XXXX年重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告-151页

房地产智库第一部分：市场分析第二部分：项目本体第三部分：客群分析第四部分：产品分析第五部分：配置建议第六部分：项目定位第七部分：营销策略目录发展：2010年我市GDP总额达到7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，达到全国平均水平。城市经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力。2000-2010年重庆市GDP总额及增速2010年重庆三产业结构图重庆GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来平均增长率在12%以上；2010年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，增速创直辖以来新高，经济高位企稳态势明显。今年中国城市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一。1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述房地产智库存款准备金率：央行宣布从6月20日起，上调整存款准备金率0.5个百分点，这是年内第六次调整存准金率，调整后大型金融机构存款准备金率达21.0%，银根一再紧缩，导致开发商融资难度加大，拿地速度放缓，开发周期压缩（数据来源：中国人民银行）1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述房地产智库宏观经济走势：确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快发展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地。重庆“十二五”目标：一化、四愿景未来五年我市将加快发展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业，就是“2+10”2+10发展方向发展目标2大基地建成笔记本电脑基地形成1亿台整机生产规模、80%零部件及原材料本地配套，实现产值6500亿元；国内最大的离岸数据开发和处理中心争取建成“国家离岸外包特许产业园”，打造以应用软件、嵌入式软件为主的软件产业集群，并大力发展云计算，实现产值1500亿元10大重点产业集群通信设备、高性能集成电路、节能与新能源汽车、轨道交通装备、环保装备、风电装备及系统、光源设备、新材料、仪器仪表、生物医药等，合力形成万亿级国家重要的战略性新兴产业高地。一化四愿景一化整体跨入现代化阶段四愿景建设特色鲜明的国家中心城市，成为集聚辐射功能强大的经济中心；建设与国内外经济广泛融合的内陆开放高地，成为内陆开放示范区；建设统筹城乡改革先行区，形成城乡统筹发展直辖市的基本构架；建设“五个重庆”，成为市民安居乐业、幸福和谐的共同家园。1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述年宏观政策:中国楼市调控的史上最强年，围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策，调控重点仍为住宅市场，对商务类和商业类物业调控力度不明显,商务类物业商机凸显。2010年楼市政策三宗最最多10年中央下发三个国字号文件：国十一条、国十条和国五条，其密度对房产业来说前所未有；然后各部委和地方跟进，出台进100个文件，时间几乎覆盖了2010年全年最全10年政策围绕“抑需求，促供给”的调控思路，出台方方面面的政策，据统计涉及到土地、融资、税收、保障房和限购等方面，几乎覆盖了房产业的各层面最严1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停贷2、保障房建设在10年力度空前，计划建设1000万套1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述年政策预测：基于当前通胀形势依然严峻，一线城市楼市反弹，预计2011年又是一个楼市调控年，新“国八条”出台，重庆、上海已开征房产税，为11年楼市调控定下基调，住宅投资风险加大，商业及商务类投资机会凸显。10年调控力度史上最强，与高通胀带来的资产价格上涨的背景息息相关，而现在通胀形势依旧严峻，2011年CPI预计控制在4%，而政府对楼市态度依然坚决，因此11年楼市调控将持续1、量化价格控制目标且地方问责为城市房价上涨设定天花板，用行政手段硬性限定房价上涨2、全额征收营业税从二手市场交易环节加重税负，提高二手房购买者成本，从而有效控制商品住宅流转频率，达到放缓房价上涨速度的目的，遏制投资，打击投机3、提高二套房首付比例利率1.1倍提高购房成本，延缓改善性需求入市，降低市场投资热情。但具有一定资金实力的改善性需求和投资需求预计会在下半年市场情况逐渐明朗的情况下缓慢回归4、全面限购导致多套房消费者退出市场，市场观望情绪浓厚，加剧拐点到来。预计2011年上半年全国市场交易量持续下滑，但交易价格坚挺；下半年开发商降价促销手段将逐渐显现，以回笼资金，刚性需求则趁机积极入市，支撑交易量回升1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述年重庆市商品房供销态势：全年全市商品房销售4314.39万方，受政策调控影响商品住宅成交量为3986.31万方，同比仅增长5.7%，成交均价为4040元/方，办公楼及商业营业用房未受调控政策波及，成交量、额均大幅度上涨2010年重庆市商品房销售金额走势（单位：亿元）2010年重庆市商品房销售面积走势（单位：万方）2010年重庆市商品房销售面积同比图2010年重庆市商品房销售金额同比图1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述房地产智库写字楼市场等级：2011年我市人均GDP迈上4000美元台阶，当前重庆已经处于城市写字楼市场的第一级水平，是投资写字楼的良好时机，再加上CBD建设进程尽快及两江新区规划的实施，重庆写字楼发展前景看好人均GDP区间(美元)城市写字楼市场等级写字楼市场特征人均GDP4000第一级市场市场供求旺盛，产品专业化细分明显3000人均GDP4000（2009年重庆人均GDP为3370美元）第二级市场产业结构发生明显变化，产品专业化细分开始起步2000人均GDP3000第三级市场商住两用向专业化写字楼过渡人均GDP1000第四级市场房地产市场还没有开始发育（标准来源：写字楼开发运营指南）1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述房地产智库重庆写字楼供求：2010年重庆写字楼供求格局大为改变，销售面积突破62万方，是09年销售面积的两倍多，且出现供不应求态势，供求差达32万余㎡，销售均价达到9536元/㎡，较09年同比上涨84.7%。图：近年来重庆市写字楼供求状况（单位：万㎡）（数据来源:重庆统计局网站/截止10年9月）类别销售面积销售均价住宅3986.314040.44办公楼62.609536.72商业营业用房194.258003.2图：10年重庆市各类物业销售状况1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述年重庆规划：中央一系列重大规划和使命落地重庆，重庆城市地位大幅提升，重庆迎来城市发展空前机遇，投资前景看好提升战略地位6月18日两江新区挂牌成立，助推重庆作为内陆开放城市的地位成渝经济区规划获批，赋予中国增长“第四极”的使命推动金融发展成为跨境贸易人民币结算城市，进出口贸易可用人民币直接结算赋予长江上游金融中心使命，构建全新金融机构打造重庆模式保障民生建设开建大体量公租房，为破解“夹心层”人群住房难提供范本房产税试点原则获批，房产税影响成为众人关注焦点全面部署“两翼”农民增收工程，推动当地消费和经济发展户籍改革全面启动，打破城乡壁垒，加快城市化进程1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述房地产智库重庆商务环境综述：中央政府的大力支持、大手笔的规划，重庆城市地位大幅提升，经济的转型及城市化进程的加快为商务、商业地产提供了良好的发展机遇；重庆市房地产业平稳发展，2010年重庆房价5720元，排名40，仍有上涨空间，当前仍处于价格洼地，极具投资潜力；当前已处于楼市政策频出期，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，而商务、商业市场的投资前景则较为看好。1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述房地产智库历经风雨后的鲲鹏展翅——重庆经济与城市发展个，主要分布于北部新区、渝中区和南岸区，在售写字楼总体量97万㎡，截止2011年1月初该部分在售写字楼潜在50万㎡北部新区在售项目6个，总放量41.9万㎡，市场占比43%，位列第一，随着两江新区规划拉动和区域格局发展，写字楼放量明显增大；渝中区在售项目4个，总放量28.8万㎡，市场占比30%，位列第二，区域近期放量较大；南岸区在售项目4个，总放量14.7万㎡，市场占比15%，位列第三，区域写字楼放量有一定涨幅各区域在售项目放量情况各区域在售项目潜在放量情况1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商房地产智库重庆写字楼分布特征一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+冉家坝+石桥铺1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商新科国际广场金开协信中心叠彩中心财富中心国际金融大厦（喜来登）长江国际主城在售写字楼分布：近期售罄目前在售区域写字楼名称写字楼体量（万方）潜在体量（万㎡）渝中区英利国际金融中心118联合国际11.77新华国际3.93创汇首座2.21南岸区上海城嘉德中心2.92长江国际4.378.3国汇中心2.40.8国际金融大厦50沙坪坝ARC中央广场30.15康田国际企业港8.73北部新区线外商政公园265两江星界4.42.2中渝都会首站3.40睿尚MOHO0.80.77新科国际广场60.98金开协信中心1.317.7总计——9750房地产智库分类区域项目名称业态构成单体类渝中区英利国际开发金融中心写字楼+商业渝中区联合国际写字楼+商业渝中区新华国际写字楼+商业渝中区创汇首座写字楼+公寓+商业复合类南岸区上海城嘉德中心写字楼+商业+酒店南岸区长江国际写字楼+酒店+公寓南岸区国汇中心写字楼+酒店公寓+酒店+会议中心南岸区国际金融大厦写字楼+酒店江北区富力海洋国际写字楼+酒店江北区协信中