踩盘系列报告：红杉雅园项目市场周报

楼市动态及项目竞争案例调研置高机构研究部01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/宏观政策/土地市场目录01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/土地市场/宏观政策据透明售房网统计，截止到8月30日，杭州主城区住宅可售房源已经跌破6000套，目前可售房源为5810套01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/土地市场/宏观政策供应量成交价杭州09年(以春节为时间节点)已经在官方网站上公告、预告的住宅用地，达2612.8亩，可建建筑面积394.2万方，是08年住宅用地出让量的3倍，是07年住宅用地出让量的2/3.已经出让和预告的地块90%集中在拱墅区和江干区，故预计09年的土地供应量会超过07年。预计杭州未来三年，可供应住宅存量1200万方（2007年359万方、2008年169万方、2009年559万方、06年及以前100万方），按120方/套，即10万套，以07年的卖房速度，也足够卖超过3年。8月18日，西子控股以77777万元戏剧性的价格，夺得29号南星桥粮库地块，24295元/平方米的楼面价，刷新了杭州住宅楼面价的最高纪录（西湖8号公馆楼面价24032元/平方米）。7月23日，义乌小商品城击败绿城，以20650元/平米的楼面价拿下钱江新城地块，这个价格已经逼近西湖8号公馆的楼面价历史纪录，创下了当时住宅楼面价的第二高。同日，德信集团连夺九堡19、20号地块，将九堡的楼面地价拉升至7623元/平方米的高位。7月28日，滨江集团联合三花控股，将笕桥黎明村的楼面价推高至近1万元/平方米更早的6月30日，欣盛房产，以近万的楼面价夺得申花15、16号地块，刷新了申花板块的楼面地.........结论：未来杭州楼市不差房结论：“面粉贵过面包”，09“地王”创新高01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/土地市场/宏观政策近日，针对今年以来杭州楼市常见的“挤牙膏”式少量多推的推盘模式，杭州房管部门在预售许可证审批时悄悄提高审批门槛：要求开发商将达到预售条件的房源一次性申领预售证。8月份，《北京市城市房地产转让管理办法》已进行修订，今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。杭州相关部门表示暂不跟进。二套房贷政策收紧。目前虽没有统一的二套房贷利率调整文件下达到银行，但杭城多家银行的房贷部门表示，对于二套房贷，目前均严格执行首付四成，利率上浮10%的政策。01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/土地市场/宏观政策小结：成交量下滑，“地王”频出，二手房贷政策收紧，房价的不断提高和种种关于后市宏观调控的猜测，都预示着未来楼市将不再平静，新一轮调整不可避免。目录02、项目竞争案例调研分析/周边住宅项目/同类面市项目/同类未面市项目本项目水碧苑水月苑水清苑水映苑水起苑水曲苑水滟苑02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市项目二手房挂牌均价二手房成交均价都市水乡水碧苑/5558元/平方米水月苑10182元/平方米/水清苑8865元/平方米/水映苑8935元/平方米8254元/平方米水起苑9617元/平方米/水滟苑8974元/平方米/水曲苑9468元/平方米/①都市水乡二手房亲亲家园一期亲亲家园二期亲亲家园三期亲亲家园幸福里02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市②亲亲家园二手房项目二手房挂牌均价二手房成交均价亲亲家园一期9716元/平方米/二期9554元/平方米/三期10236元/平方米/幸福里10631元/平方米10296元/平方米02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市③其他项目二手房铭雅苑东区三墩颐景园紫金港湾兰韵天城润达花园项目二手房挂牌均价二手房成交均价铭雅苑东区8396元/平方米/紫金港湾12998元/平方米/三墩颐景园9253元/平方米8250元/平方米兰韵天城10211元/平方米9158元/平方米美都公寓10655元/平方米10625元/平方米润达花园8728元/平方米8101元/平方米美都公寓02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市小结：区域内二手房价格基本在10000元/平方米左右。假定本项目售价13000元/平方米，50平方米，总价65万，首付五成，需32.5万，则32.5万的首付在区域内能买到怎样的房子？作为2成首付，则可以购买162.50万总价的房子，按1万/平方米计，即165平方米。作为3成首付，则可以购买108.34万总价的房子，按1万/平方米计，即108平方米。→区域内二手房价格不高，对本项目定价影响较大。尤其是高定价对于自住客来说的门槛加大。02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市④白马尊邸——杭州白马房地产开发有限公司项目位置：杭州市西湖区三墩镇厚仁路亲亲家园西侧开盘时间：2008.06.22入住时间：2010.05.31项目规模：项目总占地面积73770平方米，总建筑面积14万平方米，容积率1.9，由排屋、高层、小高层组成主力户型：排屋主力面积约220-260㎡，公寓主力面积以86-130平米二房、三房为主销售情况：目前两幢高层剩余4套，小高层剩余34套，成交均价在9000元/平方米左右；排屋40套，已售17套。公寓在售均价13000元/平方米，排屋2.3-2.6万元/平方米。客户构成：购房者大多在城西或是三墩附近工作；项目曾去义乌作过推介会，也不排除存在一部分其他地区投资客的可能02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市⑤金溪园——中海地产（杭州）有限公司项目位置：西湖区金渡北路近古墩路；铭雅苑西侧，亲亲家园北开盘时间：2009.05.23入住时间：2010.12.31项目规模：总建筑面积6万平方米，绿化率30%，由5幢高层住宅和多幢排屋组成主力户型：90㎡销售情况：公寓约500套，目前剩余5套，成交均价在9200元/平方米左右；排屋共56套，目前剩余5套，成交均价23749元/平方米。部分公寓边套的房源单价高达12000元/平方米，但也被一抢而空，三墩房价由此迈过每平方米万元的大关客户构成：购房者逾8成的客户为首次置业，其中大多为杭州企事业单位的菁英，包括大学老师、企业白领、私企经营者等。他们在城西有较长的居住经历，对三墩的居住环境、商业配套特别认可02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市⑤自在城——杭州金地自在城房地产发展有限公司项目位置：西湖区三墩镇金渡北路通济路开盘时间：2009.06.20入住时间：2010.05项目规模：项目占地面积546亩，总建筑面积约85万㎡，建筑类型包括大规模城市别墅组团、花园洋房、精装修高层景观公寓、时尚SOHO等主力户型：72㎡一房、90㎡左右二房、120㎡和135㎡的三房和145至150㎡的四房户型销售情况：排屋已经开盘159套，目前已售47套，成交均价26818元/平方米。精装修公寓预计10月份开盘，价格未定。小结：区域内一手房公寓的供应量未来主要来自金地自在城，故自在城精装公寓的定价对本项目定价有一定的影响。据悉，金地精装公寓的售价在14000元/平方米左右。02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市①视界之窗——杭州川海置业有限公司项目位置：滨江区江陵路603号开盘时间：2008.11.02入住时间：2011.12.01用地性质：40年办公用地项目规模：用地面积约7603㎡；总建筑面积约22583.45㎡，2-5层为带租约式销售，作为酒店用房。结构为4.98米层高loft。主力户型：40-60㎡销售情况：目前已售280套，可售150套，2-7层已基本售罄，已售均价15441元/平方米。客户构成：购房者除杭州本地和温台等地投资客外，还有部分工作在滨江的年轻群体视界之窗户型图02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市40㎡loft一楼40㎡loft二楼视界之窗样板间02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市40㎡loft一楼40㎡loft二楼视界之窗样板间02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市二楼衣柜二楼卧室卫生间02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市②MOHO尚筑——浙江创佳房地产开发有限公司项目位置：上城区东至近江路、北至秋涛路东北开盘时间：2008.09.12入住时间：2010.04.30用地性质：40年商业金融用地项目规模：项目占地5836㎡，总建筑面积25716㎡，地上建筑面积19206㎡，共308户，由1－3层商务裙楼、4-18层4.78米loft空间和2层地下车库组成。主力户型：40-65㎡销售情况：目前已售298套，公寓可售1套，预定4套，已售均价19347元/平方米。客户构成：购房者主要为温台和义乌地区的投资客MOHO尚筑标准层平面图02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市附注：A户型大小:40方B户型大小:60方C户型大小:48方D户型大小:50方MOHO尚筑标一层平面图02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市MOHO尚筑样板间实景图02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市MOHO尚筑销售道具——海报02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市MOHO尚筑销售道具——楼书折页02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市③德泰御峰大厦——杭州德泰置业有限公司项目位置：拱墅区祥符阮家村，丰潭路以东开盘时间：2008.08.26入住时间：2009.09用地性质：40年商业金融兼容办公用地项目规模：项目总建筑面积23961平方米，地下车位301个，总套数423套，其中2-7层层高为4.98米的LOFT，8-9层层高为4.78米的LOFT，10-19层层高是2.94米。主力户型：40㎡销售情况：目前已售391套，可售32套，已售均价12202元/平方米，loft部分已全部售完，其中1-4层为限制性房产。客户构成：三类人群，创业者、商业机构、年轻白领02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市德泰御峰大厦平面图02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市德泰御峰大厦效果图loft一楼效果loft二楼效果02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市德泰御峰大厦效果图loft户型剖面图02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市小结：选取了主城区部分loft商住楼进行分析，在经历09年一轮的行情过后，这些项目基本售完或销售大半。对本项目不构成竞争或竞争较小。02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市①钱龙名汇公馆——杭州钱龙置业有限公司项目位置：滨江区滨盛路与汉江路交叉口开盘时间：预计2009.10入住时间：不详用地性质：50年综合用地项目规模：项目占地面积约8152平方米，总建筑面积约49861.47平方米，纯4.78米LOFT物业，其中1~3商业层群楼，商业部分面积6446平方米，住宅部分面积30212平方米。主力户型：主力面积50㎡，另有100、120、160㎡销售情况：预计10月份开盘，毛坯售价预计13000元/平方米02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市钱龙名汇公馆实景图柏悦轩钱江MOHO钱龙名汇公馆02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市钱龙名汇公馆销售道具02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市②同方国际——同方联合控股集团项目位置：江干区秋涛路和艮山西路交叉口，浙大华家池校区北侧开盘时间：预计2009.10入住时间：2011用地性质：50年综合用地项目规模：项目总建筑面积约5万平方米，由1幢28层的主楼和5层裙楼构成，规