地标性商业旗舰突出项目区域交通优势,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务/市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等；通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势，近一步挖掘项目资源，包装投资概念；项目以投资概念为主，有充足的理据支撑：片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理项目自身最大特征——地标性商业旗舰。附二：项目定位与操作示意项目文化定位——中心区一站式的都会生活结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及本项目属于商业核心区的后生活平台的特质，将本项目包装成为提供丰富多彩的都会生活的平台；档次定位——中档偏高纵观相关行业的发展，原有平原县中档消费场所经营火爆和供应不足已经是不争的事实，也更加说明了中档偏高的消费市场之广阔以符合市场主流的中偏高档品牌经营来吸引消费者，填补平原中高档餐饮休闲娱乐的市场空白点，并以少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。中心东区标志性主题休闲E站！——集购物、美食、休闲、娱乐于一体主题定位在完善中心区休闲娱乐的基本功能的前提下，为项目赋予一定的物业形象。为增加项目的特色，建议本项目在广场、中庭、休闲区等处设置水景景观、音乐喷泉等以都市魅力所在来形容商场的形象，最能体现项目的品质定位、经营定位、项目之开发高度经营定位打造平原县中心区“吃喝玩乐购”的第一站！休闲娱乐地带美食广场时尚动感前沿商业驱动式营销作为投资物业，最影响目标客户的关键问题是能否给投资者置业信心，因此我们根据发展商实力提出商业驱动式营销。在销售前期通过底商的经营展现发展商实力，通过品牌经营及业态组合提升项目档次及形象，通过经营状况支撑项目高投资回报率，因此本项目中商业部分充当着整个项目的价值驱动器，使各部分物业销售形成良好的链接效应。商业驱动式营销商业驱动品牌商家进驻招商启动全面经营投资前景投入使用高层商业销售经营旺盛高层商业销售底商销售形成人气招商概念经营休闲E站，占据核心赚钱领域！诠释：在中心区娱乐商业项目严重缺乏及原有片区同类经营项目参差不齐分布散乱的现实情况下，本项目适时推出一个全新的、特色的多功能的休闲驿站，将为商家提供绝佳的经营平台。招商策略以超强的商场硬件条件及商户组合定位吸引商家针对不同商家实施弹性招商政策以周详的招商计划部署招商工作。向管理要效益，以效益引商家。营销概念投资核心标志商业，占领中心财富高地！诠释：根据我司研究，目前市场上绝大部分商铺投资者最关注的是商业项目的地位、投资前景、经营定位等因素，尤其标志性特色商业特别容易唤起其投资欲。因此在营销概念推广期要着重宣传“标志”、“中心”、“财富”，最大限度地刺激投资者的眼球，引起市场高度关注！操作模式建议方案一：引进知名品牌经营管理公司进行经营管理优势：发展商不需投入经营管理力量。可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。知名品牌经营管理公司有丰富的经营管理经验，能在短期内将商场良性运作。由知名品牌经营管理公司经营，对投资者的信心帮助极大，对销售有利。劣势：在租金收益不足以弥补返租支出时，发展商需从销售额上作一定的补贴。不利于树立发展商在商业方面的品牌。方案二：由发展商组建一定的管理架构，成立经营管理公司•优势：•商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。•可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。•可以有效地控制一楼经营商铺的形象和二三楼的经营业态，能较有效地保证投资客的长久收益。•在管理公司自身发展壮大后，可进行连锁发展，输出经营管理及品牌盈利。•劣势：•需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。•对销售的促进作用有一定影响。附三：xx商业客户积累举例•家乐福•佳乐家•银座•贵和•国美•三联•佳世客•、、、九州平原项目构筑价值·成就梦想·塑造品牌