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伟业时代广场企划简报群雄逐鹿,独树一帜伟业时代广场市场竞争分析中原新城锦艺国际华都万达广场商业竞争分析商业万㎡初步定位总面积28中原大商圈中原新天地16综合式购物中心王府一号3风情商业街学府一号2人文之都观澜一号3美食之都公园一号4休闲之都中原新城商业分布图商业面积:16万㎡经营形态:集购物、餐饮、电影院、写字楼、酒店等为一体的综合型商业广场中原新天地中原新天地商业区商业面积:3万㎡预定:街区预做服装店面09年5月销售楼层:1层售价:20000元/㎡面积分割:30-150㎡,主力面积段:70-80㎡王府一号王府一号风情街区商业面积:2万㎡2010.6月销售商业楼层:2层售价:1F18000元/㎡2F8000元/㎡销售方式:1-2F联体面积分割:10-30㎡学府一号学府一号街区商业面积:3万㎡主力面积:30-70㎡观澜一号观澜一号街区商业面积:4万㎡主力面积:40-70㎡临街2F商铺,经营形态未定公园一号街区中原新城总体情况说明1.中原新城主要销售住宅和商业部分,写字楼和酒店尚未销售;2009年5月开始销售第一批商铺(王府一号),2010年6月再度推出部分商业(学府一号),住宅和商业的销售对后期的写字楼销售也是一个促进作用。2.鉴于商业量体较大,中原新城实施住宅先行,商铺紧跟的销售策略,以便快速回笼资金,同时为下一步项目做好铺垫;中原新城王府一号的交房也给商铺带来了销售活力和投资自信。3.项目紧邻凯旋门写字楼,办公气氛浓厚;周边有大量的事业机关单位和中高档的酒店,这些原有的区域资源势必会提升中原新城的商业价值。4.中原新城盘踞陇海路、桐柏路两条城市主干道,有多条公交路线,更有快速公交B1通达全城,交通便捷;再加上区域人口密集,客流量巨大,购买力相对较强,中原新城28万㎡的综合型购物广场将会成为周边区域内主要购物场所。中原新城锦艺国际华都万达广场商业竞争分析锦艺国际华都规模:30万㎡。经营形态:集购物、餐饮、休闲、家具等为一体的综合型商业体。销售时间:二期第一批房源(1-6#)售罄后,预2010年底或2011年初商业部分会投放市场。秦岭路桐柏路锦艺建设路伟业锦艺国际华都商业分布综合购物广场临街商铺(1F)公寓锦艺国际华都商业情况介绍1.锦艺国际华商业部分由集中式商业和街区组成。将来定位为商超、家具、餐饮、休闲娱乐等集中式购物场所。2.锦艺国际华都是原国棉一厂改造,周边人口密集,客流量较大,人气旺,消费需求旺盛,将成为区域集中式商业点之一。3.从销售时间分析,目前售项目二期第一批房源,预计本批房源售罄后(10年底或11年初)商业部分会投放市场。中原新城锦艺国际华都万达广场商业竞争分析万达广场简介1.郑州中原万达广场位于市中心主干道中原中路南侧,西临华山路,东临秦岭路。2.项目总规划用地面积92679㎡(139亩),总地上总建筑面积约53.1万㎡。3.将建成集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体。万达广场项目总指标案名:万达广场位置:中原路南,秦岭路西限高:100米占地:139.01亩总规模:53.1万㎡,其中,28.2万㎡(住宅)24.9万㎡(商业)建设周期:2010年7月到2012年3月。中原路秦岭路万达广场商业地块指标占地面积:5.43万㎡容积率:3.43商业总面积:24.9万㎡,其中,地上部分:18.4万㎡,商业:12.9万㎡办公楼:5.9万㎡地下部分:6.5万㎡地下车库:5万㎡商业:1.5万㎡万达广场—工地现状万达广场项目简介1.大连万达,以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团。2.万达商业以很强的优质资源整合能力著称,竞争力较大。3.项目附近有郑煤机、白鸽集团、计生委、国税局等大量的企、事业单位;办公气氛浓厚;裕达国贸位于项目东侧,在一定程度上也提升了区域办公价值。4.大型百货和集中式购物广场提升了写字楼的形象和档次。万达广场商业小结1.南有万科,北有万达。万达的品牌优势给万达广场带来很好的机遇。2.万达广场定位为大型百货、商超、餐饮、休闲娱乐、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的综合型商业广场。3.万达广场定位高端,经营形态多元化,后期资源优质丰富,综合竞争力较大。中原新城锦艺国际华都万达广场商业竞争分析西区商业情况1、连续多年的交通再造和旧城改造,西区的商业市场迎来了新的机遇2、西区商业量少且分布较散,规模性较小。而伟业等数个集中式商业的出现,在一定程度上满足了区域的消费需求。碧沙岗商圈二七商圈综合因素比较伟业时代广场中原新城锦艺国际华都万达广场规模6.2万㎡28万㎡30万㎡27.7万㎡交通地铁一号快速公交快速公交普通公交周边配套不完善较完善基本完善基本完善经营形态商超、餐饮、休闲娱乐、写字楼商超、餐饮、电影院、写字楼酒店等商超、家具、餐饮、百货、商超餐饮、酒店休闲娱乐、写字楼销售时间2010.8月2009.5月2010.6月2010年底或2011年初未知优势Strength市场竞争分析—优势写字楼商业从交通上分析,目前只有本案紧邻地铁线,这是本案的优势。地铁一号线的开通,极大程度上提高了办公的便利性,将给本案写字楼带来美好的前景。同时地铁带来的强大的客流量对商业的发展也是利好因素。地铁一号线的开通,带来方便快捷的同时,也吸引了巨大的客流,商业价值巨大。另外,从销售时间点看,目前只有中原新城在销售商业,锦艺国际华都预售时间预计在2010年底,不对本案构成威胁。威胁Threat从竞争个案上分析中原新城、万达广场都比本案均占优势(锦艺国际华都没有写字楼,暂不对本案构成威胁)。如:中原新城紧邻凯旋门办公楼,办公氛围浓厚,且临快速公交,交通便利,使得中原新城办公价值凸显;万达广场整体定位高端,写字楼品质较高,竞争力强大。写字楼市场竞争分析—威胁商业整体看来,竞争个案的经营形态多为集商超、餐饮、休闲娱乐为一体综合型购物广场,但竞争个案周边商业环境较本案相对成熟;本案规模相对较小,规模效应相对较弱;另外地铁一号线目前尚未开通,再加上本案周边环境相对较差,是个不利因素;整体来看,本案商业综合实力相对较弱。总结Threat总体来看,本案在迎来市场机遇的同时,也面临着严峻的挑战。可以进行市场差异化策略,强化本案优势,弱化本案劣势,最大程度的提高本案市场竞争力。写字楼总体来看,相对于中原新城、锦艺国际华都、万达广场,本案商业整体优势均不明显,市场竞争中存在一定的威胁,只有将本案优势最大化,才能提高本案的市场竞争力。商业市场竞争分析—总结企划的话题就从商业开始说起……得中原者,得天下!这块土地从来不缺乏商机…所以万达来了!投资18个亿打造万达商业广场20世纪80年代,郑州西区以碧沙岗为中心形成碧沙岗商圈。2003年中原商贸城崛起,仍旧未改变西城低端商业面貌西区人戏称:逛丹尼斯百货为进城西区缺乏高端商业配套所以伟业时代广场来了!伟业时代广场如何定位?伟业时代广场集购物、休闲、办公为一体,这种综合体在西区尚属空白点。西区商业长期处于中、低端,所以伟业时代广场旨在打造:国际高端城市复合体弥补西区高端商业空白伟业时代广场广告方向在哪里?在寻找本案广告方向时,我们必须先解决四个问题:一、本案SOWT分析二、目标客层定位三、商业与商务关系四、如何借势一、本案SOWT分析优势StrengthA.区位优势1、项目位于郑州市政府所在区域——中原区,周边行政机构众多,可以充分利用核心商务优势。2、项目扼守郑州西大门,直接辐射郑州主要产业带,荥阳上街巩义工业产业带,以及新密登封资源产业带。3、项目周边住宅区集中,入住率高,消费群体庞大。B.物业优势1、本项目作为区内稀缺的智能化商务综合体,多元化商业项目,拥有区内其他项目所无法比拟的独特优势,项目的物业品质会较好。2、另本项目作为郑州市第一个地铁上盖物业,并负一层与地铁无缝对接,这是其他商业项目无可比拟的优势。C.配套优势项目周边房地产项目较多,市政府机构、大中型企业聚集,拥有成熟生活大环境等优势条件,居住商务配套齐全。D.交通优势项目所处地段有城市主要交通干道建设路与秦岭路,加上地铁一号线的开通,能方便地到达市区各处。公交线路较多,出行便捷。E.未来优势本项目紧邻西城L型规划核心,是中原区政治、商贸、生活中心,扼守郑州未来发展东西轴线,且临近未来规划之郑州新行政文化中心,增值潜力无限。weakness劣势A.商住混杂本项目的商办两面性,必然造成形态混杂;入口在东西两侧,且大堂显得局促,与目前郑州东区市场上已经开发或正在开发的高档商务项目相比,竞争力低。B.噪音影响本项目临两条市政道路,车辆的流量极大,噪音干扰较大;再加上地铁施工,灰尘弥漫降低了本项目素质。机会OpportunityA.郑州市西区商业中心区即将形成西区为郑州未来的人居、商业的重要区域,本区域众多地产及商业项目的开与建设,吸引众多该区内的白领人群,投资价值突出。势必带动交通、商务、商业、餐饮、购物的“第三产业消费链”,为本项目发展提供强大的支撑点。B.高档商住物业在本区域的稀缺本项目所在区域开发物业多为住宅型产品,中高端的商办型产品较为稀缺,为本项目的开发提供有利机会。威胁Threat1、郑州东区尤其是金水区一带有大量同质产品推出市场,其物业的投资价值、商务价值通常意义上较本项目胜出一筹,势必对未来本项目的主力客户有一定的分流。2、随着西区其他量体较大商业项目的开发,也必定会分流走本项目的部分客户。二、目标客层定位客层定位(依据市场调研)1、西区地缘性客户(公务员、事业单位职工)2、郑州市投资客(私企业主、公司职员)3、周边县市企业为改变形象设立办事处需求4、高端定制客户(商业银行等)一.西区地缘性客户1、西区目前的一些小公司企业主要集中于碧沙岗附近的老写字楼,如天龙大厦等,设施陈旧,停车紧张,出行不便,整体形象较差。大多需要改变办公环境。2、项目周边居住小区密集,社区配套类经营场所严重缺乏,如幼儿早教,舞蹈艺术等培训等市场需求较大。3、项目周边多为行政事业单位家属院,新建住宅小区业主多为私营业主和个体工商户,周边居民投资意识较强,且有相当的投资能力。二.郑州市投资客(公务员、私企业主、个体老板、公司职员)地铁一号线建设中,本项目作为郑州目前首个地铁商业项目其投资价值和意义,有相当的号召力。三.周边县市企业为改变形象设立办事处需求1、本项目作为郑洛工业走廊桥头堡,郑上路沿线分布大量中小企业,本项目势必会成为周边县市企业郑州设立办事处的首选位置。2、富士康、台湾联强、友旺科技等巨型企业意向入驻西区,其上下游企业公司也会成为我们的重要客源。四.高端定制客户本项目出色的交通条件,及独特的位优势会吸引部分大型企业及投资客的关注。根据客层定位可以看出本案购买动机为:投资自用三、商业与商务关系商业与商务的关系,关乎本案整体推广思路,是交叉进行,还是平行进行呢?1、先抛出复合城整体概念提升项目自身高端形象2、用商业价值带动写字楼销售3、写字楼后发力我们认为平行进行:商业价值地铁时尚生活品牌主力店一站式国际购物中心商务价值地铁定制商务时尚商务中小企业成长平台四、如何借势突出自我:一、地铁共构国际复合城二、弥补西区高端商业空白三、开创郑州休闲商务时代四、品牌主力店打造时尚生活五、完善商业配套为商务办公提供契机六、集休闲、购物为一体一站式购物中心七、为中、小企业发展提供成长平台八、建设路打造西区财富金脉八大优势外力借势:1、在万达商业广场附近拿下户外POP、道旗。2、在锦亿国际华都沿线拿户外POP、举牌。当我们弄清楚本案优劣势、目标客层、商业与商务关系、如何借势这四个问题后,进入本案广告的核心策略:项目广告语:地铁(项目独特卖点)﹢写字楼、商业综合体地铁共构国际复合城视觉包装LOGO建议主力推荐:LOGO建议辅助设计:LOGO建议辅助设计:名片设计VIP卡设计纸杯设计信封、信纸设计手提袋设计投资手册设计道旗设计门头设计灯箱设计楼体广告设计精神堡垒设计正面侧面围墙设计围墙设计合成广告主诉求点:复合城、地铁、建设路、品牌主力店、商业配套主诉求点如何在阶段性广告中演绎?主标题: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