中粮-沈阳大东区中粮地产项目投标报告

-1-目目录录市场研究篇........................................................................................................................................................................2一、区域环境................................................................................2二、区域经济................................................................................5三、区域房地产开发..........................................................................6四、市场数据分析二级市场....................................................................8五、三级市场...............................................................................10六、市场竞争情况...........................................................................11目标市场定位篇..............................................................................................................................................................25一、地块属性...............................................................................25二、地块SWOT分析..........................................................................28三、目标消费人群设定.......................................................................30四、项目整体形象定位.......................................................................31五、产品修改意见及建议.....................................................................32营销推广篇......................................................................................................................................................................43一、价格策略建议...........................................................................43二、营销推广计划...........................................................................43三、销售节奏及销售回款计划（含B区）.......................................................44广告策划、创意篇...........................................................................................................................................................46一、产品机会点.............................................................................46二、消费者洞察.............................................................................47三、广告总精神.............................................................................47四、整合推广...............................................................................48五、A区推广...............................................................................50六、产品识别及现场导视.....................................................................53-2-市市场场研研究究篇篇一、区域环境区域位置沈阳地处东北地区的南部，辽宁省的中心。背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。东临抚顺市和抚顺县，南与本溪市和辽阳市相辖，西与台安、黑山两县接壤，北与内蒙古自治区科左后旗相邻。在以沈阳为中心的115500公里的半径内，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕见的城市群。沟通世界各大港口的大连港，正在开发的营口新港和锦州港，距沈阳也不超过440000公里。人文地理-3-人口历年沈阳人口变化情况列表年份1990200020012002200320042005全市人口646.1685.1689.3688.9689.1693.9698.6市区人口453.9485487.7488.7488.4493.5495.9资料来源:新联康研展部2006-102005年，全市总人口数669988..66万人，同2004年相比增长了44..77万人，年人口增长率00..9988‰‰；其中市区449955..99万人。2005年沈阳全市人口自然增长率00..8899‰‰U，比上年的00..0033‰‰上升U00..8866‰‰。面积沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向西缓缓倾斜。沈阳市国土总面积为1122998800平方公里，东西长111155公里，南北长220055公里。其中市区总面积为33449955平方公里，城区面积118855平方公里。行政区划沈阳现辖9个区：和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区1个县级市：新民市3个县：辽中县、康平县、法库县本案位于沈阳市中街最东端，属大东区管辖范围，紧邻沈河区。区域属性综合实力以沈阳为中心、半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高、驰名世界的辽宁中部工业城市群；沈阳有东北地区最大的民用航空港、最大的铁路枢纽和全国最高等级的公路网络，是东北地区不可替代的交通枢纽；作为区域性中心大市场，沈阳对周边城市乃至全国具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。优越的地理位置，完备的铁路、公路网络及众多的国家级和区域性市场，使沈阳成为人流、物流和资金流的集散地，并正逐步成为区域性的商贸、科技、交通、旅游、信息和金融中心。文化旅游-4-沈阳现存古遗址、古城址、古墓葬、古建筑、烽火台、边墙和历史纪念物、革命纪念物达400多处，其中国家级文物保护单位4处、省级16处、市级60处。珍藏的历代传世文物、出土文物、革命文物数以万计。沈阳的旅游景观丰富多彩，沈阳故宫、皇家陵寝（福陵、昭陵）、“九一八”事变纪念馆、张氏帅府）、怪坡、棋盘山风景区等，都是沈阳著名的旅游景观。“世博会”的召开更为其增加了绚丽的一笔。科学技术承担国家863、科技攻关、基础研究计划项目227个，举办重大科技活动15项。民营科技企业达到3910家，拥有中国科学院院士11人，中国工程院院士19人，市及市以上独立科学研究与技术开发机构116个。取得市以上科技成果762项。其中，达到国际水平241项（国际领先34项，国际先进207项）；达到国内水平521项（国内领先344项，国内先进177项）。有556项科技成果得到推广和应用，各类技贸机构技术贸易成交额37.29亿元，专利申请4414件，专利授权2224件。区域规划——完成城市建设投资123亿元，比上年增长22.6％，比2000年增长5.35倍，年均增长44.7％。青年大街、二环路改造全面完成。完成了461条二级以下街路、240万平方米的小巷改造工程；建设了1000.7公里农村公路，行政村已100％通油路。市区铺装道路总长度3117公里，总面积4620万平方米。排水管道长度2888公里，路灯14万盏，永久性桥梁179座，窨井57855个。——公交运营线路网长度达到1688公里，比上年增加35公里，比2000年增加166公里。市内公交运营线路136条，比上年增加17条，比2000年增加55条。市内公共交通客运总量达到8.38亿人次，比2000年增加8.5％。年内新增公交车辆500辆。公交标准运营车辆5422标台，出租汽车19104辆。——城市公用事业服务体系进一步完善。供水管网改造90公里，新铺设供水管网40公里，供水管道总长度3024公里，供水量5.6亿吨，综合日供水量153.4万吨。新、改、扩建热源22处，新增供热能力2000万平方米，供热面积14500万平方米，集中供热率83％。实际用电量154.3亿千瓦小时。其中工业用电83.9亿千瓦小时，城乡居民生活用电29.8亿千瓦小时。煤气供气管道总长度2300公里，人工煤气、天然气及液化气家庭用户达到145.6万户。——城市环境进一步优化。共完成环境污染治理项目189个，先后实施了浑河治臭、细河清淤、拆除烟囱、锅炉房、大辛及老虎冲垃圾滤液处置工程等项目，进一步治理了浑河30公里的城市段，浑河生态环境有所恢复。实施了满堂河环境综合整治。集中式饮用水水源地水质达标率保持100％。城市污水日处理能力达到127万吨，处理率达到81％。日处理生活垃圾4506吨，无害化处理率达到100％。一批人工湖相继建成，城区空气湿度达到56.9％。拆除烟囱1011根、锅炉房606座，推广民用型煤1.6万吨，烟尘控制区达标覆盖率保持100％。建成生态环保模范住宅小区13个，生态环保模范单位6个，生态环保模范军营6个，安静小区20个。噪声达标区覆盖率达到72％。自然保护区覆盖率达到13.52％。环境空气质量优良天数达到317天。-5-——新增绿地1500公顷，其中新建居住区绿地4.15公顷。植树600万株。建成区园林绿地面积11151公顷，建成区绿化覆盖率40.65％，人均公共绿地面积12平方米。荣获国家森林城市称号。历史沿革沈阳是一座历史文化名城。因地处浑河（古称沈水）之北而得名。据对新乐遗址考证，早在7200年前的新石器时代，就有人类在此繁衍生息。战国时期，这里属燕国辽东郡境内；西汉年间，在此设立侯城、高显、辽阳、望平等郡；辽金时代设置沈州；元