开封项目商业招商报告

五龙商业龙项目招商方案五条龙商业2016年4月25日五龙商业龙目标项目分析项目定位招商建议市场分析方案架构收益分析五龙商业龙名合理招商，稳定经营，实现项目利润最大化！利树品牌，树形象，打造区域内特色主题商业！招什么，怎么招？本案目标五龙商业龙市场分析PART.1五龙商业龙开封概况开封，简称汴，古称东京、汴京、汴梁，河南省地级市。位于河南省中东部，东与商丘相连，西与郑州毗邻，南接许昌和周口，北隔黄河与新乡相望。开封是中原城市群核心区的中心城市之一，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。截至2016年，全市共6区4县，总面积6266平方公里，总人口550万人。开封已有四千年的历史，为八朝古都，是首批中国历史文化名城，为中国六大古都之一。历史上的开封有着“琪树明霞五凤楼，夷门自古帝王州”、“汴京富丽天下无”的美誉，北宋东京开封府更是当时世界第一大城市。开封是世界上唯一一座城市中轴线从未变动的都城，城摞城遗址在世界考古史和都城史上少有。开封亦是清明上河图的原创地，有“东京梦华”之美誉，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城市、全国创建文明城市工作先进城市。五龙商业龙开封概况开封至郑州、洛阳、三门峡、商丘均有高速公路相连，经郑州向北可通达新乡、安阳直至北京；向南可通达许昌、漯河、驻马店、信阳直至深圳。欧亚大陆桥东段的陇海铁路横贯全境，京广、京九铁路大动脉左右为邻。黄河公路大桥横跨南北，310、106国道纵横交汇。国家东西交通大动脉连霍高速公路，南北交通大动脉京开高速公路（大广高速）、日南高速公路、郑民高速公路，使开封成为国内重要的高速公路密集交织的枢纽城市。经开封火车站可直达上海、北京、连云港、青岛、西安、西宁、乌鲁木齐等各地。开封距郑州70公里，由此中转经京广、京九铁路可达全国各地。郑徐高铁平行于陇海铁路，将联通国家高铁东西交通大动脉郑西高铁、徐兰高铁和南北京港高铁。郑开城际铁路将于2013年投入运营，连接郑州高铁新客站郑州东站，郑开两大都市间18分钟高速铁路到达，极大的促进郑开城市一体化进程。航空2011年12月，郑民高速公路郑州开封段一期工程竣工通车，是开封通往郑州新郑国际机场的一条高速便捷通道，使开封到郑州新郑国际机场的时间缩短至30分钟。五龙商业龙2013年全市生产总值1363.5亿元，社会消费品零售总额577.8亿元。城镇居民人均可支配收入19492元，农民居民人均纯收入8355元。2014年全市生产总值1492.1亿元，社会消费品零售总额653.1亿元，城镇居民人均可支配收入21467元，农村居民人均纯收入9316元。2015年全市生产总值1604.8亿元，社会消费品零售总额747.1亿元，城镇居民人均可支配收入23400元，农民居民人均纯收入10500元。2016年全市生产总值1748亿元，社会消费品零售总额841亿元，城镇居民人均可支配收入24596元，农民居民人均纯收入11166元。开封概况经济发展与人均消费变化亿元万元五龙商业龙城市发展规划开封概况城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。形成“一带，两廊，三片”的空间结构。“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区是原宋都古城以内及其周边地区，是体现开封传统历史文化的核心区。要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。五龙商业龙郑汴一体化：郑州“抢”走了省会城市的政治地位后，“阔”了起来，昔日“省城”开封，一度陷入了迷惘。开封有深厚的文化积淀，商业也曾一度辉煌，中原城市群和“郑汴一体化”建设的战略已经开始推进化”，“郑汴一体被作为“中原城市群建设的突破口、郑汴洛工业走廊的重要支撑”，省委、省政府将在基础设施建设、工业布局、城镇和土地规划等方面对开封重点倾斜。开封被提升到了前所未有的战略高位，也迎来了千载难逢的发展机遇。核心词:郑汴洛工业走廊、郑汴一体化开封概况结论分析五龙商业龙据《开封市商业网点规划1995--2010》开封市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心，五个区级商业中心：东区区级商业中心西区区级商业中心边村区级商业中心南关区级商业中心杏花区级商业中心。开封概况商业格局五龙商业龙目前，商业主要呈“113”分布即：一个市级商业中心：鼓楼商圈一条商业街：中山路商业街3个区级商业中心：南关商业中心东城商业中心西城商业中心。商业格局开封概况五龙商业龙开封商业市场调研五龙商业龙开封市区各行业业态较为集中街道晋安路东段——中高档餐饮集中区中山路——中高档服装品牌专卖店集中区宋都御街——中低档旅游商品集中区观前街、大纸坊街——汴绣专营店集中区包公湖南路——中低档茶楼集中区大梁路、金明大道至西环城路段——电动自行车专卖店集中区大梁路、西门大街、西环城路至水系二期主河道段——建材家具集中区光彩商业街——文玩大世界街区商业五龙商业龙开封的餐饮多集中在大梁路、晋安路、宋城路尤其以晋安路为主要中高档餐饮集中区，这些区域多在城墙外的新区，而老城区则为特色餐饮，如特色小吃等中低档餐饮为主，较为集中的区域分布在鼓楼夜市和丁角街。鼓楼夜市多为外地游客为主，而丁角街消费客群主要是开封当地市民。丁角街鼓楼街街区商业五龙商业龙中山路北段特征：开封高档服装走廊规模：商业部分街长约1000米，全长约2000米，人行道宽2米�经营面积约45000平方米计算方法：1000长×15进深×2边×1.5楼层系数＝45000平方米主要经营业种：以服装、鞋类为主兼有小型餐饮业态以品牌专卖店为主、兼有百货、超市主力消费群：中高收入人士、老板、公务员等，游客较少主要品牌：以国内品牌为主乐途、法国都彭、罗蒙、百丽、哥弟、沙驰等铺位面积、租金：铺位面积较大，一般60-80元/平方米/月人流量：平日：60-80人/分钟，假日：100-110人/分钟大型购物广场三毛购物广场超市铜锣湾商场百货街区商业五龙商业龙中山路商业的缺陷：中山路目前仍属于商业街的初级状态，其硬件不能满足高档休闲购物需求，城市主干，车流量大、穿越危险�且存在废气灰尘。人行道仅2米，宽度不足，缺乏停车场，停车较困难。街区商业五龙商业龙中山路中段特征：中端消费区规模：路长约1.5公里，路面宽约16米，经营面积约为135000㎡，（临街部分：计算方法长X进深约10米X边约3米X楼层系数约3米≈135000㎡主要经营业种：服饰店美容美发店影楼等居多，兼有餐饮�副食�烟酒�保健品等业态大型业态：三毛时代购物广场�双语皮鞋商场主要消费群：中高档消费者主要品牌：花花公子东芝九牧王红蜻蜓鄂尔多斯迪信通海澜之家德克士铺位面积：平均面积约为85㎡租金80-150元/平方/月人流量：75人/分钟—85人/分钟大型购物广场：三毛时代购物广场，共三层，每层约1500㎡，一层主要为鞋和皮具，二三层为超市双语皮鞋商场：共三层，每层约1000㎡，商品以鞋为主，有不多的皮包摊位。街区商业五龙商业龙中山路中段的商业相对繁华，因有众多主力店及品牌店带动：缺点就是道路交通拥挤，进出及停车较为不便。街区商业五龙商业龙马道街特征：开封低端的时尚步行街：规模：长约430米、宽10米，经营面积约16000平方米（计算方法：430(长)16（进深）2（边）1.2（楼层系数）=16589平方米）经营业种：以潮流服装、鞋类为主，兼有电器、家具，但餐饮较少：主力消费群：工薪族、年轻族、学生、游客：主要业态：专卖店、专业店：主要品牌：时尚品牌为主：左丹奴、Baleno、以纯：铺位面积、租金：铺位面积较小，租金一般60~90元/平方米/月；大型购物广场：振河商业广场（综合商场）街区商业五龙商业龙街区商业马道街紧靠鼓楼商圈连接寺后街，商业氛围浓厚，新改造后品牌有所升级，但由于开封消费能力有限，多为中低端品牌，同样面临停车位不足的问题。五龙商业龙省府西街、省府前街特征：医疗用品、保健品、中高档服装、电子产品集中地规模：长约750米路面宽约20米经营面积约为54000㎡，临街部分�计算方法：长X进深约6米X边约4米X楼层系数约3米≈54000㎡主要经营业种：服饰、医疗器械、电子产品居多兼有影楼、美发、宾馆等商业大型业态：大型电子市场星河数码城广友名店：一层商务男装，二层运动装。主要消费群：当地中高档消费人群主要品牌：三星戴尔联想华硕爱普生金莱克安踏乔丹意尔康劲霸与狼共舞李宁乐途雅戈尔达芙妮麦当劳等铺位面积：30㎡—45㎡，租金80元/㎡/月—100元/㎡/月人流量：25人/分钟—30人/分钟大型购物广场：大型电子市场星河数码城广友名店街区商业五龙商业龙街区商业省府西街、前街为自发形成商业街，跨度较长，商业有一定的业态聚集性聚集性，路面相对较宽，有少量路面停车位。五龙商业龙书店街定位：书店、文具的专业街：规模：长约613米、宽18米，经营面积约14000平方米（计算方法：600（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数）=14400平方米）主要经营业种：以书籍音像、财会用品、文体用品为主：兼有精品、饰品、饮食等；经营业态：以专业店为主。主要品牌：新华书店主力消费群：本地人为主，兼有满足游客观光购物需求；铺位面积、租金：30~40平方米；租金一般50~70元/平方/月大型购物广场：新华书店街区商业五龙商业龙街区商业书店街以东西大街为界分为南北段，南段古建筑风格，品牌相应较好，南北段路面都较窄，自发形成商业街，多以日常生活业态为主，南北段都存在停车困难问题。五龙商业龙寺后街特征：新商业物业不断涌现，商业格局和档次正在不断提升；规模：长约400米、人行道宽约2~7米，经营面积约7300平方米（临街部分）（计算方法：400（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数）=7300平方米）主要经营业种：餐饮、服饰、电脑、电讯：业态：专业店、专业市场、专卖店；主力消费群：本地人为主；主要品牌：第一楼、肯德基、都彭、百丽；铺位面积：30~500平方米；租金60~120元/平方/月大型购物广场：振河商业城（专业市场）；万宝电脑数码广场（电脑城）；鼓楼新天地；凯撒财富广场。街区商业五龙商业龙寺后街位于市区中部，东西走向，东起鼓楼广场，西至行宫角，是开封最著名、最繁华的商业街之一，而且是开封的轴心。商业街内传统老店较多，属于新老结合的商业街、旅游街。街区商业五龙商业龙鼓楼街特征：缺乏灵魂的商业旺地规模：长约400米、人行道宽6~7米；经营面积约9792平方米（临街部分。计算方法：400（长）8（进深）2（边）1.2（楼层系数）=5800平方米）经营业种：业种较杂乱，以餐饮（西餐）、服饰、音像、茶叶为主；主力消费人群：本地人为主主要品牌：无出名品牌铺位面积：80~110平方；租金60—110元/平方/月大型购物广场：鼓楼商城街区商业五龙商业龙街区商业鼓楼街为寺后街延长线也是开封最著名、最繁华的商业街之一，而且是开封的轴心。商业街内传统老店较多，新型改造商业街、旅游街。五龙商业龙解放路北特征：临街商铺规模：长度约400米，宽度约20米。主要经营业种：美容美甲餐饮超市医院等。大型业态：暂无主要消费群：低端消费群主要品牌：开封市中医院、回民医院等铺位面积：15㎡-100㎡；租金30—50元/平方/月人流量：15-30/