深业U中心项目招商运营方案（PDF47页）

1深业U中心项目招商运营方案深圳天安物业管理有限公司2015-09-222Contents目录项目基本概况1项目运营思路3附件5项目内外因分析2项目招商思路43Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.宝安区规划构筑“一主两副三中心”——主中心为宝安中心组团中心区，集中了行政、文化、体育、商贸等服务功能；副中心一为以福永街道办中心为主体的综合服务中心，为机场和沙井临港工业发展区提供商贸服务；副中心二为航空城物流产业园区中心，主要为物流产业集聚区提供配套服务设施。根据《深圳市宝安中心组团分区规划（2005-2020）》，项目所在区域为产业拓展功能区——主要是固戍片区，依托深圳国际机场和大铲湾港区发展现代物流业和科技型、城市型工业。固戍片区由固戍开发区、鹤州工业区及航空物流园区组成，片区面积15.4平方公里，规划人口11.2万人，规划以航空物流和港口物流的建设为龙头，带动仓储、物流、港后工业和其他配套服务功能的发展，形成物流产业的集聚地区。（一）区域规划一、项目基本概况4Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.项目位置宝安区鹤洲洲石路与北二路的交汇处东北侧占地面积26640.48总建筑面积190984.51计容建筑面积146370容积率5.5绿化率30%车位1245个（地下三层）用地性质工业用地、产权年限50年（工改工项目）一、项目基本概况（二）经济技术指标5Contents目录项目基本概况1项目运营思路3附件5项目内外因分析2项目招商思路46Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.（一）机会二、项目内外因分析天时大众创业，万众创新点燃了产业地产的激情7Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.区位、环境、交通、基础四大因素为深业U中心奠定了一定的发展基础深业U中心交通-紧邻深圳最大淡水水域——64平方公里的铁岗水库，充分向自然开放，汇聚山、湖、高尔夫三重景观提升品质，开创绿色生态U商务，树立产业集群新地标。-紧邻广深高速鹤洲立交，拥有“陆海空轨”四维立体交通：机荷高速、沿江高速、南光高速;2分钟车程到达广深高速鹤洲出入口，10分钟直抵宝安国际机场T3航站楼和机场福永码头；-靠近恒丰工业城，可乘395,603,707,794，B833，B834，M246；-靠近规划的地铁12号线桃源居站（预计2016年开工）。-聚焦于大前海、大空港双核心交会的价值洼地——宝安西乡。环境区位-项目周边拥有最为成熟的社区桃园居，也有发展多年的成熟工业区恒丰工业城，具备了一定的产业发展条件。而且随着宝安区政府推出“三带两心一谷”的发展规划落地实施，市政投入的增加、各项配套设施的逐步完善、人气的进一步聚集，发展空间将会更大，地块的升值空间也更大。基础二、项目内外因分析（一）机会地利8Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.前海中心区中心西区成长企业商务圈科技园高新企业商务圈中心区高端商务圈地王金融商务圈华强北电子物流商圈深圳商务圈一路向西的发展趋势也给本项目的发展带来了机会深圳整体的发展趋势以罗湖国贸商圈为最早起点，一路向西挺进，历经地王金融商务圈、华强北电子物流商圈、紧接着以文化、行政、金融于一体的中心区及中心区一级辐射地段中心西区，再到高新园高新企业商务圈，最终确定“双核心之一”前海中心区。人和在《宝安区关于促进产业转型升级加快转变经济发展方式实施意见》提出坚持载体优先，即“加快建设新型产业载体，推进空间“腾龙换鸟””。在西乡旧改规划的指引下，固戍板块对整合零散厂房和工业区的需求非常强烈，加上部分综合体项目试水初显成效，在该板块打造一个优秀的商务办公区域也是正逢其时。二、项目内外因分析（一）机会宝安区“腾龙换鸟”，深业天安双品牌9Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.9（二）挑战：产业地产先天不足比较明显项目为工业用地，目标客户定位企业，但目前的运营模式以地产开发思维为主导，缺少产业内容，未来势必造成园区产业空心化，增值空间有限，不利于长远发展；周边产业结构相对低端，没有类似项目，但本项目产品定位却较高，与周边产品差异较大，且园区规模不大，难以通过周边环境和自身规模形成产业聚集效应，以吸引较远区域的高端需求客户。运营挑战工业用地的性质决定了销售条件严格；周边园区多为生产加工型园区，高端办公需求相对不足；营销示范区按照传统住宅理念打造，与园区定位不符，不利于项目销售及吸引企业，需要较大投入进行整改；住宅先行，带来大量的投资客，为今后的运营管理及产业招商埋下隐患。营销问题用地规模相对较小，容积率偏高，园区景观效果较弱；共三层地下室，地下室开发比例占总项目面积23.36%，从成本角度考虑，比例偏高（一般不超过20%）；写字楼平面柱网不规则，不利于平面划分使用，例如：下图为B座标准层平面图，柱网间距5.8～11米不等，其中02、05单元进深小且内部结构柱过多，不利于入驻企业使用；A栋公寓4梯23户，其中3台为客梯，按照实际使用133户/台，配置中等偏低。设计挑战内因二、项目内外因分析招商挑战10Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.10工业园区/区域项目名称开发商规模㎡产品概况开盘时间平均售价主力客户群目前去化量推广主题（元/㎡）宝安中心壹方中心鸿荣源地产32.8万甲级写字楼、五星级酒店、高层公寓和沿街商铺2015-1270000-80000电子商务、科技、总部基地目前暂未开盘前海之王、执掌壹城龙光世纪城龙光地产8万800-1500平米写字楼和一楼商铺2011-1260000电子商务、科技、软件、生物医药，京东、腾讯办公基地95%全海景写字楼西乡区域中粮锦云中粮地产20万10栋商务住宅、3栋商业写字楼2012-0632000创业型电子商务办公集群95%中粮系，豪宅品，当代中国全服务链式生活营运专家西乡商会大厦西乡街道及村委股份共建3.5万1栋23层甲级写字楼、酒店2013-1228000创业型电子商务办公集群70%创业、办公首选之地领航城机场地产130万住宅、总部办公基地、HOPPINGMALL、星级酒店、创意产业园2013-0534000互联网、物流等创业型办公集群90%顶配大城，让生活领先一城满京华藝峦大厦深圳市满京华投资集团有限公司7.7万443-1011㎡平米生态写字楼自由组合，由4栋甲级写字楼和裙楼商业组成2015-0939000物流、通讯、科技研发目前暂未开盘宝安首席商务综合体固戍区域泰华梧桐岛泰华地产19万24栋每栋5-6层每层750平米写字楼2014-10只租不售，写字楼租金70元/㎡独栋总部电子商务、互联网基地20%让自然回到城市，让人回到自然二、项目内外因分析（三）竞争态势11Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.11西乡商会大厦项目基础数据规模占地面积：3000㎡，建筑面积：34800㎡产品情况1栋23层写字楼，1-5楼为酒店，其他为公寓，每层有1450㎡出租停车费300元/月·个物业费写字楼10元/㎡空调VRV空调每平13元使用费用电梯品牌电梯价格写字楼出租价格70-90元/㎡客户主要客户为创业型互联网、电子商务企业主定位语创业、办公首选之地推广方式以渠道推广为主销售状况目前出租率在50%左右去化状况开盘时间消化量消化期速率（㎡/月）May-1418x1450x40%=1044014745——西乡商会大厦优势p周边均为中档住宅，入住率高；p办公环境优雅，外观设计大气。劣势p周边交通较为不便，无公交地铁直达；p周边商业配套低。主要竞争项目分析12Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.12——领航城主要竞争项目分析领航城项目基础数据规模占地面积：约55万㎡，建筑面积：约130万㎡产品情况一期领航城领航，属高端住宅项目，总建筑面积27.6万平米，二期领翔住宅建筑面积23万平米，三期领秀住宅建筑面积29万平米，四期规划为商业综合体，融合商业办公、公寓、购物中心，建筑面积30万平米，五期规划为山景豪宅，建筑面积14.4万平米，六期规划为区域性CBD地标，建筑面积4.5万平米。停车费住宅240元/月·个物业费3.4元/㎡空调VRV空调电梯品牌电梯价格住宅34000元/㎡客户目前开盘住宅只要以81、87㎡左右，主要满足刚需用户主定位语顶配大城，让生活领先一城推广方式网络、线下户外、地铁广告推广为主销售状况开盘处2-4楼略有余盘，其他基本销售完毕去化状况开盘时间消化量消化期速率（㎡/月）优势p商业大盘，后期配套公园、幼儿园、购物中心等，配套完善；p品牌开发商、品牌物业带动销售。劣势p周边交通较为不便，无公交地铁直达；p价格较高。13Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.13泰华梧桐岛项目基础数据规模占地面积：86303㎡，建筑面积：191170㎡产品情况24栋写字楼，平均每层780平米，每栋4000㎡办公面积停车费300元/月·个物业费写字楼10元/㎡空调VRV空调电梯德系电梯品牌全球零事故率价格写字楼出租价格70元㎡，一楼商业150元㎡客户主要客户为互联网、电子商务独栋基地主定位语让自然回到城市，让人回到自然推广方式以线下活动、网络推广为主销售状况目前已开放4栋出租，仅剩2、4、5层共5处未出租。出租率75%。去化状况开盘时间消化量消化期速率（㎡/月）Jul-051170081462优势p处于地铁一号线固戍站五公里范围，交通便利；p绿化生态环境优越，办公气氛浓郁。劣势p周边区域发展处于初始期，配套成熟度低；p目前项目只做整层出租，招商难度较大。——泰华梧桐岛主要竞争项目分析14Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.14满京华藝峦大厦项目基础数据规模占地面积：10250㎡，建筑面积：77203㎡产品情况4栋写字楼及1-3楼商业裙楼停车费450元/月·个物业费一楼商铺33元/㎡，二楼20元/㎡，写字楼因暂未开盘物业费暂未透露443-1011㎡平米生态写字楼自由组合空调VRV空调电梯2000:1电梯配比价格写字楼38000-42000，商业租售一楼220元/㎡，二楼130元㎡，商铺最小面积200㎡客户主要客户为物流、科技大中总部企业主定位语宝安首席综合商务体推广方式以网络、渠道推广为主销售状况目前处于登记预售阶段，根据销售介绍目前有1-2栋基本已经销售完毕去化状况开盘时间消化量消化期速率（㎡/月）优势p区域周边暂无中高档写字楼，填补市场空白；p处于地铁十号线线路规划周边，交通较为便利。劣势p周边区域发展较差，配套成熟度低；p项目周边公路路面车辆众多，尘土飞扬，容易发生拥堵；p主要以网络推广以及老客户渠道为主，推广渠道较为单一。——满京华藝峦大厦主要竞争项目分析15Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.天安物业认为行业发展、大前海辐射、品牌优势深业U中心有机会成为宝安产业地产高地作为商务区内首个城市综合体项目深业U中心如何利用先发优势？如何规避先发劣势？天安物业建议从三个角度亮剑16Copyright©2015byTIANANAllrightsreserved.亮剑一：完善产业服务链条，聚合内循环体系，抵御区域商务气氛尚未成熟的不利状况，实现“先生存”的基本前提。天安物业建议：深业U中心定位为集商业、娱乐休闲、办公、酒店式公寓、CEO俱乐部等多种功能为一体的城市综合体项目。园区配套产品建议：园区运营服务中心、CEO俱乐部、深圳U品中心、国际青年公寓、会议培训中心、园区餐厅、时尚科技广场、超市。娱乐、酒店式公寓、商业及写字楼是构造城市综合体的四个基本元素，该四个元素在内部形成良性的循环体系，相互助力发展。丰富的园区配套项目能