红鼎广场-招商执行方案

红鼎广场商业街招商执行推广方案福鼎市安晔商业管理有限公司2016年8月9日目录业态规划招商策略市场调查招商政策招商执行招商管理前言承蒙贵司对我方的信任，我司得以在年前顺利完成招商工作，并根据项目目前情况提出招商执行方案及策略建议。项目简介红鼎特色体现福鼎的新城区与老城区不一样的对比形式，打造桐南新城商业一流的集娱乐、休闲、购物、餐饮、办公、文化等特色商业街。商业街+住宅+城市综合体项目简介招商方向为确保红鼎广场商业街按时开业和顺利运营，我们应树立“招商先行”的运作理念，确定全面化的招商战略，运用全新的运作模式和经营理念，明确一个先进清晰的招商思路，制定一套科学可行的招商方案，分阶段分步骤、有序有效的全面推进招商工作。项目简介招商目标招商目标：招商原则：重点引进形象好、规模大的商家、品牌商家，并全面整合本地市场，打造福鼎桐南新城区品牌商家最集中、形象好、档次高的一站式消费体验中心，树立红鼎广场商业街形象。同时招商与销售相互促进，加快签定大商户、促进经营户自营购铺、配合销售举行活动等，进而促进销售去化率。锁定目标客户，对沿街面形象佳具有行业影响力的品牌商家，及时投入招商联系工作，尽快签订进驻意向，为其它客户的洽谈创造拉动效应，全面把控各业态分区布局，力求打造一个专业化、品牌化、形象佳的商业街，实现长期赢利性的运营发展和多赢的局面。项目简介招商难点外部因素：1、项目所在区域人气淡薄，周边无商业氛围，行业业态意向度低。2、桐南新城位置好，实际租金低，不利于项目的租金收益提升。3、周边市场经营较差案例的负面影响，如瑞盛建材市场、红星美凯龙商场、中汇广场等。项目招商面临的难点项目简介招商难点解决建议1、“放水养鱼”利诱：项目收益重点在于销售，同时从长期考虑，建议采取高优惠低门槛的政策，较长的免租期吸引老市场商家进驻本项目，商家不同，品牌不同、经营面积不同，优惠政策不同，这样利于迅速招商和销售，待市场经营有起色稳定后再提升租金。2、重点引进龙头商户：针对品牌龙头商户，应采取特殊的招商措施及租赁政策，普通政策针对中小商家，大商家大品牌大政策对其吸引。项目招商难点的解决建议项目简介增值潜力大，根据政府的规划，桐南新城是发展的重点，以后将成为福鼎的政治经济中心，固定的消费资源强，周边群体均以公务员、商务人员、高级白领、外商为主，均具有比较高的消费能力，红鼎广场处于桐南新城开发区的中心，也是福鼎未来重点商业圈的中心。规模优势区位优势配套优势项目总占地85438平方米，商业面积达17000平方米，商住一体新城综合体。紧邻104国道、高速出入口、动车站，位于桐南新城核心位置。行政服务中心、国土资源局、检察院、法院、海事局、桐城幼儿园、慈济小学、民族中学、写字楼及高档住宅等配套。项目自身优势项目简介招商机会点一、政府支持新城区将改造升级，这些是加速福鼎市场将要拆迁的导向，有利于主力店及外来大品牌招商，从而推动项目整体招商进度。二、目前福鼎整个市场缺乏主力商家及品牌形象店，本项目采取招商与销售并举，及早展开主力店/品牌店招商，给予最优惠低门槛的招商政策，尽最大可能吸引若干行业著名主力商家进驻，起到“头羊效应”；打造红鼎广场一站式消费体验中心，提升项目的竞争力，促进商业街的繁华更好的经营。三、产权商铺能极大的吸引一批有实力并且渴望拥有自主产权的商户，他们已经形成固定的客户圈子，这批人将是我们项目实现租赁和销售的首批客户。项目简介业态规划招商策略市场调查招商政策招商执行招商管理业态规划业态布局思路红鼎广场势必要打造目前桐南新城区，建筑结构最高档，商务功能最齐全、商业配套最完善的现代化商业街。红鼎广场形象方要面求较高，故沿玉龙北路与中央大道的铺位作为主力形象店，以更好的提高项目整体外观形象。业态规划业态规划一层业态规划二层业态规划三层业态规划四层业态规划五层业态规划小结沿街主力品牌店提升项目形象及档次，内街区业态以吸引客流为目的，区块之间的业态互补、错位经营满足广泛消费人群需求，可以带动场内氛围，整体商业业态严格分区规划，互补共融，体现一个现代化的商业街形象。业态规划业态规划招商策略市场调查招商政策招商执行招商管理招商策略主力点招商先行、销售紧跟，之后销售招商互动本项目起点在于招商，重点在销售，招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展，商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。一切招商工作以销售为中心进行，同时通过在招商过程中把握一部分投资自营客户，最终实现项目的销售目标。招商与销售的全面互动的主要目的是通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，实现合理利润最大化。招商策略主力店和大户招商提前确定，散户随后跟进主力店和大户的提前确定，是为了更好的保证招商工作更好的开展以及今后项目的经营能力，同时，有效提升项目整体的形象和商业价值。品牌主力店的确定可增加项目卖点推广；销售价格也提供上升空间，同时吸引更多投资客户的同时也能增强其投资信心。招商策略招商手法----主动出击这是招商比较常用的策略之一，在立足福鼎本地市场的同时，招商范围将扩大到福鼎乡镇乃至浙江苍南县将一些具备市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一洽谈，加强前期双方了解和沟通，全面掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，为一下步与商家进入实质性合作奠定基础。红鼎广场项目自身差异化和独特的定位可以引起市场关注，以达到吸引部分商家上门达成合作。招商策略招商手法----本地、异地招商本地及下游商户：1、对福鼎相关市场及沿街商户进行地毯式的全面深入调研摸底，建立《商户信息名录》，筛选有品牌、有规模、人缘关系、有号召力的龙头商户，这些作为我们的重点客户。2、根据情况，对乡镇主要几个市场进行深入调研摸底。3、首先完成重点户的招商工作，争取重点户带动其周边的散户一起进入本项目。异地及上游商户：1、通过本地商户了解，网络查询，行业协会，专业杂志等方法获取上游及外地品牌商家资料。2、商家资料进行分析和筛选，并展开全面接洽。3、邮寄相关资料，保持电话沟通，尽可能采用‘走上门，请进来’的主动方式建立关系，尽快确定意向进驻商户及签订租赁合同。招商策略首先确定进驻品牌大户及行业龙头商户，充分发挥大品牌、大商户的带动效应，增强项目核心竞争力，并奠定其他中小商户的进驻信心。招商手法----以商招商、发挥头羊效应品牌大户招商街铺数量稀缺的前提下，有选择性的让部分大户先进驻，令还未进驻的商户制造迫切感。商户经营产品种类进行一定的控制，营造健康的竞争环境，保留部分好位置暂时不推出，以备其他外地品牌或谈判周期较长的好品牌进驻，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。招商策略大户“三优”优先认租：行业内品牌及龙头大户优先在我们给定的范围内选铺。优惠招商：在政策方面对行业内品牌及龙头大户给予相应优惠。优化组合：尽量在我们的计划合理分布大户位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小品牌，也利于整个市场的长远经营。小户扶持政策扶持政策：给予小户、散户五年分期减免18个月免租期，减轻其经营压力。招商手法----大户“三优”小户扶持政策招商策略招商进度节点表9月10月11月12月1月准备期招商全面启动期招商强势期周边、异地招商招商收尾期（装修）强势期收尾期招商进度准备期地毯式走访本地商户及周边商户，自营及大商户签订意向书，实现30℅招商率招商强势期，地毯式走访本地及周边商户，实现60℅招商率招商收尾期实现70%（含）以上招商率装修期启动期试营业招商策略2月准备试营业期试营业节点事项日期招商节点招商代理公司入场2016.9.1—2016.9.5招商全面启动期2016.9.15—2016.10.20招商强势期2016.10.25—2016.11.25招商收尾期2016.12.1—2016.12.30试营业2017.1.1-2017.1.30招商节点招商策略业态规划招商策略市场调查招商政策招商执行招商管理市场调查市场调查地理位置：桐南新城玉龙南路链接环城路项目体量：占地面积73亩，总建筑面积19万方商业体量：3万方城市综合体品牌商家：沃尔玛、KFC、屈臣氏、铭鼎牛肉火锅、金球影视等项目免租政策业态租金/㎡（元）开业时间中汇广场合同签订5年统一免租30/月、一线品牌补贴商业综合体沿街一层100、内街68、二层48、三层32、四层282014.5.1中汇广场市场调查地理位置：海湾新城前靠滨海大道后靠中央大到项目体量：占地158亩、总面积建筑26万方分四期开发商业体量：一期建材市场5万方、共1273/间商铺商业体量：二期红星美凯龙4万方商场项目免租政策业态租金/㎡（元）开业时间瑞盛国际广场合同签订5年统一免租24/月建材类沿街一层68、内街一层60、二层35、三层282015.7.17红星美凯龙合同签订3年统一免租3/月建材、家居类一层43、二层38、三层32、四层28（包含物业费用）2016.3.15瑞盛国际广场市场调查地理位置：老城区与新城区区域位置免租政策业态租金/㎡（元）年租金/间（元）古城南路老街无-去年与今年租金对比下降20-30%商业街沿街-26019万（60㎡）边贸商城无-去年与今年租金对比下降20-30%批发市场沿街-13012万（75㎡）海口路无-去年与今年租金对比下降30-40%综合沿街-854.5万（40㎡）五里牌无-去年与今年租金对比下降20-30%综合沿街-502.7万（40㎡）福鼎市场区域业态规划招商策略市场调查招商政策招商执行招商管理招商政策招商政策㎡-㎡㎡为更好的开展本项目招商工作，根据项目的总体招商战略和项目定位我们针对福鼎商业市场的租金、消费人群、业态类别调查情况，建立一个合理性的高优惠低门槛的招商优惠政策，使我们的招商工作可以有目的性、有步骤的进行。理由（1）福鼎商业市场商户基本情况，来来回回都是这些商家都是以，基本情况上店搬下店或开分店形式，新增商家达不到10%新增率。理由（2）福鼎商业市场的资源有限，大品牌店较少主要都以中小商家较多为主也成为福鼎人民消费的一种习惯。理由（3）随着这几年电商的冲击，福鼎大多实体店经营较差导致整个市场租金水平上涨不起来还下浮，福鼎整体租金水平下浮20-30%面临老城区店面租不出去。理由（4）通过我们高优惠低门槛政策，吸引中小商家带动品牌商家入驻使更多的商家想入驻的欲望让我们有选择商家机会，促进商业的繁华经营，大大提升了项目的知名度带动整个商业的氛围，让商铺快速的销售出去达到我们想要的结果。理由（5）高优惠低门槛的招商政策手段对福鼎老城区的商业市场冲击很大，把大中小商家、大小品牌店都吸引到我们项目还可把老城区的人流吸引到项目消费，促进了项目的繁华经营从而使招商速度加快招商的成功率更高。优惠政策5大理由招商优惠政策小结我们本着对开发商对项目负责任的态度，采取高优惠低门槛的招商优惠政策，大大提升了招商的成功率，使更多的商家想入驻本项目的欲望，从而使我们有更多的机会选择商家，选择品牌店的机会提高本项目的知名度，带动项目整体的人流量把老城区周边区域的人流引入到项目中消费，使红鼎广场商业街更加的繁华经营，主要目的就是带动商铺的销售量，使投资者对我们项目的投资更加的有信心、有欲望、有需求点购铺投资。招商政策业态规划招商策略市场调查招商政策招商执行招商管理招商执行第一阶段——招商启动期2016.9.152016.10.202016.10.252016.11.252016.12.12016.12.302017.1.12017.1.30本阶段目的:为项目后期运作做好充要准备，保证各项因素都能达到项目正常运作的需求。目标：一、招商统一说辞二、人员上岗三、招商工具资料（手册、单页、平面图）四、招商针对商户优惠免租决策性文件招商执行宣传推广推广目的：1、启动期阶段在传播项目定位及概念、让目标对象通过在项目定位，消费定位、业态定位上的认识了解项目，达到储备商户资源的目的。2、宣传红鼎商业街项目优势，树立客户的信心，并制造期望值，在推广过程中不断加强客户的意向性。类型推广方式载体/内容