招商计划书(XXXX35)

招商计划书2011年3月5日CONTENTS•招商工作汇报•楼层定位-品牌调整（待续）•周边商场品牌罗列•供应商现状反应•招商进度时间表•楼层销售预估表（待续）•楼面设计及动线调改•招商所需-人员-管理-职权招商工作汇报•2010年招商部整合全馆招商资源，并着手准备二次招商。•2011年招商部在年前汇总全馆空铺及商家合约到期相关资料。•2011年3月将布局全馆现有资源及市场资源进行招商布局。•2011年即将进驻主力店，及硬件设施整改，过渡方案如下。5月份-6月份填补前期空铺撤柜厂商品牌替补4月份3月份品牌调整招商布局招商测试招商布局调整确定硬件改造方案南馆先行调整contentsA1-2及A1-3楼层调改建议•因北馆二层及三层涉及硬件整改，在此期间招商部将稳固现有商家并续约至6-7月份。•主力店正式签约开始，招商部将主力招商北馆，完成时间为9月份。主力店进驻品牌调整硬件整改硬件整改及主力店的进驻，涉及到动线变更。目前A级品牌商家希望我们能有所动作主力店进驻后将涉及现有户外品牌移位，故现阶段暂不考虑品牌调整动作硬件整改涉及到新进驻品牌专柜设计，故现阶段填补空位为主•因上述原因，北馆全线招商将同步于主力店进驻及硬件改造。A2-3楼层调改建议•南馆三层目前不建议填补品牌，建议以下招商方案替代现有楼层定位。A2-3保持现有男士商务、休闲品牌，增加户外、潮男服饰品类，百货模式经营承包给餐饮，组合中餐、火锅、西餐。韩国服饰、饰品、餐饮汇集层国家主题馆（租赁形式楼层出租）承租运动品类商家，并将现有户外品牌挪至南三楼•目前南三层可承租范围达到70-100元/m2，除了男士百货模式，其余模式操作均可要求承租商设计改造楼层柜位动线。•韩国主题馆目前北京、上海、无锡、青岛、大连均有案例。•男士百货模式如要操作必须更改垂直动线，周边商场男士楼层较为强势。contents招商进度时间表5-6月份7-9月份3-4月份1.完成全馆招商方案2.品牌落位3.销售预估4.招商测试5.修改招商方案6.南馆硬件改善7.顺利维护商户8.协调部门管理9.安排促销活动1.主力店签约阶段2.协助户外品牌迁移3.确定北馆硬件整改4.确定北馆招商测试5.维护北馆现有商户6.完成南馆招商调整7.南馆调整经营分析8.北馆全线招商1.北馆施工阶段2.北馆品牌调整完毕3.北馆品牌签约阶段4.9月份正式开馆contents楼层定位-品牌调整•南馆——年轻、时尚、潮流•南馆一层：流行鞋区、运动时尚•南馆二层：少女情怀、牛仔渲染•南馆三层：潮流劲男、玩转户外•覆盖客群：15-35岁人群•主力客群：25-30岁人群contents楼层定位-品牌调整•北馆——家庭、休闲、购物•北馆一层：精品女鞋、时尚购物•北馆二层：魅力丽人、经典女人•北馆三层：童趣天地、居家生活•覆盖客群：3-45岁人群•主力客群：25-35岁人群contents周边商场品牌罗列•此项目主要了解正义坊周边商场进驻品牌，对于今后招商或管理维护上起到关键性作用。•相关表格如附件。contents楼面设计及动线调改•正义坊购物中心属昆明成熟商圈中独有狭长型购物中心，长达400米，具有历史意义的钱王街为此项目光彩夺目的亮点之一。contents●街区形态购物中心，无约束、压抑感，完全体现休闲时尚一站式购物。●品牌形象店，独立呈现品牌优势及商品陈列。●历史悠久古街，保护建筑周边商圈无雷同商业背景。●昆明百货商圈集中南屏街，正义坊占百货商圈主入口第一站。●狭长型商业体，楼层循环动线不佳。●商场无主题性，视线较为暗淡。●周边百货商圈过于集中，品牌重复率高。●尚需培育老街商业消费习惯。SOWT楼面设计及动线调改•参考其他购物中心图片介绍。二楼形象设计无遮挡街区外围设计符合商场主题内街区的气氛布置商场中岛的柱面设计柱面的中岛设计LOGO上方玻璃设计楼面设计及动线调改•参考其他购物中心图片介绍。商场挑空视觉墙面LED设计户外区陈列设计侧招牌设计商场的细节注意品牌外消防栓设计专柜转角橱窗设计顶部专柜招牌设计contents供应商现状反应•供应商对正义坊提出正面反应做出总结。1.建筑结构特殊，历史性建筑物感到极大兴趣。（内外部商家提出）2.柜位面积大，品牌能在正义坊实现形象店的目标。（外部商家提出）3.能实现集合店形式，减少人力成本。（外部商家提出）4.商场地理位置佳，延伸商家品牌实力。（内外部商家提出）5.整体布局完善，绝大多数很乐意进行合作意向。（内外部商家提出）•供应商对正义坊提出反面反应做出总结。1.商场二、三层缺乏客流，循环动线不佳。（外部商家提出）2.西街特卖过多，影响品牌形象。（内外部商家提出）3.细节管理不善，需要品牌自行独立管理。（内部商家提出）4.商场内部管理人员混乱，对接不明确。（内外部商家提出）5.商场活动过于单一化，且活动时间晚于其他商场。（内部商家提出）6.商场偷窃情况频繁，监控摄像死角过多。（内外部商家提出，顾客提出）7.服务性质尚需加强，缺乏便利。（内外部商家提出，顾客提出）contents招商所需-人员-管理-职权•目前招商上面临些许困境，主要来自3个方面。•人员所需正义坊体量大，所需品类多，望能增加人手满足现阶段招商所需。1.内部调整（对经营状况了解，内部流程熟悉）2.外部招聘（对品牌状况熟悉，具有招商能力）•管理所需正义坊业务方面管理混乱，商户无归宿感，望能调整现阶段管理模式。1.对外业务、促销活动、品牌维护、经营分析由招商部管控。•职权所需现阶段而言，招商部无任何洽谈商家权利，因职权无力管控。1.职权划分，招商部将逐级下发条件管控，招商部必须有能力把控品牌进出。contentsTHANKYOU招商部2011年3月5日contents