XXXX年1月26日房地产新政分析及客户分析应对策略

深航金鹏时代项目10-7-12号加密文件《倒戈计划》深圳百威广告ForyouBestWayContemplativeCreatiritySellfaculties房市过了吗？冬天来了吗？不会好转了？难说再不会回光返照。经过09年，主流不可信，去年的主流是一起倒霉。到了10年，大家可能正处于迷失期。这年头，行业不会带你玩，如何跟着行业走？与其让消费者讨伐，不如自己倒戈。他们都在调价格，都在做促销，新项目能跟着一起玩吗？——项目领先行业，一直都是这样的。《倒戈计划》核心思想深航·金鹏时代项目价值创意构想及广告推广总策略纲领全案纲领探索层——楼市对话城市过滤层——业态提升产品表现层——概念演绎传播市区是地产的首要问题！城市不是一个公共符号！建筑是城市的，让建筑回归城市…金水路上，何以让建筑承载？让生活绽放？郑州，何以树立深航的品牌旗帜？探索层郑州商品房2010年5月成交区域分布已售套数商品住宅办公用房商业用房套数面积均价套数面积均价套数面积均价（㎡）元/㎡（㎡）元/㎡（㎡）元/㎡全市59525594585506303779255903370842388215金水区216919336856364243686078125529318280郑东新区1008115016566223161972634446541310281管城区679521294833421827557797948061中原区89188340466316811036016889476066二七区88576197623010325732164766719086惠济区32034407583100074828871经开区000000000(资料来源：郑州房地产网)区域分布列表郑州市商品房2010年5月各区成交备案面积比例分析金水区34%二七区12%惠济区5%经开区0%郑东新区25%管城区9%中原区15%郑州2010年5月商品房不同类型成交备案面积比例分析0%20%40%60%80%100%商业用房842385293154139794894766714820办公用房779254368619722188110325700商品住宅559458193368115016521298834076197344070全市金水区郑东新区管城区中原区二七区惠济区经开区2010年5月商品住宅成交户均面积分析40.0090.00140.00190.00240.00290.00平方米5月户均面积93.99114.1076.7786.1099.15107.5289.15无4月户均面积92.42120.5468.0078.7587.23122.6496.43122.26全市郑东新区管城区二七区中原区惠济区金水区经开区郑州2010年5月各区域商品房成交备案单价对比2000300040005000600070008000单位：元/平方米商品房5865620260315334470063375873无全市金水区郑东新区管城区中原区二七区惠济区经开区楼市看城市！一切指标皆指向郑东新区。CBD金水路，郑州东西主干道；并赋予政府的形象色彩。郑州区域板块分布图金水区惠济区中原区二七区管城区郑东新区高新技术产业开发区经济技术开发区北部大众板块三所别墅板块西南大众板块东南大众板块西部大众板块东部高档板块新区高档板块中部商服板块区域内在建和规划的大型市政工程重点工程交通设施文体设施综合交通枢纽中心国家干线公路物流港铁路集装箱中心站石武客运专线郑汴轻轨地铁1号线机场轻轨机场快速路世界客属文化中心郑州市图书馆新馆奥林匹克体育广场郑州市歌舞剧院郑东城市新区的国际化物流区发展形象项目所属的商住物流区规划面积约23平方公里，是郑东新区规划的重点产业聚集带，是新区发挥城市功能的核心配套区。特色产业带产业特征代表项目金水行政办公区提供行政、商务、酒店为主的城市服务功能郑东新区服务中心、省交通厅、省国土厅、省民政厅、省司法厅、省地矿局、市中级法院、省出版集团、中国电信、中石化、大唐集团、郑东新区大酒店、卡尔森酒店、原盛洲际酒店等商都商贸物流区以建材、家具、家居、汽车、家电等为主的市场集散地澳柯玛物流区、五洲精品建材城、金三角陶瓷城、中博汽车广场、国际名车城、宝马、日产4S店、麦德龙量贩、红星美凯龙家具广场、居然之家广场等必然说到物流区必然联想到深航的企业性质。郑东新城物流园区——航空产业集群！就区域定位的形象而言，先不忙就此对本项目下结论，洞察产品及消费市场之后再说。地段之后，产品竞争首先是业态竞争。特别是对于城市综合体而言，业态竞争就是核心竞争！由此…过滤层住宅、公寓、商业、酒店、写字楼城市综合体36万平米就今天的房地产市场推广而言，对城市综合体项目的传播通常只停留在“城”、“小镇”、“国际住区”、“都会”、“MALL”……等说法上；但是，结合本项目所在区域的规划属性特点及开发企业品牌深航的运营属性，也运用这样的说法是乎太过轻浮和不相称；为此，我们深刻洞察市场及产品之后…再之后…港航空港生活港物流港国际港我们想到了——港不是什么城市综合体项目都能称之为“港”。不是具有航空品牌气质的企业不能说“港”。港是一种区别于单调亦或奢华生活的特殊生活载体；港强调的是住区公民的身份及阶层行为特征；港是一种全新的建筑思想和生活形式；港不奢华，却很精致；港不时尚，却很温馨；港从来就只遵循“守侯”的真谛。港之说港出发停泊金水路·国际生活港•深航集团入驻郑州，首个打造国际生活港湾。•踞守中原最具投资潜力的郑东新区，国际价值垂手而得。•连接CGD、CBD、物流中心、机场，国际桥梁，生活悠港。•金水路、107国道、1号地铁及亚洲最全立体交通体系之侧，国际价值汇聚。•集高档住宅、精品公寓、甲级写字楼、特色商业街、五星级酒店于一体。•围合式规划，享便利，享安谧，享美景。•名校云集，国际人才培养摇篮。国际生活港世界由此出发生活在此停泊第一阶段：第二阶段：两句广告语，在不同的推广时期分别有不同的用途。关于LOGO的一些改进想法……设计的符号化元素——光创意的构想之后就只剩下执行阶段的事情。深航地产品牌在郑州如何面市？以何姿态？传播的通路及载体建议。花少钱，多办事。用好所有资源！表现层总推广策略构建考虑到新政之下的营销周期及费用问题，故建议缩短推广周期。总体推广阶段划分为四个阶段品牌塑造期概念导入期产品植入期深航地产品牌金鹏时代深航地产2010，让郑州飞起来巡航世界，情钟郑东生活在此停泊欢迎抵港开盘宣导期金水路·国际生活港世界由此出发收获时代价值深航地产2010，时代大作各阶段的执行视觉品牌塑造期这个阶段须完成两个使命：深航品牌传播及项目符号传递；这个阶段主要设计任务有四项：1、航空渠道内部传播；2、品牌入市户外；3、工地围墙；4、基础VI及应用确定；（8月中-9月下旬）这个阶段须对深航品牌进行渠道传播，以配合户外引起郑州市场认知；同时启动深航金鹏尊崇VIP会员行动；借助深航自身的航空会员优势进行有针对性的区域市场客户信息传播；这个阶段须确定后期的活动炒作战略及费用预算；阶段主题：深航地产，2010，让郑州飞起来…巡航世界，情钟郑东概念导入期~开盘筹备期这个阶段须完成两个传播目的：世界由此出发；金水路·国际生活港；这个阶段主要设计任务有很多，具体如下：现场部分：营销中心展示规划设计、看楼通道设计、样板示范区设计；印刷物料：产品手册、折页、楼书、户型手册、基础应用物料设计制作；媒体部分：软文、活动事件新闻；包装部分：活动现场展示设计；网络部分：网站用平面设计、门户网站通栏广告；影视部分：影视宣传片脚本方案及制作；（10月上旬-12月下旬）针对以上两个传播目的，本阶段须通过户外及活动事件来对本项目及所在片区发展前景进行宣传炒作；这个阶段还须对机场进行外展场接待点规划，以起到客户接待和对即将开盘销售起到辅助作用；营销活动事件建议1、第一波：舆论兴起——论坛论题一：中国新地产时代下的城市综合体坛主：胡一虎(凤凰卫视)嘉宾：王鲁湘、余秋雨、王受之、翟永明、主流媒体文化版块主编地点：XXXX酒店时间：10月中2、第二波：片区兴起——论坛论题一：金水路&郑州100年论题二：一条路所引发的100年城居思考坛主：搜房网郑州主编嘉宾：邀请地产剑客以及地产版块主编地点：XXXX酒店时间：10月下旬3、第三波：郑州事件——活动事件一：郑州首创美式中世纪看房马车事件二：郑州首个马术用品展主办：XXXX马术学府地点：项目现场时间：11月中4、第四波：营销事件——活动事件一：开盘醒狮见面会事件二：现场音乐+红酒冷餐会主办：深航地产、政府领导、行业协会等地点：项目现场时间：12月初活动要点：1.以促进国际文化交流和加强民间文化为主题，邀请市长为醒狮点睛，并为项目开盘仪式剪彩；2.预约客户观看舞狮表演并举办开盘餐会；3.吉祥物醒狮将长期放在会所；5、第五波：圈层营销——活动事件一：郑州首个家族企业领袖联盟论坛事业二：郑州名媛拍卖酒会活动任务：强化圈层关注，并提升项目立意高度关键人物：各行业协会，商会，商业学院的大学教授活动要点：1.主力邀请诚意客户，并利用协会、商会的资源拓展新客户2.世界城居思想VS家族企业对城居发展前景的思考活动地点：售楼中心时间：12月中旬6、第六波：事件营销——活动事件：百年原生古树移植见证活动活动任务：产品层面增加级别感和历史气质，抬高项目的文化内涵；关键人物：深航，古树协会，风水协会活动要点：1.现场奠基仪式剪彩2.风水学权威发表古树及社区其他风水情况3.就产品赠送古树切入开展私家风水的小型论坛活动地点：项目现场园林时间：12月下旬其他建议营销中心设计建议布局温馨、大气；装饰上多采用木料和石材；就连灯具的选择也都是挑剔的；取消沙盘，用3D宣传片取而代之，随着镜头的拉伸，穿梭于项目的之中，360读全方位的感受，光、电、影、声音取代冰冷的沙盘。重要的是区域的打造，凸显出项目的黄金地段，建筑模型则可以采用举行悬挂的方法，增加真实、仰望的感觉；楼书在传统的基础上增加电子楼书，紧跟科技脉搏……在销售中心内设置温度计、二氧化碳测试、空气质量测试等设备，展示现场及整个园林的生态环境。传统豪宅物业服务服务模式服务对象服务地理范围服务类型范围标准化服务深航航空物业服务个性定制化服务业主业主及访客小区内业主生活涉及区域单纯物业类服务涵盖业主生活全部（在业主定制前提下，访客和业主享受同等尊贵待遇）（所有服务在入住前定制，随时调整，与时俱进）（涵盖业主主要生活区域，“你在故我服务在”）（涵盖业主主要生活内容，“生活琐事我全代劳”）私人特使*无限服务物业服务建议——私人特使*无限服务体系一、私人特使服务注意事项：1.安全保密服务、细节服务；2.所有服务一卡制/只需单个LCD面板点击遥控所有生活琐事；3.详细纪录业主需求。日常生活保健健康子女教育及自身再学习商务会客家政中心上门：亲点专业厨师/专人送洗衣物、泊车、洗车、修车/人车行电子向导服务/天气、健康、运动电子小贴士/智能安全、音乐、绿化(含防蚊虫植物)、中央吸尘垃圾处理、降噪系统，至各个细节。休闲娱乐建立综合功能会所体系，专属山体休闲体系。设立万科专属俱乐部，供交际、休闲（芳疗）等，周边景区接送。保姆中心，统一服务，接受定制；家教中心，名师在册，专职一对一辅导，行业前瞻知识学习论坛。私人营养师/健身教练/理疗师/医生，定制服务，随时提醒。免挂号直接接受康华医院服务。会所或商业增加会议及接待功能，代订票，飞机场、口岸等地直接接送，设立社区银行上门服务，业主享受VIP服务或者折扣。其他服务宠物中心，提供关照服务；配备户外直饮水、流动儿童/宠物厕所；年节礼品等。专业厨师上门服务融入：私人酒店式服务顶级俱乐部服务代为泊车、洗车、修车防蚊虫植物行业学习论坛私人理疗师/医生私人营养师代订机票、飞机场接送周边景区接送体系二、访客服务系统时刻体现访客与业主同等尊贵，而所有尊贵皆因业主而有。门口接待免登记，接送至接待会所，并通知业主；或接到业主通知，专人陪同至业主住处。会所接待享受业主同等待遇和折扣（经业主预先定制）；业主亲点之专人服务。其他服务享受业主同