琅轩-招商方案

招商方案1项目分析2商业定位3业态分布4招商策略5招商计划1项目分析项目分析项目概述中式园林规划167种名贵植物精心打造特色景点，景中景设计本项目位于常熟沙家浜，紧邻常熟市区、上海、苏州、无锡、南通等各市，在长三角地区形成一小时经济圈。建造风格为纯古建筑项目分析绝对中央常熟地处富饶美丽的长江三角洲中心地带，江苏省东南部。东邻太仓40公里距上海100公里；南接昆山40公里、苏州40公里；西连无锡40公里、江阴40公里；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤40公里。常熟历史文化悠久，素有“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的吴中风情，更有红色文化沙家浜闻名遐迩。项目分析绝对交通琅轩温泉酒庄位于沙家浜风景区，沙蠡线与沙家浜芦苇荡路交界处，交通便捷，北离常熟市区6余公里，南达沪宁高速，苏州、无互通，东接常昆线至上海85公里，苏嘉杭高速、227省道在境内互通，205省道复线和锡太路与之相接，成为长江三角洲高速公路网中的一个重要环节。常台高速锡太路S227项目分析绝对风情项目南面为沙家浜风景区是全国爱国主义教育示范基地、全国百家红色旅游经典景区、华东地区最大的生态湿地之一，占地2万多亩，已建成革命传统教育区、水生植物观赏区、红石民俗文化村、芦苇水陆迷宫、美食购物区等功能区域。所推出的寻觅《沙家浜》故事，追寻阿庆嫂、郭建光踪迹之“人文历史游”，忘却都市喧嚣，呼吸新鲜绿色空气之“大自然生态游”；品尝阳澄湖大闸蟹，享受“持螯赏菊，对酒当歌”意境之“水乡美食游”，以独特的魅力享誉旅游市场。项目西面为昆承湖景区，总体规划为：一环、两廊、两岛、三湖，是集生态休闲、水上度假、海洋科普、康体运动、餐饮娱乐、文化内涵为一体，具有强劲后势的崭新生态型景区。目前昆承湖景区已建成状元桥、言公堤、海星岛乐园、环湖公路、常熟海星岛乐园及环湖景观带等景点。项目分析SWOT分析优势（Strength）•目标区域自身的资源条件具有相对优势绿化配套•本项目地块所在旅游区域中，未来发展潜力更好劣势（Weakness）•项目面积小，氛围营造要求高•目前周边配套设施较为不够机会（Opportunity）•常熟现有度假产品形态单一、缺乏品味和档次•目前目标区域有项目在运作，区域市场正在迎来整体预热威胁（Threat）•项目自身将面临目标其他建成项目的竞争项目分析SWOT分析发挥优势，规避劣势深入挖掘、利用区域及项目自身的资源优势，配套绿化和木屋以特色作为核心吸引力发挥优势，抓住机会充分利用项目地块自身的资源优势，借助区域整体发展之势，以市场稀缺产品迎合市场需求规避劣势，减少威胁项目自身注重配套建设，打造特色主题产品，避开区域内的激烈竞争抓住机会，减少威胁塑造特色的主题度假休闲养生产品，实现与区域内其他项目的差异化竞争项目分析发展条件琅轩温泉酒庄主要发展条件休闲产业快速增长•旅游形式从观光型向休闲、度假、商务型转变•沙家浜高端客群的增多•中国成为世界舞台的中心，受到全球关注，国外游客对中国越发感兴趣丰富的旅游、人文资源•项目周边沙家浜，昆承湖的美景为项目提供了丰富的文化内涵•沙家浜旅游资源基本能适应客人来休闲、度假、商务、旅游和养生需求的条件业态规划和经营业态政府支持和后期经营2商业定位商业定位总体定位沙家浜内顶级度假休闲养生会所以为消费者提供“享受另一种人生”为目标，在目前国家红色旅游景点沙家浜，打造一个真正顶级的消费群总体定位商业定位项目定位旅游区商业根据功能定位、辐射范围、业态构成的不同可以分为标杆会所、度假会所、养生会所和度假酒店及其他辅助项目标杆会馆1.会馆外围温泉旅游区主题景观；2.突出中式木屋营造特色；3.会馆内部设置温泉泳池，桑拿区等，满足商务，会谈，休闲功能；少数人的社交基地——私人度假会所1.企业家会所；2.银行家会所；3.商务俱乐部等；会馆的本质具有宽泛的定义，完全可以将其引伸至高端物业领域1.可被企业或个人独自拥有2.同时具备休闲居住功能和商务沟通功能空间3.用于商务会晤、各类会议以及各种形式交流的场所；峰层人群的康疗中心——养生会所•阳光疗养•香熏疗养•温泉疗养•色彩疗养•音乐疗养•睡眠疗养•饮食疗养1.养生保健性：顶级SPA、健身会所、顶级疗养机构、香熏馆、水疗馆等2.社交会所类：名媛会所、男人馆、女人馆、高尔夫会馆等面向大众的快速去化物业——国际度假酒店位置：琅轩单位面积：50－100平方米/套产品分布：项目自身配以精致小木屋来提升多元化高品位定位：国际度假酒店度假酒店琅轩将为游客提供各种度假酒店，这些酒店要么是沙家浜的度假公寓，要么是的精致木屋，酒店将满足游客不同层次的需求。精致木屋花园中的中式小酒店“木屋别墅酒店”：利用木作为建筑材质和装饰材质，形成统一材质，多种风格组合的建筑形态。内部装修也贯彻整个“木”材质的运用。木屋产品建议木材质联体别墅酒店示意同时将婚庆基地与旅游产业有机的结合起来，共同创造城市近郊度假区的婚庆旅游新产业。打造欧式特殊——婚庆旅游文化基地婚庆基地婚庆木屋酒店主题餐饮沙家浜热闹非凡：肚子饿了，找一家具有浓郁异域风情的主题餐厅享受晚餐，轻松的拥抱快乐！主题餐饮将为游客创造一种独特的就餐体验环境，如植物餐厅、景色餐厅、动物餐厅等，让游客感受不一样的异域风情。琅轩温泉酒庄以主题的餐饮、建筑、氛围、活动，结合地下红酒文化展示打造琅轩主题酒吧主题酒吧主题酒吧主题酒吧商业定位客群定位核心消费人群为20-40岁的时尚、商务人群及高尚区人群高端客层辅助客层高端消费人群为常熟及外来的外企高管、私企业主和政府公务员核心消费人群为20-40岁的时尚、商务人群及高品位追求人群辅助消费人群为市级市以及等周边市区的往来人口3业态分布业态规划业态定位原则主题定位原则，突出多功能功能，保证商业前景通过有效的现代商业经营理念：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理、统一业态管理。业态规划业态定位原则消费适应性原则，保证主流目标消费群但目前常熟商业市场中还没有一个旅游商业项目能做到这一点，本案应该充分发挥规模优势。因此，从商业操作的规律性出发，项目业态的定位应该首先围绕当地最主流的消费群的市场需求。业态规划业态定位原则旅游与商业结合原则，彰显城市人文内涵重点发挥“沙家浜红色旅游”的资源，着力打造一个“旅游娱乐休闲”。同时结合常熟城市本身的文化元素。赋予项目活的“灵魂”，以达到“以“旅游”兴“商业”之目的。业态规划业态分布（方案1）红酒文化展示养生会所标杆会所餐饮酒店业态规划业态分布（方案2）红酒文化展示酒店配套娱乐业态规划业态分布养生会所――拟引进1家奢华养生会所，名媛馆标杆会所――拟布置引进1家商务会所假日酒店――引进国内外品牌假日酒店红酒文化展示——提升项目的档次和文化底蕴结合旅游优势，充分提升项目商业价值和附加价值！4招商策略招商策略在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。为了吸引和推动极具影响力的品牌的进驻，我们将在租金、广告等方面给予一定的优惠。因为品牌的进驻，将投入大量的人力、财力和物力。包括装修、灯具、广告布置、人员工资、货品等等，故对于主力店和次主力店的招商建议采取：1、免租三年，但需要对方交纳保证金，具体面谈。2、在项目显著位置允许其设置大型店招；招商策略由于本项目在推广中以招商为主导，因此招商工作的展开更应有策略有步骤的进行。建议的招商：娱乐、休闲类养生类酒店类以地段优势还吸引娱乐类产品带动人气提升项目价值为招商提高保障性提供奢华养生消费酒店更体现项目的价值和品味业态设计先行，准确、差异化的业态配比是成功招商的前提基础准确、差异化的业态设计乃是综合体竞争胜出的原因。在业态组合方面，重点突出项目地域性和特殊性。由此，我们确定了以休闲养生、娱乐为核心。为客户量身订做开店全面解决方案在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，签订租赁协议，并协助他们调整、提升和完善他们在商城的定位、档次和其他品质。人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略在市场宣传推广方面，实行整合推广策略，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。招商进度、质量我们在招商进度、质量，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；5招商计划招商计划统筹计划内容统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排阶段划分：招商筹备阶段、全面招商阶段、运营调整阶段三个阶段。招商目标：由于项目是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：2013年2月-3月底，整体招商进入筹备阶段；2013年4月-5月初，招商全面启动。对意向商家签订意向合同并收取意向保证金；2013年11月底前，基本完成项目的招商，商家开始入场装修，为开业做准备；力争在2014年5月1日国庆节开张试营业。计划说明：项目设计阶段就邀请符合业态要求品牌商家店参观项目和项目未来规划，展开招商，并按照项目特性的要求进行设计。招商也是本案运营成功与否的关键所在。招商计划招商架构、招商机制的建立在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。招商架构和人员职责如下：营销总经理营销经理招商经理案场销售策划部招商部招商运营部招商人员主要工作职责招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人员奖励政策的建立（2）招商人员处罚政策的建立（3）招商人员日常管理规范制度的建立等招商计划相关招商资料的准备（1）招商手册（含招商公告、效果图、平面图、业态规划图、地理位置图及入场程序、运营计划等）（2）租赁合同（3）委托经营合同（4）定租确认书（5）招商委托书（6）招商流程表招商计划第三方招商网络平台的建立1、专业的招商网站2、专业的地产交易平台3、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。引进我们所需的商家品牌。建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：招商计划媒体宣传推广计划的制定执行1、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。2、由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。●商业地产开发运营过程，招商是重中之重的环节。本案的运作流程：招商--装修--开业--经营管理--物业升值。重点提示苏州天骐创意策划有限公司2012年12月15日