物业管理投标文件开题报告

毕业设计开题报告学生姓名：学号：所在学院：土木学院专业：设计(论文)题目：物业管理投标文件指导教师：2014年1月6日毕业设计开题报告1.文献综述：文献综述本次毕业设计我所选择的题目是对某物业招标项目编制一份物业管理投标文件，为了更好的完成投标文件的编制，我查阅了很多期刊论文和相关的书籍。首先更细致的确定物业管理投标的概念——物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。明确了物业投标的概念后，接下来是搞清楚物业投标文件的概念——物业投标文件是指具备承担物业招标项目的能力的物业投标人，按照物业招标文件的要求编制的文件。在物业投标文件中应当对物业招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，这里所指的实质性要求和条件，一般是指物业招标文件中有关招标项目的价格、招标项目的计划、招标项目的技术规范方面的要求和条件，合同的主要条款（包括一般条款和特殊条款）。物业投标文件需要在这些方面做出回答，或称响应，响应的方式是投标人按照招标文件进行填报，不得遗漏或回避招标文件中的问题。交易的双方，只能就交易的内容也就是围绕招标项目来编制招标文件、投标文件。物业管理投标文件一般由商务文件和技术文件组成，商务部分包括投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证件、报告等。最为主要的是技术标，其包括物业管理方案（介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用等）和招标方要求提供的其他技术性资料。物业管理招标投标实质上就是依靠国家完善的招标立法，来孕育物业管理市场，推动物业管理发展，从而提高物业管理服务品质一种措施。但就目前物业管理招投标制度在我国发展情况来看，我们不难发现，一些单位采取一系列手段来保护自身利益，违反规则进行操作，明招暗定，搞暗箱操作。在杜文军发表的那篇《招投标那些头疼事儿》中就写到“在笔者参与的一次投标资格预审过程中，开发商代表人即负责招标资格预审的人员对笔者直言：‘大型的地产开发商，下属有上百个融资公司，这些公司名义上独立而实际上有地产公司控制，内部已经默契的形成了竞争权项目楼盘一般不会外流，你们公司虽然是一级资质，我们也相信你们有实力管理好本项目，但就社会关系方面还远远不能满足本项目的需求。’”“没有地产商背景的物业服务企业容易出局”。投标单位为了竞争取胜，也采取了一些违规行为，扰乱物业管理市场秩序。有些地方监督部门不严格监督招投标各方的行为。虽然在物业招投标中存在着这样那样的问题，但其也在不断进步完善中。2000年1月1日，《招标投标法》颁布实施，我国正式以法律形式确立了招标投标制度。随着物业管理市场化的不断发展，住建部在2003年颁布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，要求建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理。2012年2月1日起，国务院颁布了《招标投标法实施条例》，作为《招标投标法》的配套行政法规，完善了招标投标法及程序规则，以及招标投标的全过程监督管理，物业管理行业法规的不断健全和完善，为物业管理招投标的健康发展提供了良好的环境。综合所找的文献资料，发现目前物业管理招标文件普遍存在内容繁多、照搬照抄、过高承诺、信息不全、排版不规范等问题，因此在制作投标文件的过程中，务必要注意以下几点：⑴主题明确。在编制投标文件中，要把握两个方面：一是要认真研究招标文件。在投标前,应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容,并在此基础细化各项条目，切合实际地去编制投标文件。二是要根据项目特点编制投标文件，由于不同物业具有不同性质，不同招标项目具有不同要求，其投标书的内容要求也相应呈现出差异。投标公司在实践中一定要认真研究项目特点，了解业主的需求，制定适合项目特点的投标书。⑵严格规范。作为评标的依据，投标文件必须具备统一的编写基础，一边于评标工作的顺利进行。投标文件中使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用法定计量单位。投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，必须能准确表达投标公司的投标方案，其投标的内容应符合招标文件的所有条款，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性。投标时不得修改招标文件的要求，不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题，更不能提出任何附带条件。⑶合理报价。通过评标能否获胜，一个最重要的决定因素就是投标报价。投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。在确定报价时,我们应注意了解当地的实际情况，确定合理的利润比例，可采用多方案报价、保本报价等报价技巧。⑷装帧大方。投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。一份完整合格的投标文件，不仅要有详实的内容，也要有封面、目录、页眉、页脚等，且在页面安排、标题设置、图表说明的字体、字号、色彩的运用上合理得体，既符合项目的严谨性，又要体现自己的特色。⑸仔细检查。在制作投标书的时候，有一些项目很细小，也很容易做，但稍一粗心大意，就会影响全局，导致全盘皆输。因此要对这些细小的项目认真核对，确保文字通顺、语言得体、表述准确。物业管理投标文件中，物业管理方案的编写质量直接关系到物业管理企业能否中标项目，关系到企业的项目拓展能否成功。现今物业服务方案的编写存在很多问题，方案质量不高，过于雷同，物业服务方案应该在现有基础上进行优化、规范，既要模仿，更需创造，符合招标文件要求，切合拟接管物业项目，与本物业服务企业管理的能力相匹配。一份好的物业服务方案至少应符合以下3个要求：一是符合招标书的要求；二是符合本物业项目管理的实际需求；三是充分反映本物业公司的服务特点和管理优势。在制作物业服务方案时，一、要对对投标项目进行有效的综合分析；二、要对物业投标项目管理特点进行透彻分析；三、要使方案内容必须符合国家相关法律法规的要求，满足招标方(或业主)需求；四、要把本公司的“管理优势”凸显出来，将是否与接管项目相匹配，匹配程度如何做以特别说明；五、要按照招标文件规定的项目进行费用测算，不能漏项。一份好的物业管理投标文件不仅是物业管理项目中标的关键，也能从侧面反映出这个投标物业服务企业的自身实力、经营管理能力、企业信誉度等整体形象。主要参考文献：[1]崔玮.浅谈投标文件的编制[J].中国招标2009年26期[2]姜冒.浅议当前物业管理中存在的主要问题及对策[J].学理论2009年29期[3]朱丹.从物业管理的性质看我国物业管理制度的完善[D].重庆大学2009[4]黄安永物业管理招投标[M].东南大学出版社2000年[5]张东.物业管理招投标的误区和难点[J].中国物业管理2007年10期[6]王纪东，周光明.物业管理投标技巧与操作模式探析[J].现代物业2007年11S期[7]邢景辉.浅析我国物业管理发展的问题及对策[J].山西建筑,2009年20期[8]方芳等编著.物业管理招标投标指南[M].江苏科学技术出版社2001年03月第1版[9]物业管理协会.物业管理实务中国建筑工业出版社[M].2006年8月第一版[10]俞以平,张晓.前期物业管理招投标规范化问题研究[J].《中国知网》2013年01期[11]物业管理协会.江苏省物业管理条例[J].北京中国物业管理杂志社2013年01期[12]刘继萍；王丽.我国物业管理企业前期介入存在的问题及对策研究[J].北京《中国物价》杂志社2013年03期[13]陈瑜.手把手教你大型物业项目投标[J].北京城市开发杂志社2013年09期[14]宋钧.物业进小区首次招投标[N].石家庄日报2013-03-28[15]杜文军.招投标那些头疼事儿北京城市开发杂志社[J].2012年23期[16]苏海燕；王潜；冯金姬.物业管理收费存在的问题及对策[J].中国价格监督检查杂志社2012年10期[17]李清泉；朱巍.物业管理投标书制作的几点思考[J].河北中小企业管理与科技杂志社2011年03期[18]刘敏昊.物业管理项目投标全过程管理研究[D].华东理工大学出版社2010-11-14[19]程颖.三类小区物业管理必须进行招投标[N].河南平顶山日报2011-12-08[20]王利明；宋志红.物业服务招投标中若干问题的法律分析[N].北京中华建筑报2011-03-10[21]几种物业管理投标报价的计算方法[J].北京中国招标杂志社2010年41期[22]前期物业管理招标投标管理暂行办法中国建设部2003年6月26日[23]物业管理投标书编写的注意事项[J].北京中国招标杂志社2009年28期[24]周秋鸿.前期物业管理投标工作研讨[J].昆明现代物业杂志社2009年11期[25]王纪东；周光明；吴持能.物业管理投标技巧与操作模式探析[J].昆明现代物业杂志社2007年15期[26]史伟，凌明雁.物业管理招投标[M].北京大学出版社2010-3-1[27]苏州万杨物业.光隆大厦物业管理方案[J].中国物业服务顾问网2012年5月24日[28]颐景园物业.中豪晴园项目物业管理服务方案[J].中国物业服务顾问网2012年5月23日毕业设计开题报告２．本课题要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：一．本课题要研究或解决的问题根据查阅的资料，配上计算机软件，完成投标文件的编制。其中主要是商务标的投标报价以及技术标的物业管理方案的制订二．拟采用的研究手段（途径）准备投标物业企业的以往中标和未中标的投标文件为参考资料，找出对本次投标有建设性帮助的内容并将其整合与优化。查找与物业管理投标相关文献资料，参考对自己的物业投标文件编制有帮助的内容。1.投标报价：投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。⑴对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。⑵密切关注、正确分析竞争对手的报价。⑶补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。根据不同的实际情况，采用不同的报价技巧，如不平稳报价法、多方案报价法、突然降价法、先亏后盈法、联合保标法、保本报价法等。再根据不同的报价技巧采用不同的报价计算方法，如报价计算公式的“均价优先”原则、报价计算公式的“均价优先”原则、报价计算公式的“低价优先”原则、综合型报价计算公式、“业主至上”型的报价计算式等。2.物业管理方案的制订：⑴关键性内容①项目的整体设想与构想②组织架构和人员配置③费用测算与成本控制④管理方式、运作程序及管理措施⑵实质性内容①管理制度的制订⑤常规物业管理服务综述②档案的建立与管理⑥管理指标③人员的培训与管理⑦物资装备④早期介入和前期物业管理服务内容⑧工作计划物业管理方案的编写,一定要严格按照招标文件的要求，进行环环相扣的表述，关键是不能缺项或漏项；分析拟接管物业项目性质、类型、基本情况，比如地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、配套设施设备、住户基本构成、验收移交情况等；了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，是否存在不符合物业管理要求的问题，根据拟接管物业的基本情况和特点制订；进行费用测算时，必须按照招标文件规定的项目进行测算，不能漏项。三.毕业设计进度计划1.2014年1月17日前完成外文翻译、文献综述和开题报告2.2014年2月20日～4月22日毕业设计初稿3.2014年4月23日～5月4日毕业设计中期检查4.2014年5月5日～5月31日修改并定稿5.2014年6月1日～6月4日设计及相关资料打印、装订及装袋6.2014年6月5日～6月9日指导教师批改英文翻译、评阅毕业设计7.2014年6月10日左右毕业设计答辩毕业设计开题报告指导教师意见：1．对“文献综述”的评语：2．对本课题的深度、广度及工作量的意见和对设计（论文）结果的预测：指导教师：年月日所在专业审查意见：负责人：年月日