新郑项目商业招商报告412

新郑项目商业建议英之杰商业事业部2016年4月8日目标项目定位规划建议招商建议项目分析方案架构收益分析名实现利益最大化，快速回笼资金！利树品牌，通过招商造势，打造区域内成功商业！卖什么，卖给谁，怎么卖？本案目标项目分析PART.1项目地块项目区位项目位于新郑老城区，中华路与洧水路口东100米路南，三面包围单边临街。本案项目交通项目属性为老城区市场升级改造，三面被包围，洧水路单边临街，老城区道路路面较窄，通达性和昭示性有所欠缺。人民路中华路周边商业周边小区家属院众多，商业氛围浓厚配套成熟，商圈稳定，未来商业竞争激烈。洧水路沿街门面房（单一层），面积约40-120㎡，租金约50--100元/月/㎡周边商业中华路沿街门面房（一层一拖二），面积约40-1200㎡，租金约60--110元/月/㎡周边小区家属院众多，商业氛围浓厚配套成熟，商圈稳定，未来商业竞争激烈。区域内小区家属院众多，商业配套成熟，成熟商圈稳定，未来商业竞争激烈。周边商业本案丹尼斯万佳时代广场中华城家属院周边商业丹尼斯商业约3.2万㎡地上四层、地下两层，共约3.2万㎡；地上单层面积约5000㎡，负一层面积约6000㎡。业态分布：一层：黄金珠宝、中外名表、精品名鞋、品牌运动；二层：内睡衣、女装、流行杂货、饰品、肯德基、运动、男装；三层：精品男士馆、时尚休闲、精品童饰、家居家饰；四层：家居家饰、国际影城、美容美发、美食广场、苹果专卖、酷漫电玩；负一层：丹尼斯超市万佳时代广场商业约1.5万㎡地上两层，单层面积约7500㎡。业态分布：•一层：童鞋、童装、男装、女装、母婴、床品、内衣、箱包皮具、图书、玩具、工艺品、家电、袜子内裤、黄金珠宝、烟酒、名表、迪信通手机、中国银行；•二层：化妆品、纸品、文体用品、百货、洗化洗涤、休闲食品、酒水饮料、调料、食品粮油、面包、水果、南北干货、熟食、蔬菜、生鲜肉、活鱼。周边商业万佳量贩（中华城店）地上两层、地下一层，地上单层面积约800-900㎡。业态分布：一层：精品百货；二层：万家美食城；负一层：万佳量贩周边商业自身分析停车位不足，容积率低，还原农贸市场，无高层建筑，其经济指标无法支撑项目成为标杆性项目。自身分析自行规划，框架结构，实体铺，可销售，可自由组合，适合各类业态进驻。建议：南北长75.6米柱间距8.4米；东西长71.1米，柱间距7.9米，单层建面约5500平方米，总建面约：2.1万平方；一至四楼层高建议为：4.9米、4.9米、4.5米、4.5米（局部挑高9-12米），可满足各类业态进入，（包括巨幕电影）。7.9米8.4米71.1米75.6米小结OSWT位于老城区，周边常住人口多，人流密集，商业氛围浓厚自行设计盒子商业，框架结构，可满足各业态商家进驻优势机会劣势威胁政府扶持项目，给予一定政策支持，有利于大品牌商家招商老市场改造项目，有一定的商业印象基础，容易快速培养市场附近500米范围内无大型集中商业，仅是生活型超市及单一型步行街单面临街，三面被包围，出入及昭示性有限经济指标无法支撑其成为标杆性项目区域内存在同类商业，未来竞争激烈实体商品目前面临着电商的巨大冲击本案出发点：社区升级型集中商业规避区域内商业同质化，突出自身特色，打造区域内集中商业体突显自身商业功能，区别传统商业模式，形成新的市场声音小结PART.2项目定位新郑老城区社区升级型集中商业餐饮、娱乐、购物+生活型+体验型+聚交型整体定位形象定位新悦城整体定位定位描述定位描述便民生活、餐饮美食、休闲娱乐、健康养生生活型娱乐型体验型目的性群体性持续性整体定位商圈定位商业形式建筑形式交通条件辐射范围业态形式城市级商业中心多个独体商业楼组成的商业街依托城市中心主干道的交通枢纽，充裕停车场地外向吸引力极强大型综合类商业，以百货、专营店、超市、专业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、旅游次城市级商业中心多个独体商业楼组合依托城市辅中心主要干道的交通枢纽，充裕停车场地外向吸引和区域服务为辅同上区域级商业中心2—3个独体商业楼组成依托城市主要干道的交通枢纽，充裕停车场地外向吸引为主，周边服务为辅同上次区域级商业中心1—2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举综合商业，以特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业社区级商业中心独体商业楼或社区底商依托城市辅路，周边社区较多，有停车位周边服务为主，外向吸引为辅社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主整体定位档次定位品质设施理念、品味生活休闲、多种业态汇集的社区升级型便民生活商业时尚化、生活化、便捷化、人文化升级生活商业软硬件品质及经营理念新郑一流，且5年内不落伍，环境舒适。具有前沿品位、理念、主题，整体调性是现代、潮流、轻松、符合居家生活。商品、品牌定位于中高档、针对性消费品、个性消费品。。餐饮娱乐体验时尚欢聚购物童趣健身猎奇整体定位功能定位由购物场所变成了活动场所以“现代生活”做为目标满足周边区域内居民、引流而来人群及时尚群体消费的休闲场所传统百货商场，人均停留时间1小时；生活型休闲场所里，人均停留时间是2小时以上。整体定位消费群定位整体定位投资经营者定位公司直营省级代理商市级代理商新郑市成熟品牌经营者有实力的投资者有实力创业者上述这些经营者，是能够做到与项目共同培育、共同发展、共同提升的品牌运营商。PART.3规划建议规划建议地块价值分析根据周边道路等级、交通站点、人流量及来向等综合条件分析，得出基地商业价值分布图，沿洧水路临街商铺价值最大，其次是项目内街商铺，最后为中心盒子内部。高低商业类型邻里型社区型区域型超区域性商业面积（㎡）2万2—5万6—10万10万以上选址居住社区内大型居民区附近非传统商圈，但交通便利市中心/黄金商圈商圈半径（公里）1~23~510~2030~40时间距离（分）行人3~55~810~1520~30商圈人口（万人）1~25~1050~100200以上项目功能组成居住+商业居住+商业居住+商务+商业居住+商务+商业1公里区域人口：3.9万1公里内零售商业体量3.9万本案零售商业开发体量1.27万本案商业总体量2.12万当前零售商业市场容量2.12万区域人口支撑法人均商业量1㎡当前区域内零售商业总量1.78万减去等于本案占比60%零售在商业总量占比60%1公里辐射人口3.9万消费概率0.15人均消费额20122元消费坪数（建面）5580本案可支撑商业体量2.1万方乘以乘以除以等于消费需求定量法社区型商业2-5万方邻里型商业2万方本案宜打造商业体量2万方左右介于两者之间折中规划建议体量分析四层商业（局部挑高）总体量2.1万方一层农贸市场占3583平方地下负一商业可打造4000平方本案商业体量2.15万方减去加上等于规划建议商业布局分析PART.4招商建议第一基本原则：经营比例，购物、餐饮、休闲娱乐的比例大约35：30：35。第二基本原则：要维护统一主题形象和统一品牌形象。本商业是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，它是一个有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象商业街。要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则：在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。异业互补的目的，就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。第四基本原则：须引入知名度较高的品牌商家，但知名品牌商家引入较困难故招商优惠条件需适当放宽。第五基本原则：招商顺序原则。核心品牌店先行，辅助店随后的原则；知名品牌优先，辅助商业配套的原则。第六基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营”是大型商业的经营特点。特殊商户是指具有较高品牌知名度与社会影响力、顾客认知度高的经营商家，对它们给予优惠政策，邀请其入驻，能够起到活跃招商氛围之作用；第七基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。先做人气，再做生意。因为我们项目经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，开发商与商户才能共赢。第八基本原则：统一招商管理，并统一物业服务。统一的装修指导服务、统一的物业管理服务等等。不但要体现在招商合约中，更体现到后期的管理行动中。招商基本思路及原则招商建议第一步：确定升级型商业城，特色包装推出市场；第二步：统一规划商业布局，组建专业招商团队；第三步：举办招商发布盛会，炒热市场购买信心；第四部：签约品牌主力商家，头狼带动群狼效应。四大步骤，循序渐进招商基本步骤招商建议一楼沿街引进品牌店，金融商务类，能承担高租金且形象好，能够为项目提升形象并带来昭示性。招商建议德克士银行二楼引进一家大型超市，满足居民日常生活消费，同时能够聚拢人气，引领其他业态互嬴。招商建议生活超市外租区三楼以餐饮娱乐休闲健身养生业态为主，满足周边居民购物之余的更高生活追求，此类业态能够让消费者长时间逗留，从而刺激更多消费。招商建议健康养生餐饮美食休闲娱乐美食广场四楼：引进KTV、电影院、电玩等业态，此类业态承租能力低，但却能聚拢人气，拉动目的性消费人群，提升人流动线，且品牌形象容易展示，特省整体商业形象。招商建议巨幕电影院游戏电玩KTVPART.5收益分析依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法）依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法）依据三:根据项目区域内住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）定价原则（１）简易国际评估法：基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。）（２）租金回报率返推法：基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率租金还原法基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价住宅还原法根据周边项目和同质商业项目已成交均价进行比较后制定加权系数进而推导本案定价，相对更精确，建议采用此类方法。市场比较法本案价值可租面积约：一楼黄色区域约：1792㎡二、三、四楼单层建面约：5493㎡项目可租面积合计为：18271㎡本案租金预算7.9米8.4米71.1米75.6米一楼沿街门面价值空间大，根据市场参考租金按60元/月/㎡计算年租金收益约为：129万二楼租金按40元/月/㎡计算：年租金收益约为：264万三、四楼租金均价按20元/月/㎡计算：年租金收益约为：264万项目整体年租金收益约为：657万（损失农贸市场部门年租金267万）物业管理费按10元/月/㎡计算;项目年物业费收入约为：219万项目租赁年收入：876万此为计租期第一年收入，此后每年5%递增，每年租金约涨44万本案价值本案销售预算615432一楼规划沿街门面6间，每间建面（不含公摊）为：163.53㎡六间总面积为：981.18㎡若公摊控制为30%，则沿街一层销售面积为：981.18㎡*(1+30%)=1275.534㎡根据市场参考一楼售价按：20000元/㎡算可销售额为：2551万若一拖二销售，则每间面积约为327.06㎡，六间总面积为：1962.36㎡若公摊控制为30%，则沿街一拖二可销售面积为：1962.36㎡*(1+30%)=2551.068㎡根据市场参考估算一拖二销售均价按：15000元/㎡计算可销售额为：3827万一拖二每间售价为638万，投入太高，很难实现销售，因此暂不建议一拖二销售；若分割成小面积商铺则可考虑一拖二模式。本案价值本案销售预算二、三楼单层面积为：5493㎡销售40%-60%，自持60%-40%（四楼全自持），则二三楼可销售面积为：4394.4㎡-6591.6㎡根据市场估算二三楼均价按：8000元/㎡计算可销售额为：3516万—5274万销售总额为：3516/5274+2551=6067万-7825万本案价值本案投入预算项目总建面约为：5493*4=21972㎡1、建安成本按（含公装）2600元/㎡算：主体工程投入为：5713万2、推广费用约为6067*3%=18