曲江芙蓉坊招商方案

曲江·芙蓉坊招商方案HDO恒道（中国）地产营销策划有限公司二零零八年五月三十日1一、项目概况1.基本数据项目位于曲江开发区雁南一路东段，大唐芙蓉园西门正对面。项目总占地近15590平方米，总建筑面积25070平方米，建筑形式为地上3-4层，6栋唐式风格围合单体楼。是集商业、酒店于一体的大型城市结合体项目。2.格局分区格局名称御膳坊百业坊大唐客栈刘伶轩绮唐阁藏珍阁面积（㎡）2378.33㎡2835.58㎡6078.19㎡2318.57㎡2406.34㎡2263.66㎡二、商业定位1.竞争对手分析商业项目位置业态招租面积划分租金（元/㎡）免租期及其他优惠政策入驻率点评大唐不夜城雁塔南广场以南餐饮、休闲、购物、健身、旅游产品300㎡（餐饮、休闲为整栋出租）60-100元1-2个月免租未开业体量最大，规划配套最全。但目前消费人流导入不便。未来经营，将会有巨大潜力。大唐芙蓉园新天地大唐芙蓉园南门围合西安第一家以夜生活为主体的主流街区(餐饮、休闲酒吧一条街、旅游产品)50-1000㎡40-60元5-6个月免租，赠送第一年物业费30%因前期未进行相应商业氛围培育，商家更替频繁，现在推出的重商、培商政策有一定收效，入驻率提高。且和马路对过的游乐园遥相呼应，不显单调。2大唐商业广场雁塔北广场围合餐饮、休闲、购物、旅游产品500-2000㎡100-120元100%因招商较早，围合的中间景观即是亚洲最大的音乐喷泉，人流量巨大，目前经营在本区域内稍显乐观，租金也是最高。大唐通易坊雁塔西路以统一唐文化风格的特色建筑著称，如雍布拉康藏文化主题餐厅、印度菜菜、日落之前酒吧、曲江KTV城、瓦库茶语、皇家极品咖啡等100-300㎡60-80元前期免租2个月90%因临雁塔西路，路段人流量较大，且招商单位面积较小，入驻率高，也是中高档特色餐饮的聚集处。现象一、曲江大雁塔商圈内商业项目普遍以旅游景点为资源，依托大雁塔、南北两广场及大唐芙蓉园做文章，业态重复性较强。现象二、大雁塔及南北广场人流最大，附近商业经营情况稍理想，大唐芙蓉园人流次之，附近商业经营情况欠佳，商铺空置率高。由于游走路线的限制，大唐芙蓉园目前已成为本区域旅游资源的末端，以旅游产品为主的业态难有市场支撑。现象三、本商圈内聚焦的商业定位以旅游消费为主，餐饮、购物居多，而曲江新区内的高尚住宅区生活配套不健全，好多要依靠老城区内的配套为主。现象四、由于以上项目一味追求差异化竞争，招商追求新特感，急于实现所谓的利益最大化，导致商业定位时忽略了很多原生业态，即：3周边高尚社区的配套（超市、健身中心、女士休闲SPA馆等），和配合旅游资源的平价消费场所（品牌快餐）。2.市场定位商业定位：曲江首席高尚都市生活加油站集餐饮、购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心。关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超大体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，综合体；旅游，土特产；购物+逛街，中高档，时尚、新潮等。3.功能定位餐饮+购物+休闲+娱乐+社区配套4.档次定位整体中高档超市大众化餐饮娱乐相对高档5.消费者定位曲江新区内高尚社区的居民（曲江公馆等）；年轻白领、上班族；时尚男女青年；来西安旅游者。三、业态布局1．御膳坊以大型特色餐饮为主，例如大型音乐餐厅、餐饮文化体验店，如若商户竞4争力强，一层和二层也可考虑分层招商（需进行二层的入口改造）。2．百业坊以中小型特色餐饮为主（铺位灵活划分）。3．大唐客栈品牌酒店（已落实）。4．刘伶轩酒吧、咖啡吧、休闲娱乐兼女士俱乐部。5．绮唐阁品牌超市。6．藏珍阁健身俱乐部、各类运动俱乐部。四、目标商家1.餐饮(1)新天地亚科音乐餐厅介绍ARK是个能让你感到身体每个细胞都在发散着热力的地方。每天晚上，这种“high”的气氛弥漫在这个摇滚、原创音乐的圣地，引领所有的朝圣者们开始新的音乐旅程。ARK与新天地其它的店不同，如果你步入那扇并不起眼的、嵌在石库门上的玻璃门，想在这里寻觅老上海的温馨浪漫，或是想找个宁静的空间细语柔情，你会非常失望。ARK是日本彩虹乐队最具影响力的唱片之一，原意为“诺亚5的方舟”，“ARK”这个名字的由来似乎早已注定了它作为“上海第一家原创音乐酒吧”不可动摇的地位。在这里有价值二十五万美元、在日本开演唱会专用的超级音响，大型的中空舞台每晚都有两三场来自日本和内地的知名流行乐队的现场表演。邀上三五知己，点上一杯饮料，在这个充满激情的地方随着狂放不羁的音乐、旋转变化的灯光，尽情地释放白天的压力，抛却所有的烦恼和忧愁。在这里，你将会是另一个自己，一个无拘无束、尽享音乐的自己。晚上的ARK是藏龙卧虎之地，非但有一批新生代的原创歌手在此露面，还引来了一大批唱片公司的星探，连音乐台的知名主持人也是这里的常客，不时在现场挖掘着最新鲜动人的音乐元素。在ARK这个舞台上，许多本地的歌手和音乐组合不断成长并为人所认识，进而走上了更为广阔的舞台，而他们清新淳朴、平淡率真而又充满激情的音乐风格也使ARK受到越来越多人的欢迎。如果你自认为是一个走在时尚尖端的人，那么ARK是你一定不能错过的地方。ARK名字的由来1999年7月日本彩虹乐队的二张最新唱片[ARK][RAY]在亚洲的日本、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、香港、台湾七个国家及地区同时发行，以总计600万张的发行量荣登各国家及地区的排行榜第一名。同期在日本国内举行的巡回演出[1999GRANDCROSSTOUR]（6地区12场次观众65万名）的现场实况通过卫星转播，吸引了中国大陆、香港、台湾约一亿人次的观看。现在彩虹乐队俨然成为亚洲摇滚乐队第一人。62001年，在中国大陆诞生了第一家真正意义的LIVEHOUSE/主题音乐餐厅，彩虹乐队参加主题音乐餐厅的命名，意味着上海原创音乐历史新里程的开始，并将影响和推动今后原创音乐文化的发展。根据他们的倡议，将主题音乐餐厅的店名以彩虹乐队代表唱片[ARK]予以命名。[ARK]原意为诺亚的方舟。祝愿大家乘坐这诺亚方舟开始新的音乐旅程。(2)采蝶轩介绍步入采蝶轩，跃入眼帘的是光滑的弧线、绵延的白墙、莲花灯等带有佛学意味的设计元素，顿时之间，心灵深处有一种静谧宁和的感觉在慢慢升起。在这样一个神秘、肃穆，同时又不失行云流水般的灵动感的空间，品尝传统精致的中国菜，仿若置身于世外桃源。“采蝶轩”是被《国际美食指南》评选为世界十大食肆之一的国际餐饮集团公司，第一家分店在上海的新天地。采蝶轩以传统精致的中国菜式而着称，它的菜肴讲究合理健康的营养成分搭配，并随着季节的变化而有应时的菜式变化；同时还以上菜的艺术（包括每道菜的装盘、色香味的传达、尤其是选择菜的热度恰到好处的那一刻上菜）而闻名中外饮食界。采蝶轩带来的不仅仅是它的菜肴和服务，更是传达着一种清新雅致、参佛悟禅的文化取向，而采蝶轩的英文名字——“ZEN”，正是佛学中“禅”的意思。将现代和古典相合、将禅意与生活互融，空间、光影、音乐、视界……多感观的饮食文化就是采蝶轩——ZEN带给你最真的感悟。(3)C.J.W.星际餐厅介绍C.J.W.位于新天地广场南里，光听名字，也许大家会奇怪店主为何将这三个字7母组合在一起做为店名。其实，C.J.W是用了英语Cigar、Jazz、Wine（雪茄、爵士乐、美酒）的第一个字母，也即是店子的主题：雪茄文化、优雅爵士乐及各式美酒的聚集地。关于乐队C.J.W.的爵士乐队由分别来自不同国家的5人组成，由于共同的爱好而走到一起。主唱：Emma吉他：Roberto贝司：Leo鼓手：Nicholas钢琴：Andy关于装修C.J.W.共有三层，为了方便音乐的传播，店主特别在餐厅底层做了一个玻璃棚，并将舞台上方做了中空设计，使得楼上楼下整个空间都能聆听到美妙的爵士音乐。关于历史C.J.W.成立于1998年，总店位于台北。由于看好中国内地市场的发展潜力，也由于上海拥有众多的爵士乐爱好者，店主便决定在上海开设C.J.W的第一家分店，并选择新天地这一上海时尚新地标为内地业务的起始点。特别推荐雪茄品牌：罗密欧与朱莉叶（RomeoYJulieta）品名：邱吉尔（Churchill）8邱吉尔雪茄称得上是罗密欧与朱莉叶品牌下的代表作，广受雪茄爱好者爱戴。雪茄味浓且醇，赢得众多雪茄爱好者的赞誉，而且口碑极佳。红酒1993年的R5ChateauLynchBages入口香醇的上等红酒，充满黑莓和黑葡萄的香甜。TheMacallan纯麦芽威士忌有“纯麦芽威士忌中的劳斯莱斯”之称的TheMacallan纯麦芽威士忌，采用苏格兰大麦GoldenPromise酿制，备受全球鉴酒专家一致推崇。2.娱乐3.休闲4.超市（1）好又多量贩店介绍好又多是一家大型的流通业量贩型台资企业，主要经营产品有：零售日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工艺美术品、精品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食品、烟、酒类、书籍，并提供相关的商务咨询和商务服务，配套中西快餐、电子游戏机娱乐务、食品加工及销售等。好又多百货商业广场有限公司自97年8月开设首家店——广州天河店以来,又陆续在全国各地开设五十几家新店,至今在广州、番禺、深圳、成都、昆明、绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州、杭州、上海等城市均已开设分店,并以成倍的数量在增长。9好又多量贩经营管理特色1、博采众长，中西合璧。商场融汇世界著名商家的先进管理模式，发展出具有中国特色的“好又多”管理模式。2、经营方式多样化。有位于城郊的大型仓储式会员制商场,也有社区型超市,两者相互补充，相得益彰。3、管理干部本土化战略。为更好地适应国情需要，公司积极推行管理人员本土化，除了少数高层经营管理者为台湾干部外，其余管理干部均为大陆干部，公司并积极培养高层经营管理的大陆干部,给员工提供更大的发展空间。4、完善的教育训练体系和晋升制度。公司严格推行一套完整的教育训练体系，并与完善的干部晋升制度紧密结合，为职工提供广阔的发展空间，让每一位员工都有自我成长的机会。5、人性化管理。公司推行日本式的管理，美国式的福利，中国人的情怀。以先进的管理规范人，以良好的福利留住人,以深厚的情怀感化人,同时举办多种形式的员工活动,增进员工之间的感情交流。6、经营策略以先进的电脑化管理，创造“三低两高”：低成本，低毛利率、低管销费用，创造高营业额、高毛利额。10五、招商总体策略1.销售与招商关系招商成果带动剩余面积销售；1)本项目的起点在于招商，重点在销售。2)招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。3)商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。4)招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合理利润最大化。2.因时利势、因势利导前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再作最终决定。主力店招商先行，散户控制跟进1)主力店和大户的提前确定，是整个项目主题要点和项目成功操作的保证，并能提升发展商物业品牌形象以及物业商业价值。2)尽早进行主力商家和大户的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金承受力强、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利于小型商家进场定位。3)品牌主力店的确定对商业铺位销售价格的提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。商业运作讲究“成行成市”，本地区其他商家自然趋之若骛。3.形象先行，造市先造势11形象先行，造市先造势。先塑造区域化和高端化的市场形象差异，引起市场高度关注，通过政府、媒介和形象三方面的造势，以求达到营造现有传统市场的恐慌、树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的，进而引起区域业内轰动。4.严格把关，先紧后松商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘