贵州遵义瑞华龙坑378亩地块项目前期定位报告

龙坑378亩地块项目前期定位报告广东瑞华集团遵义瑞华房地产开发有限责任公司城市化与房地产开发的终极目标，就是为了满足人类的两个根本需求：方向感与归属感。——USA.约翰.奈斯比特项目定位项目地块分析开发策略物业篇项目地块SWOT分析优势(Strength)临遵南大道，交通便捷、畅达南北，离市区、南白驱车时间较短；开发商的创新意识和城市责任感；乌江区行政机构的成立，使得马家湾成为行政中心区域；自然环境优势突出，周边无大型污染型厂矿企业，南邻共青湖生态区，空气质量较好，适合人居；项目周近有中小学，教育配套齐全；片区形象随着城镇建设，以及城市副中心商业与生活功能的成熟，龙坑板块已渐成为住宅物业发展的热点，项目周边涌现出的多个住宅物业正是这一趋势的证明。项目地块SWOT分析劣势（Weakness）区域商业氛围不足，周边除龙马外没有其他较大超市卖场，业态单一；片区周围没有著名的人文历史文化资源，因此无法从此点上进行深度挖掘；项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；现周边环境欠佳，由于区域内多个项目在建，造成了周边尘土飞扬、喧嚣嘈杂的现象，并且周边的建筑多为居民自建用房，缺乏整体规划，错乱无序。尽管目前有众多住宅项目正在开发，住宅开发正成为项目区域的热点，但此区域在环境上的缺陷短时间内无法改变。周边配套设施欠全，由于位置、历史沿革等因素，此处在各种商务、休闲、酒店等设施上均较缺乏；项目地块SWOT分析机会（Opportunity）遵义市房地产市场的稳健发展，随着城市的扩大以及置业观念的转变，城市边缘的房产需求日增；区域内市政配套的逐步完善；目前在项目周边的在建、销楼盘除南湖秋韵、盛事豪庭、侨欣世家外，其他多处楼盘的销售多处于收尾阶段，且这些楼盘在整体定位、规模、推广理念上均不雷同于前3个项目，这给本项目提供了一定的机会，有利于今后整体版块的炒作和区域形象的拉伸；区域内的小高层销售情况较好，这说明了本区域小高层的需求较为旺盛。而本项目也有较大体量的高层，符合时下消费的趋向；紧靠未来行政中心区域地理位置，可以以城市中心、南城标志性建筑、示范性人居社区为主题，迎合了大众对居住地段的要求。项目地块SWOT分析威胁（Threaten）区域内早于本项目或同期入市楼盘的竞争威胁：周边项目针对本项目展开的营销阻击。由于本项目的出现势必导致本区域房产竞争的加剧，从而引起其它楼盘的压制；房地产政策调控的不确定性；片区影响力不够，接受度低。供给过于集中，中、高档楼盘的推出量巨大，对本项目产生较大威胁，短期内可能缺乏足够的市场需求做支撑；遵义县其它地方可能推出相关项目亦会对项目产生威胁。由于龙坑镇面积并不大，房产的竞争体现在周边范围（南白、市区、周边县、乡、镇）内；项目SWOT策略1、针对区域内商业业态较单一的现实，结合本项目较大的商业体量，在业态规划及定位招商上，可选择以服务性社区商业为主、盈利性专业商业为辅的规划，根据物业形态的不同，选择相应的业态分区；2、突出小区内景观，以丰富、多样的生物结构，绚烂的视觉感官效果，区隔外界环境的影响；3、如何改变因项目所在区域而在客户心理上产生的阴影：规避区域的负面信息，强化区域未来的优势，于整合推广中着重体现；4、于执行中强化、强调销售业绩，加强项目于周县、乡、镇的推广；5、利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会，利用产品创新填补区域空白，发挥商务办公市场优势；6、以服务赢得客户、深挖掘产品价值、弱化区域概念、创新营销手段、利用产品的差异化；7、抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度。项目SWOT策略中心策略：建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势；商务和居住功能的综合考虑，顺应地块及区域发展特征；创新制胜和差异化产品和营销策略；弱化区域的负面信息和区域概念。项目定位项目地块分析开发策略物业篇以市场为导向的前瞻性规划；将居住文化注入项目的开发理念；高性价比的升级换代产品；结合项目周边各个潜在竞争物业情况；遵义地产市场未来发展趋势；结合政府对于本项目周边道路、商业的规划构想；结合地块紧邻行政中心所具备的展示性和商务属性；结合本次消费者需求访谈结果。找准主调，不要失去自己的方向!定位战略原则项目定位我们拒绝雷同！项目价值判断北向市区东向开发区域西向林地南向马家湾•西为缓坡地山林，环境安静，体现全生态居家理念•自然景观普通西——静北——较闹•北向为海尔大道药品工业园区、客车站及居民生活区•龙坑镇中心区域•多个楼盘开发的热点区域，配套集中，未来乌江区行政、商业中心东——较闹南——闹•地块东面为主干道遵南大道，交通便利，项目的开发使环境相对嘈杂•目前为少量待拆迁的自建房，拆迁进度未定•地块成长条形，规划难度不大•地块东西向存在高差地块内部项目价值判断繁闹较静繁闹地块价值判断：地块东向临主干道，南向临马家湾中心区，北面为药品工业园区，单面临街，内部环境相对清幽，适合居家与服务性商务功能。静较闹繁闹地块遵南大道天池大道马家湾较闹药品工业园区项目形象定位结论：1、项目三面未来发展规划看好，地块综合使用度高，适宜居家与商业、商务用途；2、项目单面临街，为了提升项目价值，可考虑开发纵深沿街社区商业。集TOWNHOUSE级多层洋房、高层公寓、公寓式写字间、高尚别墅区、情景休闲街、商务酒店为一体。——3in1，MORE社区可商可住可投资项目定位释义可商：即项目遵南大道在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规划设计时充分考虑道路未来社区商业、商务办公的需求。可住：依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于项目利润的快速回收。可投资：项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼顾中小户型。项目定位释义何为MORE社区：MORE是MobileOfficeResidentialElite的缩写，是服务于城市精英商务居住的社区形态，起源于欧美，为小型创意工作室、律师事务所、设计室、咨询公司以及城市自由职业者所追捧。MORE社区宣扬的是MORE生活，即居住和商务的分离、既独立又共享会所、景观、休闲等功能空间强调开放、创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的呆板，既强调效率又基于人本。MORE概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业的办公空间，有办公室轻松正规的环境，也有住宅的私密空间，分区作息，居家、办公互不干扰。在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”特质。项目定位释义3in1MORE社区的表现特征：ABC新牌坊——都市新兴政务乌江区与新兴商务区的门户综合业态——住宅、商业、商务共生MORE互动社区——良性互动，聚合增值，步行街新亮点项目定位依据打造生态人居理念，充分利用环境优势，形成快销，迅速回笼资金多层住宅户型创新，提升附加值，提升利润空间的同时，实现资金的快速回笼沿袭市场置业热情高层公寓满足小户型或投资需求项目定位依据规避地块缺陷，顺应区域发展公寓式写字楼提升项目整体价值，采用可变更户型设计沿袭休闲商业步行街氛围情景休闲商业利用地形特征打造社区式商业满足周边发展型企业需求项目定位依据填补区域空白，带动区域商气商务酒店提升项目整体价值，增强项目功能性锻造品牌，为企业的可持续发展提供保证打造生态人居理念，充分利用环境优势，因地制宜的打造别墅生活区高尚别墅区填补区域空白，提升附加值，提升利润空间的同时，使项目在同质化的激烈市场竞争中脱颖而出项目客户定位市、县、乡镇精英群体中高收入积极向上创新者，接纳新事物看重区域潜在价值营销所创造的附加价值吸引南白、龙坑及周边乡镇的中小企业主、区域办事处等看重区域潜力重视企业形象附加值商用者投资者居住者前商后住项目客户定位项目周边县乡镇（金沙、仁怀等）龙坑及南白区域遵义市城区其它区域的投资客及部分自住客户核心客户重点客户游离客户偶得客户地域定位产品建议与设计定位思路匹配，且具有良好的市场前景；理解和尊重项目地块，建筑布置通过规划避让，合理选取建筑朝向，拉开建筑间距，并尽可能考虑物业视野的通透性；楼型选择上，尽量避免对视；将多层住宅、写字楼、园林合理结合，体现泛会所功能将休闲、运动、交流等空间分布其间；开放式或半开放式社区，打造具有特色步行系统。规划思路：产品建议多层住宅（平、错层）：户型建筑面积（㎡）备注3室2厅约130-140全明设计，功能完善，厅、房独立区隔，，主卧室带阳光露台，功能多用化，带生活阳台，以提高附加值，同时适当增加客厅面宽。4室2厅约150-160全明设计，各功能配套齐全，保证生活的私密性，带有1室的功能空间，功能多用化，且带生活阳台，同时适当增加客厅面宽，客厅接较大面积花园露台或设入户花园。户型设计要点面积控制、全明设计、分区合理，最好南北通透。附加值设计要点6M挑高阳台、实景花房赠送，立面以TOWNHOUSE建筑式样设计，保证1梯2户，通煤气，物管服务等。产品建议多层住宅外立面：外立面现代、时尚、精致产品建议高层公寓：户型建筑面积（㎡）备注1室1厅40-50以50㎡为基础单位，可自由组合，且卧室可弹性利用，强调功能空间与主要空间的合并或可分割性，能够弹性利用，端头户型面积略大。2室1厅60-803室2厅100-130以中小面积设计三房，紧凑实用，房型方正，间间采光，动静分区。户型设计要点方正、实用，房间配备景观或1步阳台、可自由组合。附加值设计要点入户大堂设计，梯户比控制，部分小户型配备简易厨房，通煤气，可考虑引入高层生态绿化空间设计，物管服务等。产品建议高层公寓外立面：外立面现代、时尚、简约、俊朗产品建议高层公寓入户大堂：入户大堂精致、美观、生态产品建议高层公寓立面细节处理：空调室外机绿色植物穿孔铝板（通风无恐惧感）产品建议公寓式写字楼：户型建筑面积（㎡）备注2室60以60㎡、120㎡、180㎡为基础单位（配备厨卫），可自由组合以及拆分。以备若市场需求较弱时，可直接转变定位，改为高层寓所。3室1204室180户型设计要点最大房间及客厅适当增大开间，配备厨房、卫生间、观景阳台，户型可自由分割、组合。附加值设计要点商务大堂设计，提高商务配套功能，公摊控制，通煤气，可考虑引入高层生态绿化空间设计，物管服务等。产品建议公寓式写字楼外立面：现代风格，采用L型设计，突出强烈公建感。产品建议局部采用镀膜玻璃和幕墙产品建议公寓式写字楼内部空间：内部空间透视产品建议高尚别墅区：户型建筑面积（㎡）备注3层250-400层高保持在3.5米以上，多开窗设计，超大落地窗设计，卧室带阳光房，主客分明，部分房间采用套房设计。2层200-300户型设计要点车库双车位；入户门加宽；入门厅后直接连客厅；起居室与客厅分开，客厅靠近入口；客厅与餐厅相连设计，体现宽阔空间；客厅挑高6M，扩大立体空间感，通透感；多采用大面积的落地玻璃结构，加强室内的透气性、透光性，并与室外的景观形成互动；将户外花园的景观适当引入户内；功能房间的设计。附加值设计要点选用高品质的建筑、装饰材料，部分单位的双车位设计，赠送一定面积的花园绿地或泳池，别墅区内公共景观的设计，物管服务等。产品建议高尚别墅区外立面：立面以几何线条勾勒，突出质感，现代、时尚。产品建议入户道路和公共道路的细节处理产品建议商业步行街：户型单位建筑面积（㎡）备注裙楼（公寓）商业50－100全部规划临道路，开间进深比控制在1/2—1/3之间，通过平面、空间交通提升2F商业价值。裙楼（部分多层）商业30－60面积相对较小，采光、景观俱佳，内街商业可与其后车库部分捆绑销售（购买商业面积+租售用车库面积）。裙楼（写字楼）商业80－200单层面积较大，平规划道路部分全采光、通风，同时利用高差，使背规划道路部分采光、通风。裙楼（酒店）商业约500－1500该商业为独立裙楼，主业态为提供商务、商旅服务。产品建议商业步行街——统一和谐：整体商业注重高层楼与多层的和谐统一，立面现代简洁