白浪金沙项目招商策划方案(0720)

白浪金沙城市广场招商策划方案金龙置业发展有限公司◎策划部二○○六年七月二十日第一部分项目定位商圈定位：CBD商贸物流圈产品定位：铂金地王新商贸物流中心功能定位：八大创新商贸平台（软硬件升级）形象定位：中国首席娱乐商业地产参见《项目发展战略暨产品定位报告》功能业态规划示意图－总表楼层业态业种负一层大型超市一层中档服装二层服装、鞋类、箱包、照相器材三层饰品、工艺品、化妆品、文具等四层物流仓储中心功能业态规划总表可根据实际招商情况会有所调整功能业态规划示意图－负1层功能业态规划示意图－1层功能业态规划示意图－2层功能业态规划示意图－3层功能业态规划示意图－4层面积：-1～+4层共5.5万平方米总量：约3000户商家第二部分招商目标目标细分－总表以上招商目标根据具体招商谈判可能有所变化招商策略招商方式招商目标招商区域整体招商连锁品牌加盟输入满场70～80％异地重点招商龙头企业公关招商满场10～15％异地/本地竞争招商周边市场一级代理招商满场5％周边/本地散户招商零散经营户泛招满场10％本地配套招商行业研发设计机构招商完善配套增强竞争力异地招商组合方式坐招：散户招商直招：竞争招商、重点招商、整体招商、配套招商代理商招：重点招商、整体招商以上招商方式可根据招商进展做相应调整招商对象：品牌连锁加盟输入，引入知名批发品牌市场招商目标：满场70～80％，招入2100～2400户商家主要功能：快速招商，永续经营，增强市场抗风险能力招商方式：直招/代理商招→小型说明会→考察接待→招商谈判→整体进驻目标细分－整体招商1.0目标细分－整体招商1.1招商对象之一：苏州国际服装城占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台。目标细分－整体招商1.1招商对象之二：石狮服装城目标细分－整体招商1.1招商对象之三：新世界国际纺织服装城位于无锡市新区锡沪路与坊城大道交会处，总投资40亿元。项目占地近1000亩（约65万平方米），建筑面积达130万平方米，其中服装服饰交易区约58万平方米，纺织品交易区约39万平方米，中央商务配套区约38万平方米。整个物流基地总计规划30000余个纺织服装铺位，建成后可容纳2万多家商户同时同场经营。目标细分－整体招商1.1招商对象之四：广州白马服装市场建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。市场配置中央空调、客货电梯、安全监控系统、消防系统、宽带网、时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等。是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善交易量最大的中高档服装市场。市场内经营的业户有2000多户。目标细分－整体招商1.1招商对象之五：常熟招商城共有28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。目标细分－整体招商1.1招商对象之六：无锡招商城占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货等。目标细分－整体招商1.1招商对象之七：义乌小商品城营业面积50万平方米，设营业商位2.6万个，门店2000余间，分16个交易区、经营28大类10万余种商品。分为四代市场、宾王市场、针织市场三个主要市场。市场经营人员5万余人，日均客流量15万人次，日向外发货3000余吨。整体招商策略要点：短期内解决大量招商比例，降低招商工作量和招商难度招商成功后，将使本案建立起核心竞争力，成为市场持续稳定经营的重要保证异地招商可以避免与人民商城发生恶性竞争，优势互补整体招商在权益分成的前期谈判上难度较大，需有充分准备目标细分－整体招商1.2招商对象：引入零售主力店、产业基地行业协会、行业研发设计机构等龙头型企业招商目标：满场10～15％，即300～400户商家主要功能：提升人气，增强市场稳定性，提高知名度招商方式：直招/代理商招→小型说明会→招商考察接待→招商谈判→商家组团→分阶段进驻目标细分－重点招商2.0目标细分－重点招商2.1超市招商对象之一：中百·佳乐家超市以经营家庭日常生活用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的综合超级市场，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经营特色，以“顾客满意”为经营理念，以“居民日常生活用品和食品”为经营重点，不断完善“理念、行为、视听、服务、商品”五大顾客满意系统，是潍坊市首屈一指、最受潍坊市民信赖的大卖场。目标细分－重点招商2.1超市招商对象之二：家家悦超市名列中国连锁百强39名，旗下两大品牌连锁店已达到100多处。与全国6000多家知名供应商、生产商长期合作，成功地为400多家知名企业的产品打开胶东的销售市场，实现了工商双赢。是宝洁、强生、雀巢、联合利华、娃哈哈、雕牌、三鹿等国内外知名品牌的区域总代理商。超市招商策略要点：商贸中心初期人流有限，超市短期内可吸纳大量人流用招商成功后，将大幅度提高本案的每日固定人流量，带动市场的零售业务通过业态互补可平衡市场经营的稳定性，以批发带零售，以零售促批发超市最终是否引入，可根据整体招商的情况另行定夺目标细分－重点招商2.1目标细分－重点招商2.2产业基地行业协会招商对象之一：山东省服装行业协会现有团体会员200多个，下设设计师分会、职业模特分会，品牌推介委员会、服装技能及服装模特职业资格鉴定考核站和“山东服装信息”编辑部。设计师分会现有个人会员110余名，职业模特分会有个人会员320余名。目标细分－重点招商2.2产业基地行业协会招商对象之二：晋江服装产业基地晋江、石狮是全国服装产业基地，纺织服装业年产值达491.2亿元，约占全国纺织服装业总产值的十分之一。全市纺织服装企业8000多家，其中：纺织企业1000家，染整企业100多家，服装生产企业7000家、商标、钮扣、织带、印花等辅料生产企业300多家。生产规模：年产值超过亿元企业34家，超5000万家企业80家、超2000万元企业177家、超1000万企业284家、超500万元企业476家。目标细分－重点招商2.2产业基地行业协会招商对象之三：晋江鞋业基地每年生产的运动鞋数量超过50亿双，拥有一个“中国驰名商标”，4个“中国名牌”，晋江鞋打败了国内其他产区，成为名符其实的世界运动鞋生产基地，目前，泉州市上规模的制鞋企业有216家，实现产值80.3亿元，占鞋业总产值的37％。目前晋江运动鞋的产量仍以每年50％的幅度上涨。连续举办八届中国鞋业博览会。目标细分－重点招商2.2产业基地行业协会招商对象之四：浙江服装产业基地浙江省现有服装及服饰生产企业30000余家，其中规模以上企业2048家，各种服装生产能力达45亿件，职工96万人，产量从1995年起一直位居全国第二，出口总额到2002年年末上升到全国同行业第二位。浙江省的服装产业已呈块状聚集，形成了各具特色的西服、衬衫、女装、童装、休闲装以及领带等的内外销专业化生产区域。产业基地行业协会招商策略要点：解决部分散户组团招商，降低招商工作量招商成功后，将进一步促进市场经营的稳定经营组团招商可以避免与人民商城发生正面冲突组团招商在招商组织上会存在一定难度，主要取决于该行业协会的组织能力和号召能力目标细分－重点招商2.2竞争招商：引入周边市场一级代理商、批发大户等市场核心经营者招商目标：满场5％，即150户商家主要功能：通过直接的竞争招商，提升市场在区域范围的影响力，通过大户带小户加快招商节奏招商方式：直招/坐招→优惠条件谈判→市场评估→批发大户入驻→散户跟进目标细分－竞争招商3.0竞争招商对象之一：即墨、临沂、淄博服装城一级代理竞争招商对象之二：小商品城、温州商贸城批发大户通过走访、访谈挖掘出各个市场的一级批发代理商，在整体招商和重点招商成功的前提下，借助商家组团的优势同时辅以有效到位的优惠措施，便能实现以大带小的招商目标。目标细分－竞争招商3.1竞争招商策略要点：小面积隐秘招商，避免与小商品城发生大规模竞争冲突仅局限在部分业种，而非全业种的竞争招商竞争招商会在局部上损害竞争者的利益，但对方可以通过业种调整加以恢复，不至于发生全面的恶性竞争目标细分－竞争招商3.2散户招商：零散经营户自发上门经营，也称“坐招”招商目标：满场10％，即300户商家主要功能：填补市场空缺招商方式：广告推广、资料派发→市场前景预测→坐招→从众经营目标细分－散户招商4.0散户招商对象：即墨、临沂、淄博服装城、小商品城和温州购物城中小经营者通过整体招商、重点招商和竞争招商成功等机会点，进行事件营销和广告宣传，先把市场的热度炒做起来，即可达到散户招商的目的目标细分－散户招商4.1散户招商策略要点：散户的观望意识强，对新市场信心不足，抗风险能力小，具有从众经营的心理散户招商是所有招商工作的最后步骤招商工作重点主要在于做好散户的登记接待工作，借助大商家入驻的优势因势利导目标细分－散户招商4.2招商目标：引入相关行业研发设计机构、专业学院主要功能：完善市场服务体系，形成独有的经营特色招商方式：产学合作洽谈目标细分－配套招商5.0目标细分－配套招商5.1行业研发设计机构招商对象：山东服装职业学院山东省惟一的一所国办全日制普通服装高等院校，也是全国第一所国办服装高等职业院校。学院坐落在驰名中外的泰山脚下，北依泰山，西接泰安城区，东临天烛峰风景名胜区，南连国家级泰安高新技术创业服务中心，交通便利，风景优美，环境幽雅，是莘莘学子学习深造的理想场所。学院现占地600亩，建筑面积9.6万平方米，在校生4000余人。目标细分－配套招商5.1山东服装职业学院－山东省大中专院校学生服装模特大赛目标细分－配套招商5.1山东服装职业学院－服装研究所搜集国内外服装信息资料，考察服装新动态，且经常与外界服装行业交流，研发专利产品，推出有学院特色的学生装、各种职业装、演出服、床上用品等。配套招商策略要点：通过与行业研发机构的战略合作，建立市场的差异化，完善市场的服务功能招商主要体现在产学合作方面，借助山东服装学院的资源平台，协助市场举办各种行业会议、专业培训以及路演促销等活动可有可无，但有比没有好目标细分－配套招商5.2第三部分租金测算招商组合简要租金测算楼层面积(平方米)预计首批销售百分比预计首批销售面积(平方米)预计首批单价(元/平方米)预计首批销售回款(元)出租面积(平方米)租金单价（元/月/平方米）开业两年出租收益（按16个月计算）(元)－1F80000%0008000101280000－1F200050%10007000700000010007011200001F1000060%6000120007200000040009057600002F1000040%400090003600000060007067200003F1000020%200070001400000080005064000004F100000%00010000254000000合计5000041%13000129,000,0003700025,280,000租金测算1.1楼层面积(平方米)预计二批销售百分比预计二批销售面积(平方米)预计二批单价(元/平方米)预计二批销售回款(元)二批销售后出租区租金单价（元/月）二批销售后出租区面积(平方米)二批销售后三年内租金(元)－1F80000%0001080002880000－1F20000%09000090100032400001F1000030%30001500045000000110100039600002F100