XXXX年山东临沂生活广场商业项目市场研究与战略定位报

山东临沂生活广场商业项目市场研究与战略定位报告DASUN大象商业&地产咨询机构2011.2.20临沂生活广场●市场研究框架●项目基本情况（位置、性质和经济指标）●项目商业生态环境分析（区域、城市、商圈）●项目所处行业分析（商贸业/房地产以及本地）●项目所处的服装专业市场分析（现状、趋势、细分）●项目竞争者分析（直接竞争者和间接竞争者）●项目市场需求分析（投资者/经营者/零售商/消费者/政府）●项目自身条件分析（资源、能力、特征、条件）●项目SOWT分析与战略导向（优势、劣势、机会、障碍）●项目发展目标与理念●项目战略定位方向选择与评估●项目核心市场价值临沂生活广场●商业生态环境分析临沂生活广场区域/城市区块/商圈地块●商业生态环境分析●商业生态立体图了解项目的生存环境、立足之根，项目要接地气、人气、财气。所处的区域、经济圈，经济地位和角色定位，城市的历史人文、现状、特点和未来的发展规划，特别是经济基础、产业发展和商业的环境所处的区块在城市中的定位、特点、历史认知和未来发展规划以及不同商圈的分布、特色、规模、辐射范围、竞争等临沂生活广场●商业生态环境分析——区域分析●区域分析：中国经济圈临沂生活广场●区域分析：山东经济圈●商业生态环境分析——区域分析●黄河流域经济龙头东半岛还有一个重要的战略地位，即东北亚经济圈的核心。东北亚经济圈是继北美、欧盟之后的世界第3大经济体。伴随着半岛蓝色经济区的确立和不断发展，更高层次、更大规模、更大范围的鲁韩、鲁日以及东北亚地区的区域经济合作将更紧密●“一体两翼”与“一群一圈一区一带”一体”：指以胶济铁路为轴线形成的横贯东西的中脊隆起带，“两翼”：北临渤海湾的黄河三角洲，南接苏豫皖的鲁南经济带。“一群一圈一区一带”的城镇空间格局。“一群”：以青岛为龙头、青岛和济南为中心的山东半岛城市群，是蓝色经济区建设的重要载体、全省经济社会和城镇化发展的核心区、我国东部重要的经济中心、具有国际竞争力的城市群。“一圈”：以济南为中心的济南都市圈，是带动山东省中西部发展、加快城镇化进程的经济增长极。“一区”是以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区的开发建设，培植的环渤海经济圈新的经济增长极和城镇发展区。“一带”鲁南经济带：1、临港经济区日照鲁南临海产业区，2、运河经济区济宁、枣庄两市，3、京新沿路菏泽经济区。临沂生活广场●上升为国家战略。打造目标：黄河流域出海大通道经济引擎、环渤海经济圈南部隆起带、贯通东北老工业基地与长三角经济区的枢纽、中日韩自由贸易先行区。●目标定位：建设具有较强国际竞争力的现代海洋产业集聚区、具有世界先进水平的海洋科技教育核心区、国家海洋经济改革开放先行区和全国重要的海洋生态文明示范区。面向日韩开拓国际市场，拓展广大西部内陆腹地，提升胶东半岛高端海洋产业聚集集聚区核心地位，壮大黄河三角洲高效生态海洋产业聚集集聚区和鲁南临港产业聚集集聚区两个增长极；优化海岸与海洋开发保护格局，构筑海岸、近海和远海三条开发保护带；优化沿海城镇布局，培育青岛-潍坊-日照、烟台-威海、东营-滨州三个城镇组团，形成“一核、两极、三带、三组团”的总体开发框架。●区域分析：山东半岛蓝色经济区临沂●商业生态环境分析——区域分析临沂生活广场●区域分析：鲁南经济带●商业生态环境分析——区域分析●鲁南经济带定位为山东重点开发区域，提出按照“一带、三区、六大产业基地”的总框架，建设日照、临沂、枣庄、济宁、菏泽5市，使日照、临沂、枣庄、济宁、菏泽5市成为鲁苏豫皖边界区域新的经济隆起带，也将为山东经济发展构筑一个新的增长极。●其中的商贸物流基地：着力打造以临沂为中心的商贸流通中心，以日照为龙头的港口物流中心，以济宁、枣庄为重点的运河物流中心，以菏泽内陆口岸为主的商贸物流中心，努力形成连接南北、辐射周边的区域性商贸物流基地。临沂市作为鲁南商贸重镇，要进一步强化商贸龙头地位。加快改造提升现有商贸市场，加强配套设施建设，在巩固提高传统交易方式的基础上，大力发展物流配送、连锁经营、特许经营、电子商务、商务代理等新型物流业态，着力培育集商流、物流、信息流于一体，以网络化、信息化、规模化为标志的现代商贸流通体系。临沂生活广场●淮海经济区位于苏鲁豫皖四省交界处，由23个地级市组成：鲁南的莱芜、泰安、日照、济宁、菏泽、临沂、枣庄，苏北的连云港、徐州、宿迁、淮安、盐城，豫东的开封、商丘、周口，皖北的淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜阳。●淮海经济区土地总面积17.81万平方公里，占全国的1.86%，2004年末户籍总人口12213万人，占全国的9.4%。●淮海经济区居全国经济东西结合和南北连接的枢纽地带，是沿海经济带和陆桥经济带的结合部，在全国经济总格局中，具有极其重要的地位。●区域分析：淮海经济区●商业生态环境分析——区域分析临沂市场目前实际的辐射范围，就主要集中在淮海经济区各个城市。临沂生活广场●区域分析：临沂未来经济辐射和影响立足鲁南经济带融入蓝色半岛经济区辐射淮海经济圈、黄河流域联通长三角和环渤海经济圈吸引中日韩（东北亚经济圈）●商业生态环境分析——区域分析以上概念也是本案战略定位和营销推广中应该积极利用、吸收、以及可大做概念的蓝色半岛区济宁/临沂/日照淮海经济区环渤海经济圈长三角经济圈黄河流域东北亚经济圈临沂生活广场●商业生态环境分析——城市分析●山东面积最大、人口最多●临沂市的政治、经济、文化中心；鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市）；●全国性商贸物流中心之一,区域性交通枢纽、区域性商贸中心；●工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）；●历史文化名城,具有滨水特色的宜居城市;革命老区，红色旅游。●城市分析：临沂城市特点与定位临沂要打造山东经济文化建设＂第三极＂山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲，分别是高端产业、先进制造业的聚集区和高效生态示范区，在山东省形成了东部和北部科学跨越发展的“两极”。以临沂市为中心的沂蒙革命老区，是半岛蓝色经济区和黄河三角洲的战略腹地，既有着与半岛蓝色经济区类似的先进制造业基础，又有着比黄河三角洲更加良好的生态优势，完全有条件成为山东经济文化强省建设的“第三极”。临沂生活广场●城市分析：城市形象（老城与新城）●商业生态环境分析——城市分析临沂生活广场世界银行：中国120个城市竞争力排行榜政府效率单项奖榜首中国城市竞争力论坛：跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市国家统计局：中国投资环境百佳城市中国城市竞争力研究会：2010中国十佳宜商城市●商业生态环境分析——城市分析●城市分析：城市投资环境临沂生活广场南坊区兰山区罗庄区河东区经济开发区未来城市空间规划：“一河五片”兰山片：主要为传统的城市经济中心和商贸物流中心、历史文化中心；罗庄片：其主体是高新技术开发区和罗庄工业区，以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主；河东片：主要为城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体；南坊新区：是城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心和科研、休闲疗养基地；经济技术开发区片：主要为对外贸易加工基地，以经济开发区为主体，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。●城市分析：城市发展规划●商业生态环境分析——城市分析临沂生活广场旧市中心（兰山）卫星城（罗庄+高新区）卫星城（河东+经开区）新行政文化中心（南坊）●商业生态环境分析——城市分析●城市分析：城市空间结构临沂生活广场便捷完善的海、陆、空交通体系●临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。●已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形。●到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。●城市分析：城市交通●商业生态环境分析——城市分析临沂生活广场2009年山东省各地级市GDP排行榜(单位亿元)492438683332297525392388225822102034166416511389138012379188045250100020003000400050006000青岛市烟台市济南市潍坊市淄博市济宁市东营市临沂市威海市泰安市德州市滨州市聊城市枣庄市菏泽市日照市莱芜市2009年山东省各市总人口（万人）1041.5939.4867.8831.3762.9652.0603.3590.9569.0555.8421.4386.8377.5285.8253.0184.6126.40.0200.0400.0600.0800.01000.01200.0临沂市菏泽市潍坊市济宁市青岛市烟台市济南市聊城市德州市泰安市淄博市枣庄市滨州市日照市威海市东营市莱芜市2009年山东省各市人均gdp(万元)12.28.06.56.05.95.54.23.73.43.23.02.92.92.82.32.11.03.80.02.04.06.08.010.012.014.0东营市威海市青岛市淄博市烟台市济南市莱芜市滨州市潍坊市枣庄市泰安市德州市济宁市日照市聊城市临沂市菏泽市全省平均„临沂市2009年总人口1041万人，为山东人口第一大市。市区人口150万左右。„临沂市2009年GDP2210亿元，全省第八位，处于山东16个地级市的中等水平。„临沂市2009年人均GDP2.1万元，为全省处于山东16个地级市的倒数第二位，大大低于全省3.8万元/人的平均水平。发展相对落后。●商业生态环境分析——城市分析●城市分析：城市经济与人口临沂生活广场典型的农村型城市，正在步入城市进程快速发展时期。城市化率低，仅为：19.15%；市区农民房较多，分布广泛；主城区脏、乱、差，三轮车横冲直闯市民衣着普遍比较朴素。●商业生态环境分析——城市分析●城市分析：城市建设与发展临沂生活广场近三年临沂GDP情况（亿元）1958.22110.1824000500100015002000250030002008年2009年2010年„2008年，临沂地区国民生产总值达到1958.2亿元；2009年，临沂地区国民生产总值达到2210.18亿元；2010年，临沂地区国民生产总值高达2400亿元。„2008年，临沂地区人均GDP为19949元；2009年，临沂地区人均GDP为21400元；2010年1—6月，临沂地区人均GDP达到10829元。近三年临沂人均GDP情况（元）19949214001082905000100001500020000250002008年2009年2010年（1-6月）GDP、人均GDP快速增长，经济增长为房地产发展奠定了坚实的经济基础●商业生态环境分析——城市分析●城市分析：城市经济增长临沂生活广场临沂近两年固定资产投资完成情况（亿元）1255.41150.5108011001120114011601180120012201240126012802009年2010年1-11月2009年，临沂全市完成固定资产投资1150.5亿元，2010年1月—11月，临沂全市完成固定资产投资1255.4亿元。2008年，房地产开发全年投资119亿元；2009年，房地产开发全年投资146.2亿元；2010年1月—11月，房地产开发投资达132.8亿元。临沂近三年房地产开发投资情况（亿元）132.8146.41190204060801001201401602008年2009年2010年1-11月固定资产投资的增加，城市发展速度加快，都市特征日益明显，将推动商贸业的快速发展●商业生态环境分析——城市分析●城市分析：城市固定资产和房地产投资临沂生活广场2010年全年实现生产总值2400亿元，其中，第一产业增加值264亿元，占生产总值的11%；第二产业增加值1206.3亿元，占生产总值的50.3%；第三产业增加值9