招商项目之SWOT分析

目录1、项目之SWOT分析1.1竞争强项（S）1.2竞争弱项（W）1.3市场机会点（O）1.4市场威胁点（T）2、项目整体推广建议2.1广告推广战略2.2项目包装建议3、价格策略3.1定价依据（商场、公寓）3.2定价思路3.2.1选择定价目标3.2.2确定定价方法3.2.3价格制定建议3.2.4市场竞争中的价格调整4、阶段性推广及资金回笼计划4.1阶段性推广策略4.2资金回笼计划5、物业售后经营与招商服务5.1商场的经营管理5.2项目招商策略5.2.1招商方案5.2.2各楼层商户组合5.2.3目标商户名单建议（1—3层）6、物业的售后服务——物业管理7、项目品牌塑造与经营7.1房地产品牌的定义7.2房地产品牌价值7.3品牌运营的基本程序7.4本项目品牌运营的基本策略8、销售实施的准备工作细目1.项目之SWOT分析1.1竞争强项（S）即本项目的卖点位置优势本项目位于南宁市最繁华、最兴旺的商业区——兴宁老商业区的核心地带，再加上与民生路商业步行街东面出口连接，商业气氛浓厚。规模优势本项目规模宏大，占地超过13000平方米，将会建成一个面积为42000平方米的大型综合购物中心，是目前兴宁老商业区中最巨型，功能最齐全的“一站式”消费场所。配套优势本项目位于南宁市中心，交通便利，四通八达，有20路左右的公交车可直达。周边还有火车站，民航客运中心，汽车总站，友爱客运中心，第二运输客运中心和民生航运码头。周围宾馆、酒楼、商厦林立，饮食、服务网点繁多。人流、物流、信息流优势本项目地处南宁市政治、经济、交通、金融、文化、信息、娱乐中心，朝阳路、兴宁路、新华街是全市最著名的商业路段，是人流、物流、信息流的集散地，每日人流量逾十万人。政策优势本项目被区、市列为重点项目之一，用以吸引外资。政府的大力支持，将为本项目提供政策、前景上的保障。创新优势本项目建造的是“一站式消费”大型购物中心，目前广西还没有真正的“一站式消费”大型购物中心，其创新性的引进，必会引起全广西的轰动,引来众多投资商。市场优势南宁市政府将以高标准规划改建兴宁旧商业中心，包括延伸步行街区域，实施“堤路园”工程，不但搞好江滨路沿线立面装饰，更设想加建江滨路空中堤路走廊和商业文化广场，逐步形成一个高档次立体休闲步行消费区，并且利用兴宁老商业区区现时保存良好的古迹古貌，将历史文化与现代商业文明嫁接起来，增添旅游的气氛，全面展现南宁古城的魅力，以巩固其南宁市首席商业中心的地位。市政府的强势支持，将为兴宁老商业区及本项目带来美好的前景。强幅射优势兴宁商业圈是南宁市最具规模、最成熟、最具幅射及吸引力的商圈，区内外的人来南宁市必将以到此购物、观光作为首选。而本项目就位于该商圈的核心地带，项目的建成必对区内外产生更大的幅射力和吸引力。前景优势兴宁区历史形成的崇高的商业地位,使兴宁商圈的商铺历来备受投资者、经营者的追捧。习惯性消费模式使该区域商铺对消费者形成无比的向心力，蜂拥的人潮令商家们不惜重金亦要去占据这一经营场所。空中步行街概念重新塑造了南宁市标志性商业中心，使得民生路步行街及周边路段的商铺有较强的承接力，租金开始攀升，给投资者带来理想的回报及光明的前景。1.2竞争弱项（W）开发期过长会影响买家信心，失去部分客户本项目自1999年底开始启动，至今仍未开工，处于筹备之中，距离商铺预售时间尚有一些光景。开发期过长容易造成负面因素，影响买家的信心。由于周边其他项目相继开盘，分流了本属于本项目的部分客户，可能会错失商铺销售的先机。1.3市场机会点（O）机会点之一：国际国内政治、经济的大环境（前面作过分析）对国内消费投资的积极影响；在加入WTO后，房地产和商业必将受其影响，有一次新的“洗牌”机会。各种政策面的利好因素和经济发展的预期兆头对房地产，尤其是外资加入后对国内房地产业中工业、商业、写字楼等用地的需求增加，必将对国内房地产产生积极影响。南宁市在这次经济发展大潮中，毫无疑问也将是收益者之一。因此，人们投资观念的改变和受整个经济发展潮流的影响，南宁将同全国大部分地区一样掀起一次置业（二次置业、三次置业）高潮。如本项目能抓住有利时机，积极组织开发、销售和经营，我们完全有理由相信该项目是一定能够成功的。机会点之二：南宁市目前正加紧实行提高城市化水平建设，城市化的标准除了大兴土木扩张城区和改造旧城外，人口的大量城市化也是必不可少的。预计到2010年，南宁市市域将拥有人口365万人，城镇人口达到275万人，城市化水平将达到75%，而到2010年我国的城市化水平也将达到45%。大量人口进入城市为商业服务业的发展提供了最好市场基础，尤其是城市化初级阶段，人们的“都市主义”情结是非常浓烈的，此阶段人们购物置业一般比较冲动和急不可待。本项目从南宁市城市化初期起步着手开发，两年内面向市场也有很好的市场机会。机会点之三：南宁市是“南—贵—昆”三角经济架构中唯一拥有出海通道的城市，其得天独厚的地理位置和交通枢纽作用，为其商业服务业的发展创造了很好的地域优势。机会点之四：中国人民银行的第八次降息，降低了众多置业者购置物业的门槛，置业人数和置业能力势必得到很大提高。机会点之五：新的商业业态的出现和人们新的购物观念的形成，使商业物业具有了更大的市场空间。机会点之六：本项目被区、市列为重点项目之一，用以吸引外资。机会点之七：地处南宁市第一商业圈的步行街商铺拍卖拍出价格“天价”，为本项目开盘的价格“随行就市”夯实市场基础。1.4市场威胁点（T）威胁一：本项目地处南宁市第一中心商业圈，在充分享受该中心圈拥有的商业利益的同时，也使该商圈中利益的再分配失去了平衡。新颖大型MALL的出现，虽然能为该商业圈带来新的商机，引发新的购物潮，兴起新世纪购物消费观念，但南宁市毕竟是一个人口只有100多万的欠发达中等城市，人们自身的购买力有限，尤其是达不到商家所期望的。“新朝阳商业广场（根德商业街）”加上“华星时代广场”和“外滩新城”的加入，可能会引发一场南宁百货战火。这就犹如一块既定磅量的蛋糕，谁都想多分一块，突然又有力量不小的新的分享者加入，大家的日子都不会好过。前面我们已经提到过“外滩新城”和“华星时代广场”两个项目，此二项目都位于七星路边，尤其是“外滩新城”建设已经接近尾声，预计明年6月份商场开业。该项目规模不小（营业面积近30000平方米）；“华星时代广场”位于南宁市新民路和七星路交汇处，它集商业、娱乐、公寓和住宅为一体，其中商城约为60000平方米，如此之大规模的商业综合楼在南宁是绝无仅有的。该项目无论从规模、项目定位、工程进度（与“新朝阳商业广场（根德商业街）”同时启动）都将是新开项目中对“新朝阳商业广场（根德商业街）”具有最大的威胁。姑且不论该两项目的规模和经营，仅仅是这两项目由于其处于南宁市第一商业中心圈与第二商业圈之中间地带所吸引和分流的客流量，已经是南宁市已有综合商业城必须高度重视和面对的现实了。威胁二：于4月27日在明园新都举行的拍卖兴宁步行街商铺的活动，让买家“打破头”。33间商铺基本上拍出8万元/平方米的“天价”，每平方米价格最高拍出8.8万元，单间商铺最高卖到了500多万元/间。拍卖现场人满为患，大门外还站着200多人。参与竞拍者共有191块号牌，其中单位5家，个人分别是南宁112人，浙江42人（温州市人占绝大多数），湖南4人，其余28人为广西各地市县的。在这次拍卖会的竞拍者中，南宁市本地人虽占了大多数，但竞买时多数南宁市人喊到五六万就不吭声了，倒让温州人出尽了风头，成交的29间商铺绝大多数都落入他们手中。一位温州老板透露，仅他和同一个镇的一群老乡共“吃”下了约20间商铺。“温州人真会做生意”，这次拍卖再次应验了这一说法。这次被拍卖的商铺共33间，面积共1000平方米，实卖出29间，面积为744.73平方米，拍卖总额达5791.465万元，单间商铺最高卖到了500多万元。这就说明只要铺面地段好、投资前景乐观，投资者也是能承受高价投资的。据了解，这次拍卖还创下三个“第一”：平均每个铺面就有6个人竞买，成为最抢手的拍品；商铺每平方米最高卖到8.8万元，创了广西商铺单位面积的“天价”；拍卖会第一次由市领导敲响拍卖第一槌。拍卖会上除了190多个执牌竞拍卖外，大多数人是来探探行情，准备在下一批参加竞拍。拍卖会的第一槌由南宁市副市长陈瑞贤敲响。2万多元的底价，第一次举牌就抬到7万的大有人在，有的竞拍者还一口气“吃”下两个铺面。主持该场拍卖的广西华盛拍卖行拍卖师罗诗明说，拍卖前评估2.5万元底价还担心过高了，按现在拍卖的情况看，低估了竞拍者的实力。没有“捞”到铺面的和观望的人们则纷纷打听下一次拍卖的时间和范围。据悉，今年10月前还将分三批对步行街其它商铺进行拍卖。已经买下商铺的老板，有的又盯上了下一批拍卖的商铺。通过这次拍卖活动可以得出：（1）竞拍者热衷于首层及小型铺面，二层铺面的拍卖情况十分不理想。从侧面反映出本项目首层以小铺面为主的策划是正确的。（2）公摊面积大的129-1、2铺面和123-1、2、3号铺面也无人问津。从侧面给本项目的提示是：功能设置要合理，配套设施要齐全，而且商铺物业管理工作要优秀，优秀才能吸引更多的投资者。（3）被拍卖的商铺都是砖混结构，50年的使用权，但竞拍者都乐于购买。而本项目的这两个条件都比步行街铺面优越，而且是全新建造，功能配套、设施齐全、管理完善，应会对投资者更具有吸引力。由于同在一个商圈，步行街的拍卖活动造成了本项目部分客户的分流，对本项目构成的威胁较大。总之，在此建议开发商尽快打出本项目的宣传广告，让处于投资观望期的客户尽早知道、了解本项目，为前来投资做好准备。2.项目整体推广建议商铺投资热开始升温据日前公布的一项调查预计，香港零售商将因中国加入世贸组织而加快在内地开业的计划。该项由置业国际所作的“香港零售商国内开业取向调查报告”显示，13%的被访商户有兴趣在内地开业，其中的25%计划在三年内开业，45%会因为中国入世而加快在内地开业的计划。有兴趣开业的动机是置业和租金便宜、国家“入世”及内地人口多等因素。随着近两年国民经济回升，市场逐渐成熟，商铺投资的时机已经成熟，积压多年的投资需求要释放。随着中国加入世界贸易组织后，各地对商业发展政策便会宽松许多，同时为了先于国外力量而拔得头筹，政府会在选址、经营等方面为地产开发商和投资的铺主预留更多的操作空间。所以广大的投资者纷纷抢滩的势头已经在许多地方展现出来。与此同时内地行业人士提出了更为理性的认识，他们认为商业时机虽然已经来临，但是内地城市真正意义上的现代化商业经营理念还未完全成熟，还需引进国内外资深的商业管家介入商铺经营。同时对于内地商业片区绝对集中的现象而言，只有地段优越、管理经营先进的铺面才会更具有升值潜力。对于铺主来说，真正关注的是铺面升值潜力，而升值潜力决定于铺面的地段和恰当的消费定位以及规范化、现代化的经营管理，只有这样才会有大量的消费群体不断光顾，铺面才会不断升值。商铺正成为市民理财新热点近日，据有关专家指出，商铺正成为市民理财投资的新热点。目前，存款利息下降，人们在关心自身财富增值的同时，更注意到了个人资产的安全性和流动性。人们开始转向投资，对于个人投资者来说，一个重要的资金流向就是置业，而购买商铺显然是个比较好的渠道。买进新兴商铺就相当于买进原始股。商铺投资可以说是投资工具中回报较高、受益时间较长、投资风险较低的投资项目。那么投资商铺收益如何呢？在广州，像去年推出的北京大厦、中曦大厦、新宝利大厦等楼盘成交活跃，商铺销售反映热烈，目前已基本售完。而位于广州文德路的金德大厦、安泰大厦以及中山四路的峻雅苑等楼盘，其商铺销售也在热销之中。而早期开发的百汇商业、中旅商业城，其商铺由于把握先机，因而受到商铺投资者的欢迎，其商铺早几年就已售完。广州北京路商业街商铺的精明投资者们笑弯了腰，因其投资的商铺租金一路飞涨，使许多投资者已迅速回笼大笔资金。对此投资技巧的高明，让更多投资商铺的投资者尝到了甜头。综上所述，选择投资市中心最繁华的商业旺铺，会给人们带来较高的投资回报率。商业投资：第一是地段、第二是地段、第三还是地段俗云：“十亿人民九亿