XXXX年房地产新政后开发商的策略选择与相关建议_42P

新政后市场形势与发展趋势研判----开发商的策略选择与相关建议2背景：从紧政策态势下的市场回暖13政策：经济下滑不改遏制房价决心走势：成交量二次触底后价格触底4对策：新一轮楼市新政下因应策略目录4.15新政后，调控沿着保障房、资金、土地、信贷四个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松从城市来看，价格涨幅较快的城市新政后价格出现较大幅度下降，8月份多数城市成交价格出现回升迹象市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势全国楼市回暖调查多方调查显示，市场购房者看涨情绪高涨，政策效力期望值下降为何会越调越高？•在经历了09年的大涨之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用。平抑房价优化民生•从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段。打击投资投机性需求•面对高房价，温总理虽然在多个场合表明态度，但愈调愈高的事实却严重影响了政府的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题。政治挂帅取信于民市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初的宏观调控目标并未达到，政府面临非常大的压力•9月17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。李克强•9月21日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。住建部•9月中旬开始，住建部和银监会组成联合调查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的“二套房贷”执行情况进行检查，并将结果上报国务院。住建部银监会•9月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部公开发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，强调，因企业原因造成土地闲置一年以上者、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地者均禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。国土部住建部•9月28日，中国保监会副主席杨明生于保险资金运用监管工作会议上表示，保险公司投资养老社区，严禁以养老社区名义炒作土地和开发房地产、严禁以社区名义炒作楼盘。保监会•9月28日下午，财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，该《通知》表示，将对当前公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予政策上的优惠。财政部面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态政策调控层面“决不半途而废”，政策频出„„9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。9月29日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，《通知》规定非家庭唯一住房征收契税3%，一年内换房者不再减免个税。9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首付比例提高至三成，严格执行之前的二套房信贷政策，三套房停贷……9月29日，住房城乡建设部、国土资源部、监察部三部门公布《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。9月底以来，国务院\住建部\国土部\财政部\税务总局\人行等有关部委连续出台深化调控的系列政策•在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在减弱，政府初期调控目标并未达到。•市场成交回暖导致9-11月政府政策加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”，提高购置门槛。小结2背景：从紧政策态势下的市场回暖13政策：经济下滑不改遏制房价决心走势：成交量二次触底后价格触底4对策：新一轮楼市新政下因应策略目录高房价地区增加限价房供应主管部门应明确限价房售价囤地一年不得再竞买土地政府原因闲置土地限期查办9月26日国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理9·29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的细化一落实：房价上涨最快的深厦沪三地迅速出台贯彻细则，地方政府“临时限购令”频频出台„„面对刚需释放造成的成交回暖，政府又选择了短期迅速见效的信贷政策，防止市场再度过热而失控4.15新政的信贷政策以误伤30%首套房购房者的代价抑制了60%以上的多次置业者，打击投机投资行为效果显著从首付比例来看，首付三成将误伤30%的首次置业者，二套房首付50%以上对该类置业者有不同程度的影响二信贷：银行按揭首付比例再度提高至三成，预防市场成交继续回暖引起政策失效三税收：增加房屋购臵或持有成本，阻止购房者进入市场或增加存量房的供给房产税：局部投资比例较高的城市率先试点，尚不具备全国开征的条件四供给：保障房力度空前，主要解决低收入家庭住房问题，而中等收入家庭则需要中小套型商品房来解决将保障房建设与地方政府政绩挂钩，实行问责制，督促执行•9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部公布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，表示继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。《通知》明确提出，开发商因自身原因，土地闲置一年以上禁止拿地。•8月19日，国土部在召开房地产用地专项整治工作新闻发布会时称截至2010年5月底，全国闲置土地宗数为2815宗，面积16.95万亩，闲置土地中由于政府和客观原因造成的占了六成以上。•国土部打击囤地时间表：7月督察，8月约谈，9月问责•09年12月份以后，土地开发面积增速明显滞后于施工和新开工面积；四供给：近期土地开发明显加速，但仍处历史低位，对平抑房价的作用不确定•加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改发土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规违纪的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五规范：该条款更多的是给开发商传递政策不会放松的信号，意在稳定市场预期短期内调控的逻辑依然是促供给压需求、逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日日期城市三套房贷公积金贷款限购调整税收优惠政策房产税试点土地增值税清算稽查增加土地住房供给惩罚违规房企04-30北京√√√√√09-29全国√√√√√√09-30深圳√√10-01厦门√√√√√10-07上海√√√√√√√√10-09宁波√√√√10-10福州√√√√√√10-11杭州√√√√√√10-12南京√√√√√？？广州待批城市调控细则纵览2010年10月，新一轮加息周期开启，对开发商及购房者均产生实质影响2010年10月，新一轮加息周期开启，对开发商及购房者均产生实质影响国庆节前后的针对房地产的相关政策，短期依然会以遏制房价为目的。•调控可能会出现两种结果：•一、将“保增长”放在首要位置，为保经济增长而舍弃或放松对房地产的严厉调控（类似2008年）；•二、牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺；同时，继续加强推进房地产市场制度改革的措施。•政府很可能会采取第二种。短期内调控依然是：促供给压需求，迫使房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日未来几个季度GDP将持续走低，而CPI持续走高，通胀压力加大，中国经济走势非常不确定当前宏观调控，政府面临的是经济预期下滑、通胀预期上涨和房价的持续走高，将在多重目标之间平衡•房地产调控政策不会松、不能松、不该松•不会半途而废面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态政策调控层面“决不半途而废”•9月底政策加码表明政府在面临“两难”问题时，平抑房价的决心丌发。但本轮政策加码依然是从促供给、抑需求方面对已有政策的强化，旨在扭转人们对调控渐失信心的趋势，未来市场自身的力量将収挥作用。小结2背景：从紧政策态势下的市场回暖13政策：经济下滑不改遏制房价决心走势：成交量二次触底后价格触底4对策：新一轮楼市新政下因应策略目录一类城市“4.15新政”前后成交量走势与07年“9.27新政”前后极为类似二三类城市“4.15新政”前后成交量走势与“9.27”前后较为类似，“4.15新政”波动更明显开发商与购房者的博弈：政策调控下未来一段时间市场量价走势模拟对后市判断的几个关键因素：政策加码、开发商资金链、消费者预期2010年前三季度，大型房企业绩完成得益于价格的上涨和7-9月的大幅反弹，但年度目标完成存在压力开发商短期资金依然充足，中长期资金面临威胁调查显示多数购房者认为近期反弹具有短期性、出台新政策可能性较大，而9月底出台政策恰恰迎合这种心理购房者对近期楼市回暖的看法受访者对“二次调控”的预期密集出台紧缩政策，叠加效应显现2背景：从紧政策态势下的市场回暖13政策：经济下滑不改遏制房价决心走势：成交量二次触底后价格触底4对策：新一轮楼市新政下因应策略目录市场调整期间，分城市、分项目采用不同方式加速去库存化，加快回收现金流、提高资产周转率；在市场调整期，适当增加土地储备；鼓励发展能够实现分期付款、资金占压小并可快速实现现金流项目，规避公开市场竞争，严控投资风险；关注不同城市的不同房地产发展周期，加大对重点城市的研究工作，继续完善城市布局，同时练好内功、积极寻找市场调整所带来的投资机会，实现机会性扩张；中长期看，项目主力产品类型开发应主要面向消费型而不是投资型居住人群。一二三四新一轮楼市新政下企业的因应策略建议