郑州枣庄项目定位深化报告

谨呈：河南省新枣庄房地产开发有限公司[2010]-ZZTZH-11版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-11-15新枣庄项目市场定位深化报告本次报告重点阐述的核心内容1、本项目的首要开发目标位“利润最大化”，项目开发通过怎么样的途径能够方能实现“利润最大化”，项目能够实现的利润又是多少？2、以围绕项目实现“利润最大化”为目的，如何对项目进行合理的规划布局，各物业类型的产品配比是多少？3、项目的赢利模式是什么？制定怎样的开发节奏能够实现？4、项目在开发过程中会出现什么风险？如何规避这些风险？项目区域再认识区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识项目地块再认识地块交通情况再认识、地块价值再认识项目客户再认识项目所涉及到的客户群、主力客户群项目定位再认识项目属性定位、各类产品定位、项目规划思路及建议项目布局的原则、布局的思路、规划建议项目投资测算分析及开发节奏项目的整体利润情况、开发节奏情况项目面临的风险项目所面临的风险及解决的方案本次汇报沟通的目标4561237现状——区域位于郑州金水区的核心板块，板块由省级行政生活圈、高端文化生活圈和中心商业金融区组合构成。区域功能的复合性对于项目的开发具备较强的导向作用！北至北环、南至金水路、西到南阳路、东至中州大道；面积大约为36平方公里，片区主要属于金水行政区域。与郑东新区和城西片区相比，区域整体人口密度较大，城市主道路横通竖直、交通便利；金水区农业路中段、河南科技市场周边等商务功能区为代表的楼宇经济已经崛起，以未来路、经三路、花园路和文化路为主的“四纵”，以东风路、农业路、黄河路和金水路为主的“四横”楼宇经济聚集带已现雏形，成为该区经济实现跨越式发展的有力支撑。启示——区域功能的复合性对于项目开发具备较强的导向作用。对于本项目来讲，依托区域整体环境，大力挖掘项目的商业价值是项目开发取得成功的最关键因素！碧沙岗商圈郑东新区紫荆商圈二七商圈地铁2号线本项目城中村改造密集区城中村改造密集区：此片区城中村聚集、城中村改造步伐加快，目前已形成新建社区与城中村交错的新兴居住区，流动人口较多、居住氛围稍嫌杂乱。未来区域内弓庄、七里河村、五里堡、芦邢庄等城中村将陆续改造，区域将升级为郑州新兴居住组团。郑东新区：现核心区已经初成规模，远景概念规划范围150平方公里，规划的特点是生态、文化、共生性城区，现在生活配套等还不是十分完善，但随着第二个五年的建设,未来居住环境将得到进一步优化。曼哈顿商圈区域再认识国贸商圈科技市场商圈郑州核心行政生活圈：省委、省政府等行政事业单位云集，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，教育，医疗商业等生活配套齐全，动物园、东风渠滨河公园等绝版休闲配套，现居住环境优越、是郑州最成熟的核心行政居住生活圈。规划——城市轨道交通、地面交通等的升级，将更加放大未来版块高端居住功能的核心价值，并增强对未来周边区域的辐射引导作用！启示——有人士形象地将城市的进程比喻为“步行时代”、“马车时代”、“汽车时代”和“地铁时代”，而如今，迎来地铁时代的郑州城市交通格局的转变，在提升区域形象，缩短区域心理距离的同时，也将大幅增强项目所处板块房地产对其他区域的辐射力度，使区域原有的“核心区位”特征更加突出。区域再认识5号线4号线本案本案本案BRT：2009年5月BRT城市快速公交开通，使花园路、农业路真正发挥了郑州北部主要城市干线的优势，将金水核心城区与东西南北融汇一体，极大了增强了区域辐射力和吸引力；地铁：按照郑州地铁规划，地铁2号线、4号线、5号线都会在距项目500-1000米范围内设站点，其中地铁2号线贯通南北，北起广播电台站，向南跨过南三环延伸至幸福路，4号线北起惠济区，南至经济技术开发区，两条线路贯穿南北连动郑州，地铁的建设将更加增强项目所在版块的城市形象，提升版块价值。启示——迎合北区板块整体的规划发展方向，枣庄项目对金水板块发展将有可能起到推动作用——借助生态人居和地理位置的特殊性，成为强调版块稀缺高品质生态人居的补缺者和领导者，成为区域的形象表率。规划——按市政规划，至2020年，郑州市建设用地发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发，建设生态旅游中心，政策导向将更加彰显板块的土地稀缺价值！区域性中心城市：去年出台的《郑州市城市总体规划（2008～2020年）》，根据城市的经济、社会发展目标和资源环境特点，郑州未来发展的总体目标是在2020年以前把郑州建成名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市，正式迈入现代化大都市行列；区域发展战略：根据2008-2020年郑州市城市规划、文化路要发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善科研教育功能；沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造，大力发展污染小、科技含量高、宜于居住区。北部沿黄河生态旅游带、东风渠、金水河绿化带的建设将使金水区的生态环境得到进一步的提升，增加金水版块的生态人居价值根据规划在花园路－文化路－东风路附近建设片区商业服务中心，重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业区域再认识本项目区域总结——项目区域整体发展相当成熟，随着城市的不断发展，项目区域内的人居环境、商业功能、交通条件都将有大幅提高，对本项目来讲项目的发展应以当前区域的发展现状为基础，前瞻性的进行项目开发，将项目的影响力，辐射到更为广阔的区域内。区域再认识本案周边配套现状：区域周边的配套以商务办公、居住生活、为主，商业形成了服务型商业和配套型商业的整体特征。本次区域以经三路、花园路为中心，西至经三路东到中州大道，北至晨旭路，南至红专路的一个区域，重点经三路、农业路进行调查，区域再认识预博大厦税务局龙帅俊颜益华商务济源大厦豫星大厦海特大厦英协大厦省汇中心光大银行业兴银行华润江山商界银丰商务中行东方资产天地粤海招行大厦河南日报金龙小区郑州海关国贸360注协大厦明鸿新城金成豪庭正弘旗德亿时代城军安小区非常国际天裕小区苏荷公寓福彩大厦鑫苑名家正大广场阳光新城好莱坞公寓本案皇宫大酒店威尼斯大酒店新项目75中正弘商业林科院移动公司名门国际投资大厦泰宏商务财富广场金龙小区河南财政厅融丰花苑思达数码实力大厦绿洲商务2期恒升府第文馨花园花花牛家属院移动家属院亿安花园绿洲云顶工程学院晨旭路红专路农业路中州大道经三路国企中心花园路东风路商业、酒店办公老居民区尾盘新入驻小区新开楼盘雷凯大厦丹尼斯锦绣正弘公寓政府机关1、农业路两侧，从花园路到经三路集中了较多的写字楼，从经三路至东明路附近也有少量分布2、经三路：从红专路至东风路附近，多集中在道路的两侧，其中在经三路较远的晨旭路也有少量的写字楼存在；益华商务济源大厦豫星大厦海特大厦英协大厦省汇中心光大银行业兴银行江山商界银丰商务中行东方资产招行大厦招行大厦注协大厦福彩大厦本案移动公司投资大厦财富广场融丰花苑思达数码实力大厦绿洲商务晨旭路红专路农业路中州大道经三路国企中心花园路东风路预博大厦雷凯大厦区域写字楼分布：区域写字楼呈现出集中分布的特点，受区域影响力，项目周边有少量写字楼存在，但未形成影响力；从项目周边情况来看，本项目发展写字楼存在一定的阻力。启示——本项目周边存在部分写字楼，但相对有一定距离，且数量不多，距离核心的商务中心还有一定的距离；本项目发展写字楼物业存在一定的阻力。区域再认识区域新开写字楼的入驻情况相对要略差些，如招银大厦；而较早入驻的写字楼的入驻情况，相对较好，证明市场到目前阶段，思达、金成国际广场等，入驻情况相对较好；益华商务济源大厦豫星大厦海特大厦英协大厦省汇中心光大银行业兴银行江山商界银丰商务中行东方资产招行大厦招行大厦注协大厦福彩大厦本案移动公司投资大厦财富广场融丰花苑思达数码实力大厦绿洲商务晨旭路红专路农业路中州大道经三路国企中心花园路东风路预博大厦雷凯大厦金成国际广场区域写字楼租售情况：年代越久的写字楼入驻情况较好，部分新入驻写字楼出现高空置率现象，由此可见，受城市格局演变的影响，区域写字楼发展空间受限；启示——受城市格局演变的影响，区域写字楼发展空间受限。对于本项目来讲，项目开发应顺应城市发展区域，前瞻性的看待项目开发和产品规划。区域再认识益华商务济源大厦豫星大厦海特大厦英协大厦省汇中心光大银行业兴银行江山商界银丰商务中行东方资产招行大厦招行大厦注协大厦福彩大厦本案移动公司投资大厦财富广场融丰花苑思达数码实力大厦绿洲商务晨旭路红专路农业路中州大道经三路国企中心花园路东风路预博大厦雷凯大厦金成国际广场11223335577699910911121816151917l4891110121314i20212223kj1银行分行1银行支行15保险公司金融机构分布：1.工商银行2.中国银行3.广发银行4.交通银行5.兴业银行6.农业银行7.招商银行8.光大银行9.建设银行15.长城保险16.平安保险17.中国人寿18.中国人寿19.新华保险20.天宇保险21.同安保险22.中世瑞保险23.太平洋保险区域写字楼入驻单位：以金融行业为主导，零星分布房地产等行业，办公企业整体水平较低。受郑东新区写字楼市场活跃等因素的影响，区域写字楼市场将逐步呈现下行趋势！1、区域内写字楼多以银行保险类企业为主，其中共有12家银行分行，9家保险公司；区域金融属性突出；2、区域内的写字楼以中小型成长型或创业型企业为主，企业相对办公环境较差，人数众多，按照5平米/人的标准来计算，区域内约有近12万人的流动办公人群；启示——区域写字楼客户的整体水平已经存在瓶颈，伴随郑东新区写字楼市场的活跃，区域内写字楼市场将逐步呈现下行趋势。区域再认识区域住宅分布：区域内住宅分东风渠分为南北两个板块，整体呈现出“北高南低”的现状；本项目两个地块分处东风渠两侧，可根据区域住宅情况，量体裁衣！金龙小区明鸿新城金成豪庭正弘旗德亿时代城军安小区非常国际天裕小区苏荷公寓鑫苑名家阳光新城好莱坞公寓本案新项目名门国际泰宏商务金龙小区2期恒升府第文馨花园花花牛家属院移动家属院亿安花园绿洲云顶晨旭路红专路农业路中州大道经三路花园路东风路老居民区尾盘新入驻小区新开楼盘锦绣正弘公寓区域再认识区域住宅开发现状：区域内住宅项目多为近5年来的新盘，枣庄项目作为区域内少有的为开发土地，具备较强的稀缺性，未来项目销售面临的区域内竞争较少，前景优越！金龙小区明鸿新城金成豪庭正弘旗德亿时代城军安小区非常国际天裕小区苏荷公寓鑫苑名家阳光新城好莱坞公寓本案新项目名门国际泰宏商务金龙小区2期恒升府第文馨花园花花牛家属院移动家属院亿安花园绿洲云顶晨旭路红专路农业路中州大道经三路花园路东风路老居民区尾盘新入驻小区新开楼盘锦绣正弘公寓区域再认识区域商业分布：区域商业分布密度较高，商业氛围较浓。对于本项目来讲，挖掘项目商业价值的关键在于顺应当前的区域商业环境，在区域当前商业的基础上进行适度提升和补充。华润天地粤海正大广场阳光新城本案皇宫大酒店威尼斯大酒店正弘商业晨旭路农业路中州大道经三路花园路东风路丹尼斯启示——区域商业环境和现状决定本项目的商业价值挖掘应在区域当前商业的基础上进行适度的提升和补充，通过项目的开发，重新定义区域商业。区域再认识区域商业业态：区域商业呈现出餐饮娱乐休闲为主，生活配套商业为辅的特征；本项目的商业产品发展模式也应遵循区域商业的业态布局。正大广场阳光新城本案皇宫大酒店威尼斯大酒店正弘商业晨旭路农业路中州大道经三路花园路东风路购物广场丹尼斯休闲餐饮娱乐华润生活配套启示——区域商业呈现出餐饮娱乐为主，生活配套为辅的特征。对于本项目来讲，商业产品的发展模式也应遵循区域商业的业态布局，促进商业销售和后期经营。区域再认识同致行思考综合以上内容：在写字楼方面：受郑东新区写字楼市场及金东板块写字楼市场活跃的影响，区域内写字楼市场的发展空间受限，整体将呈现下行的趋势；在住宅方面：区域内住宅市场呈现出东风渠以北，花园路以东整体以纯居住住宅项目为主，整体档次相对较高；东风渠以南，花园以