常熟华府天地商业裙房招商定位报告

1常熟华府天地商业裙房---招商定位报告2006-9-32目录第一篇项目概况第五篇目标消费群体分析第二篇项目所处商圈分析第三篇S.W.O.T分析第四篇常熟市消费力分析第六篇项目招商定位原则第七篇招商构想第八篇三方工作时间表3项目概况一、项目介绍:华府天地位于江苏省常熟市海虞北路、枫林路交汇处,紧临常熟市和各委办行政楼,以及海关和地国税大楼,项目距传统的方塔商业步行街约5分钟车程。项目南北面宽约150米,东西纵深约为63米,户外沿街商业长度近270米。本项目提供431个地下停车,对应476套住宅，按照1：2来设定，也应该有接近300个车位可以提供给商场的消费顾客使用，体现出高档商业配套的特质。4项目概况号楼A楼B楼C楼D楼单层面积1,685m21,537m21,645m2724m2层数4222产权总面积3,370m23,074m23,290m21,448m2产权商铺数量302-4层不算435322层高1,4F:5.4M2,3F:4.5M5.4M1F:5.4M2F:4.5M5.4M二、项目基本情况5项目平面俯视效果图6项目一层平面图D724sqmA1685sqmB1537sqmC1645sqm7项目二层平面图B2+C2+D24435sqmA21623sqm8第一篇项目概况第五篇目标消费群体分析第二篇项目所处商圈分析第三篇S.W.O.T分析第四篇常熟市消费力分析第六篇项目招商定位原则第七篇招商构想第八篇三方工作时间表9项目所处区域商圈图10住宅其他办公楼政府机关类型物业名称及内部商业商业1.明日枫林2.湘江苑3.五星新村4.海枫公寓5.虞园新村6.香格丽花园酒店工业厂房金融服务1．樱花日本料理2．物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3．香园大酒楼4．新月饭庄5．国际商业城6．意源世纪广场7．药房8．经贸大厦（天盖拍卖、潮港城大酒楼）9．常客隆（大娘水饺）10．两岸咖啡11．海虞雕塑广场1．天铭国际大酒店2．裕坤国贸广场（喜来登酒店、酒店式公寓）1．经济技术开发区办公楼2．物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3．国际商业城4．经贸大厦（天盖拍卖、潮港城大酒楼）5．世贸广场1．中国邮政2．中国联通3．苏州市商业银行4．交通银行5．中国电信6．证券公司7．太平洋保险8．建设银行9．都邦保险10．海通证券11．人寿保险12．中国银行13．农业银行14．中国移动营业厅15．中国人寿营业厅16．中国联通营业厅17．建设银行18．常熟市农村商业银行19．浦发银行20．人民银行21．太平洋保险22．工商银行23．中信银行24．常熟市农村商业银行25．中国人寿保险1.海关2.地税局3.国税局4.总工会5.安全生产委员会6.工商行政管理局7.常熟市广播电视8.常熟市检验检疫局9.常熟市环保局10.常熟市计划生育委员会11．财政局12．检察院13．市政府14．法院15．常熟市经委1.双猫厂房1．体育馆商圈内商业网点明细11商圈分析海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返7车道的新建高规格快速城市干道，车流数量巨大，沿路两侧政府事业机关和金融机构办公集中，联同正规划建设的其他商办项目，得益于交通的便捷和设施规划的先进，这里正在成为常熟的“中央商务区”。枫林路连接城市东西，与珠江路、长江路一同承载从虞山方向进出城市中心的机动车。在三条主要道路中，途径枫林路进出城市中心的距离最短。本项目所在区域（周边3个街区之内）缺乏集约的商业配套，即便已有的商业也只以零星的沿街店铺零售和小型餐饮为主（属于自主形成的），除了项目南面正在建设的沃尔玛购物中心以外。目前正在形成的“城市中央商务区”产生了大量的高层次的配套商业需要，譬如商业宴请、休闲聚会、保健护理、礼品馈赠等，但是由于区内缺乏优质的商业空间和配套设施，导致本区域类似的需求大都在区外发生消费。12第一篇项目概况第五篇目标消费群体分析第二篇项目所处商圈分析第三篇S.W.O.T分析第四篇常熟市消费力分析第六篇项目招商定位原则第七篇招商构想第八篇三方工作时间表13S.W.O.T机会（Opportunities）项目整体规模量不大，错位规划的优势随时会被其他项目赶超离方塔街距离近，易受成熟商业的竞争威胁项目周围在建项目带来的挑战新的文化娱乐办证政策给本项目带来细分业态的限制WTST威胁（Threats）本项目尽管存在诸多缺点，但是补缺型商业的设置和未来专业的管理引导，致使商家短期获得成功的几率较大WOSO项目周边商业环境相当弱势支持餐饮进入的针叶设施配置有局限售后返租的小商铺对于内部装修投资较大的产业有租期过短的局限缺点（Weakness）优点（Strength）内部能力外部环境地区零售购买力强新兴CBD区商业需求比较集中项目周围和海虞路沿线集约化商业供应匮乏，本项目有规划的时间优势车流量大，可到达性较好沿海虞路面宽，视觉效果好商业内街的设计便于购物顾客序流动四个区相对独立，使布局清晰、结构完整CBD型商业带给常熟新的机遇，而本项目握有交通便捷和供应时机良好的优势机关的公务消费需要定向顾客人流匮乏，与商务区内高素质消费人群的消费接触时间短；附近居住人群数量较少，不能形成良好的商业消费习惯；14第一篇项目概况第五篇目标消费群体分析第二篇项目所处商圈分析第三篇S.W.O.T分析第四篇常熟市消费力分析第六篇项目招商定位原则第七篇招商构想第八篇三方工作时间表15常熟市消费力分析一、常熟市城市人口数量53.551.27104.772005年53.3151.00104.312004年53.0350.83103.802003年万人万人万人单位女性人口数非农业人口数年末总人口数指标16常熟市消费力分析2003年全市城镇居民人均可支配收入达到12,373元,人均生活消费支出为7,741元,同比分别比往年增长20.5%和19.5%;2004年全市城镇居民人均可支配收入达到15,039元,人均生活消费支出为10,305元,同比分别比往年增长21.5%和29.7%;2005年全市城镇居民人均可支配收入达到15,039元,人均生活消费支出为11,692元,同比分别比往年增长14.4%和13.5%;二、居民收入情况分析17常熟市消费力分析根据常熟市居民家庭抽样调查资料显示,2005年居民人均消费支出11691.81元,同比增长13.5%;其中服务性消费支出为3,547.32元,同比增长20.2%,服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一,它的高幅增长标志了居民生活质量的快速改善。餐饮消费是常熟消费市场的一大亮点,2005年居民人均食品消费支出为3,857.70元,同比增长16%。三、居民消费状况说明18常熟市消费力分析据数据统计,2006年上半年常熟市城市居民人均可支配收入比去年增长12%,收入的增长为居民的消费的增加提供了先决条件,也为消费结构的优化提供了可能。上半年城市居民人均消费性支出为6963.95元,同比增长了6.1%。四、2006年上半年居民消费结构分析19常熟市消费力分析2006年1~6月八大类消费比例增减情况消费支出金额（元）2022.21499.8307.99237.27262.58714.63370.51808.9050010001500200025002005年2022.21499.8307.99237.27714.63370.5262.581808.92006年2022.21637.75347.41294.69861.84666.86314.051437.95比例0.00%27.60%12.80%24.20%20.60%180.00%19.60%25.80%食品衣着高档耐用品医疗保健教育文化娱乐居住类杂项商品交通20第一篇项目概况第五篇目标消费群体分析第二篇项目所处商圈分析第三篇S.W.O.T分析第四篇常熟市消费力分析第六篇项目招商定位原则第七篇招商构想第八篇三方工作时间表21本项目的目标消费群体一、项目目标消费群体调研根据本项目地理位置,对项目所处商圈及其它部分商圈消费人群以抽样问卷调查的形式进行调研。被调研对象主要以政府机关、金融机构工作人员;企事业单位员工;个体私营业主等,具体调研情况如下:22本项目的目标消费群体调研样本年龄构成010203040所占比例所占比例102938.118.64.320以下21-3031-4041-5050以上分析:从年龄构成上来看,此次调查的样本年龄主要集中在21~40岁之间,这个年龄段也是在社会公众当中购物消费力相对较强的群体,也是本项目以后的主力消费群体。23本项目的目标消费群体调研样本家庭构成01020304050所占比例所占比例15.85026.37.92345分析:受访对象的家庭构成大多为3~4人的核心家庭,消费支出相对较大。24本项目的目标消费群体调研样本个人年平均收入0%10%20%30%40%50%所占比例23%44%15%10%3%5%2万以下2-3万3-4万4-5万5万以上不愿透分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者的个人收入水平主要集中在20000元—40000/年左右,其中以2万元-3万元比例最大,表示常熟的收入平较其它县级市来得高。25本项目的目标消费群体调研样本消费场所0%20%40%60%所占比例35%52%13%商场店铺其它分析:从消费场所而言,绝大多数人还是习惯在街铺式店面购物消费,与本项目沿街店铺式商业形式吻合。26本项目的目标消费群体调研样本平时购物消费的频率分析:从购物的频率分布结构来看,每周1~2次的比例占68.2%,此项数据被调查人群属于比较富裕的阶层,能够接受定期定时的消费支出。01020304050购物的频率购物的频率9.54127.2814.3一月一次每周一次每周两次每天一次不确定27本项目的目标消费群体调研样本消费种类0%5%10%15%20%25%30%35%所占比例33%30%13%3%5%4%10%2%食衣娱乐通讯鞋业饰品教育其它分析:饮食,衣着和娱乐的比例达到76%,说明此类消费需求占消费种类的最大份额,是被调查人群消费需求的主导业态。28本项目的目标消费群体调研样本消费的金额0%10%20%30%40%50%所占比例15%49%22%10%4%100元以下100-500元500-1000元1000元以上其它分析:从消费金额剖析,100~500元的比例占49%,这是相当高的数字和金额,如果仅从每周消费2次的比例和个人收入水平来看,已是超过正常消费水平的,所以常熟潜在的消费能力很乐观。29本项目的目标消费群体二、项目目标消费群体总结:在25~55之间,有稳定的收入并且有一定的经济能力和独立的经济支配权;追求个性化、品牌化和消费享受,消费心理较为成熟;消费力以高中档为主,是主力消费群体;注重品牌商品的内涵和品牌消费的观念,品牌接受力较强;30第一篇项目概况第五篇目标消费群体分析第二篇项目所处商圈分析第三篇S.W.O.T分析第四篇常熟市消费力分析第六篇项目招商定位原则第七篇招商构想第八篇三方工作时间表31项目招商定位原则根据项目所处商圈内消费群体的特征及消费需求为定位原则;通过吸引主力行业商户的定位来鼓励和带动小型商户的招商,同时保证购房业主租金回报的稳定;以精致、时尚、个性化的商业产品和服务为主,树立CBD商业圈高级配套商业模式;32第一篇项目概况第五篇目标消费群体分析第二篇项目所处商圈分析第三篇S.W.O.T分析第四篇常熟市消费力分析第六篇项目招商定位原则第七篇招商构想第八篇三方工作时间表33招商构想—A区域以燕、鲍、翅等海鲜为主的,集宴会、酒廊和一般餐饮为一体的大型中餐形式目标消费群体租金预测面积业态组合商业定位楼层a/1F电脑/笔记本/手机1,685m2a/2F中高档IT数码广场数码产品/PDA/网络设备/耗材/电脑配件及软件等1,623m2具备一定消费能力,爱好时尚和前沿科技的都市一族b/1Fb/2F大型高档餐饮1,685m21,623m2附近写字楼、酒店、机关工作人员、商务人士、等＊以上a、b表示2种不同招商方案3