起义门项目简报

武昌起义门项目简报武汉思锐·市场部2008年7月30日市场竞争机会挖掘初步建议项目属性研判项目研究工作步骤项目属性研判项目属性区域属性项目属性研判项目区域介绍起义门，原名中和门，是武昌古城十大城门保留至今的唯一城门。1911年10月10日晚，新军工程第八营革命党人首先发难，占领楚望台军械库，打开中和门，接应驻在城外参加起义的炮队，城内外起义军会合后，在此门城头、楚望台和蛇山架炮向湖广总督署发起攻。与此同时，起义军分三路向督署围攻，从而一举占领督署，随后光复武昌全城，中和门被誉为“首义胜利的开端”。项目区域介绍项目地块地处武汉市的南大门，具有武汉市地理要冲和交通枢纽的重要地位。南行5公里即是武汉市中环线青菱立交桥。京广铁路、107国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在其南面约20公里处成米字形交汇。白沙洲大道也是由107国道进入武昌区的必经之路。项目区域交通规划在武汉市新一轮总体规划（2020年）里确定，武汉内环线由28公里增加到30公里，扩大到汉阳地区，同时，武昌线路有较大的改变。新的内环线走向为：汉口解放大道——硚口路——月湖桥——江城大道——墨水湖北路——马鹦路——马鹦路过江通道（已规划）——武昌鲇鱼套附近规划路——津水路——中山路——友谊大道——徐东路——长江二桥——解放大道。新内环中山路方向过江通道津水路出口（预估）项目区域交通规划2020年轨道交通规划（修订后）U4：从永安堂沿汉阳大道到钟家村，在鹦鹉洲通道附近过长江到武昌火车站，沿中南路、中北路、团结大道至武汉火车站；U5：从青山沿和平大道、复兴大道、武咸公路到青菱。两条线路在分别从项目北面和西面通过，在项目西北面相交，并设有换乘站点。项目研究工作步骤项目属性研判与界定项目属性区域属性地块四至、地形项目地块四至关系为：北起津水路、南至中山路（不临街，被其他项目阻隔）、东靠中山路、西接复兴路。其中东面中山路为城市交通主干道，宽近30米，双向6车道。地块东高西底，整体落差大约5至6米，较平整，四周较规则。复兴路中山路中山路津水路地块现状主要交通通路中山路，友谊大道方向解放路，司门口、积玉桥方向中南路，洪山广场方向沿江大道，青山方向长江大桥，汉阳方向武珞路，街道口方向武金堤公路，白沙洲大桥方向白沙洲大道，107国道方向雄楚大道，图书城方向复兴路紫阳路首义路丁字桥路巡司河街巡司河路，南湖花园城方向商业中心：司门口商圈、中南商圈均距项目2公里。教育配套：武汉音乐学院、中南财经政法大学、武汉市广播电视大学、武汉市司法学校、湖北财税职业学院、武汉市九中、武汉市三十九中、中山路小学、水陆街小学等；在黄家湖大学城及周边（距项目约6公里），还有武汉科技大学、湖北中医学院、中南民族大学工商学院、江汉大学武昌校区等本专科院校。医疗配套：距项目1公里左右有武汉大学人民医院，2公里左右有华夏医院、爱尔眼科医院、武警总医院等医疗配套。周边配套地块资源已售、在售的大型住宅区：项目周边的小区主要沿紫阳湖和晒湖而建。主要有蓝域新印象、汇文新都、027社区、欣隆紫阳苑、静安上城、中大长江紫都等小区。南湖花园城也通过巡司河路与本项目便捷连通，南湖新城现有人口约10万。大型企业：在项目南面1至5公里内，分布着扬子江工业园、武汉白沙洲工业园烽火园区、白沙洲都市工业园区等大型工业园区。形成了以机械制造、钢铁贸易、加工工业等产业为主的劳动密集型工业园区，总占地约7平方公里，现有中、大型企业25家左右，著名的武汉造船厂距项目约0.8公里，区域工业人口约3万人。武汉市2020年规划中，工业产业将逐渐迁出二环，但武昌白沙洲等都市工业园是二环线内不做改变的五个工业园区之一。黄家湖大学城：黄家湖大学城位于白沙洲大桥南端的洪山区青菱乡黄家湖地区，规划总面积20-25平方公里，以黄家湖为核心，东至汤逊湖，西至青菱湖，三湖一体，地理位置独特，自然生态环境优美，其规模居全国前列，具有不可多得的交通优势、环境优势和产学研一体化优势。黄家湖大学城将成为我市五大功能中心之一，对把我市建成华中地区科教中心具有战略性意义。黄家湖大学城的定位是：国内知名的高等教育园区、知识创新园区、绿色生态园区，国内一流的、现代化的生态大学城。目前现有本专科院校4所，约有5万人口。地块经济技术指标分析项目基本经济指标：总用地面积22.91万㎡净用地面积17.56万㎡容积率2.93现建筑面积31.07万㎡现住宅面积23.31万㎡回迁预估20万㎡总建筑面积67.03万㎡可开发面积33.73万㎡保安·东明·A明·B明·C明·D明·E总计用地面积（万㎡）4.286.344.023.472.421.1921.72净用地（万㎡）3.234.753.192.71.731.0316.63拆迁（万㎡）6.299.338.764.92.61.4233.3容积率3.893.935.493.633.03.17/建面（万㎡）12.5818.6617.539.85.23.2667.03可开发（万㎡）6.299.338.764.92.61.8433.73保安·东明·A明·C明·D明·B明·E保安：保安街明：明伦街地块SWOT分析优势地段优势。项目位于武昌南大门，新内环沿线，地段优势明显。地形优势。地块地形较规则，南北面宽较宽，为开发提供良好的先天地质条件。机会政府旧城区改造工程使周边规划发生较大改变，过江隧道的开通将带来大量的人流、车流。政府对旧城区改造项目有一定政策优惠。白沙洲都市工业园区、黄家湖大学城和南湖花园城给项目带来人气。劣势项目拆迁量大，增加了开发商后期开发难度。生活基本配套老化、设施陈旧。项目东、南面临街面少（仅300米左右），西、北面为规划路，目前情况并不明朗。目前，抵达项目腹地的公共交通较少。威胁长江紫都、百瑞景中央生活区等大盘开发给项目住宅带来市场竞争威胁。离司门口、中南等成熟商圈较近，对项目商业开发带来威胁。区域认同。市场竞争机会挖掘初步建议项目属性研判项目研究工作步骤市场竞争机会挖掘成交地块住宅部分商业部分市场竞争机会挖掘片区楼盘名称规模（万方）售价武昌滨江片长江紫都1506300汉阳滨江片世茂锦绣长江16510500武昌中心片百瑞景中央生活区106待定复地东湖国际106待定欣隆紫阳苑37600静安上城137000027社区95800天久云门6待定住宅部分根据项目的区位和规模，将本项目的住宅部分竞争区域锁定为武昌滨江片、汉阳滨江片和武昌中心区。项目周边住宅市场较激烈，未来几年内，将有500万方以上供应量。住宅部分项目竞争区域内云集有百瑞景中央生活区、复地东湖国际和世茂锦绣长江等高端大盘，同时拥有长江紫都、静安上城等多个中档楼盘。本案应避开竞争激烈的高端市场，走中高档路线，以赢得市场。这也与本案的区域环境、拆迁还建量大的自身素质相符。商业部分商圈名称代表商业大型商业规模（万㎡）租金功能业态武广商圈武汉国际广场、世贸广场、SOGO17.37120-500华中地区最高端购物场所，另有会展、休闲、娱乐、美食、电影院、电脑城等江汉路商圈大洋百货、江汉路步行街、王府井百货、民众乐园、万达商业广场30（不含汉正街）280-800流行百货、餐饮、娱乐、院线、游戏、美容等司门口商圈司门口商业街各类专卖店、精品店数百家60-120服装专卖、餐饮、休闲、娱乐中南路商圈中商广场、世纪广场、领秀中南、中建工行广场、中南商业街13130-200高档百货、休闲、娱乐、餐饮、健身、金融等街道口商圈群光广场、武商亚贸广场、新世界百货1680-270百货、餐饮、娱乐、办公徐东商圈徐东平价广场、销品茂22.440-120购物、休闲娱乐、餐饮、服务会展、文化生活中心光谷商圈光谷世界城、鲁巷广场45210-550购物、休闲健身、娱乐、餐饮、酒店、商务办公、旅游观光等钟家村商圈汉阳商场、铜锣湾广场11.18/商品零售、百货、休闲娱乐、餐饮王家湾商圈家乐幅、21世界购物中心、金马家居11100-200商品零售、百货、休闲娱乐、餐饮、家居武昌各大商圈的规模多在10-20万方之间。本案距中南和司门口商圈不到2公里，商业部分的竞争压力较大。商业部分主力客群来源区域：南面的大学城和工业园区、东南面的南湖花园城次主力客群来源区域：汉阳老城区、紫阳湖片本案周边商圈密集，本案商业存活的必要条件是吸引和留住东南面客群。商业部分由马鹦路过江隧道与鹦鹉大道交叉点（A点），经过过江隧道到达本地块约4.8公里，公交约10分钟左右；而经过钟家村至武汉广场，距离为6.43公里，需时约15至20分钟。本案的商业有可能吸引来自汉阳的人流。汉阳老城区客群在过江隧道建成后亦有可能成为本案的重点的客群之一。成交土地地块编号地块位置出让面积楼面地价地价P(2007)004武泰闸片6354.911951325.21P(2007)006武珞路336号27074.532594673.45P(2007)009武泰闸片4651.032425404.21P(2006)006青菱乡268882.24131948.37P(2006)045千家街82002281410.57P(2006)050紫阳路83311962457.73P(2006)058紫阳村56202121353.5P(2006)061解放路47108.32327470.55P(2006)006P(2006)061P(2006)045P(2007)006P(2007)004P(2006)050P(2006)058P(2007)009周边地块基本在400万/亩。成交的规模都不大。对本项目有较大影响为P(2006)061汉飞商业项目。P(2006)006地块商业规模虽大，但为农副产品大市场，对本项目不构成威胁。市场竞争机会挖掘初步建议项目属性研判项目研究工作步骤初步建议净用地：263.46亩地价：400万/亩则地价款：10.5亿容积率3.8可建66.75万方还建33.5万方可售33.25万方建安成本及其他费用约2300元/平米建安成本及其他费用合计：15.35亿土地成本和建安成本及费用：25.85亿可售面积33.25万方流转税按7.5%计算，企业所得税按25%计算住宅商业总销金额流转税税前利润税后利润成本利润率33.25023.2751.745625-4.32063//26.586.6727.9442.0958-0.0018-0.001350%18.5914.6633.5372.5152755.1717253.87879415%15.9517.335.3852.6538756.8811255.16084420%13.252037.2752.7956258.6293756.47203125%项目住宅销售均价预估为7000元/平米，商业预估为14000元/平米。以开发商所持有物业全部销售计算。商业体量需达到6.67万方项目才能实现盈亏平衡，商业体量达到17.3万方，项目成本利润率为20%。按较保守的算法估算利润，考虑到货币补偿难度较大，33.5万方全部还建；交政府地价款按400万/亩估算。则本案商业需达到17.3万方才能实现成本利润率20%。初步建议住宅部分：竞争压力较大，但本案位于老城区内环线，住宅消化的难度不是特别大。竞争区域内的主要几个大盘均为高端项目，本案应从档次上与之错位竞争。商业的支撑人口：工业人口3万、大学人口5万、南湖花园城人口10万，项目周边约1万人；周边直接的商业支撑人口约有20万方。待过江隧道开通，商业的支撑人口将更大。商业的主要竞争商圈是中南商圈和司门口商圈。如果本案能截留住黄家湖大学城的人流，已是老态龙钟的司门口商圈将更加没落；中南商圈已较成熟，其市级商业中心的地位难以撼动。但南湖花园城10万居民出行到本案的时间将仅为到中南商圈的1/2，因而，只要本案商业能同时满足居民和学生的需求，在层次和特色上与中南商圈形成差异，还是有可能依靠东南片的客源存活。主要风险提示：拆迁的难度和补偿的纠纷、过江隧道及内环规划的更改和实施的推迟项目住宅和商业部分的市场支撑及面临的主要风险。初步建议尽管本案位置尚可，但由于还建