美格行-桂芳园六期商业裙楼商业规划及招商方案59页

“桂芳园六期商业裙楼桂芳园六期商业裙楼桂芳园六期商业裙楼桂芳园六期商业裙楼”商业规划及招商方案商业规划及招商方案商业规划及招商方案商业规划及招商方案（（（（方案二方案二方案二方案二））））美格行商业地产顾问机构目目目目录录录录一一一一．．．．项目概况项目概况项目概况项目概况（（（（1））））二二二二．．．．项目市场分析项目市场分析项目市场分析项目市场分析（（（（1））））三三三三．．．．项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析（（（（5））））四四四四．．．．中翠路及本项目商业裙楼环境改造的基本思路中翠路及本项目商业裙楼环境改造的基本思路中翠路及本项目商业裙楼环境改造的基本思路中翠路及本项目商业裙楼环境改造的基本思路（（（（6））））五五五五．．．．商业业态定位及规划商业业态定位及规划商业业态定位及规划商业业态定位及规划（（（（9））））六六六六．．．．租金标准及经济测算租金标准及经济测算租金标准及经济测算租金标准及经济测算（（（（12））））七七七七．．．．招商步骤及策略招商步骤及策略招商步骤及策略招商步骤及策略（（（（14））））八八八八．．．．商业经营管理建议商业经营管理建议商业经营管理建议商业经营管理建议（（（（17））））“桂芳园六期商业裙楼桂芳园六期商业裙楼桂芳园六期商业裙楼桂芳园六期商业裙楼”商业规划及招商方案商业规划及招商方案商业规划及招商方案商业规划及招商方案一一一一、、、、项目概况项目概况项目概况项目概况桂芳园项目由知名品牌地产公司----佳兆业地产（深圳）有限公司开发，项目共有七期，已开发的六期总建筑面积达到50万平方米，户数达5000以上，桂芳园住宅已成为布吉地区上档次的著名楼盘之一。桂芳园六期商业裙楼位于和深惠路垂直的中翠路，路口有规划中的地铁站。商业裙楼总建筑面积约2.4万平方米（不含会所部分），共有两层，局部三层。项目主要规划指标：6.4M二层层高3.3M车库层高4.9---6M一层层高约683个.其中地下473，地上210停车位6---8M内部柱距35%绿化率21383.8㎡地下车库总面积约5500桂芳园六期总户数24000㎡商业裙楼总面积145267.27㎡住宅第6期总建筑面积27000㎡商场总建筑面积8313.21㎡住宅第6期总占地面积12214.2㎡商场总占地面积数据数据数据数据内容内容内容内容数据数据数据数据内容内容内容内容二二二二、、、、项目市场分析项目市场分析项目市场分析项目市场分析（（（（一一一一））））地理位置分析地理位置分析地理位置分析地理位置分析本项目宏观位置在布吉镇，布吉镇号称广东第一镇，经济有活力，全镇户籍及流动人口超过50万人。微观位置属布吉东北片区，介于于深惠路与布沙路之间的中翠路，周围有几个居民集聚区：如桂芳园、康达尔花园、峰之畔、南岭村、大芬村、百门前工业区等。（（（（二二二二））））外部人流导入分析外部人流导入分析外部人流导入分析外部人流导入分析1、、、、本项目主要有四个方面的外部人流导入本项目主要有四个方面的外部人流导入本项目主要有四个方面的外部人流导入本项目主要有四个方面的外部人流导入：：：：（（（（1））））由深惠路及深惠路过街天桥进入中翠路导入人流由深惠路及深惠路过街天桥进入中翠路导入人流由深惠路及深惠路过街天桥进入中翠路导入人流由深惠路及深惠路过街天桥进入中翠路导入人流，，，，深惠路与中翠路交深惠路与中翠路交深惠路与中翠路交深惠路与中翠路交叉叉叉叉口处有公交巴士站口处有公交巴士站口处有公交巴士站口处有公交巴士站，，，，共有共有共有共有13条公交线路经过本项目条公交线路经过本项目条公交线路经过本项目条公交线路经过本项目；；；；另外还有规划中的地铁三另外还有规划中的地铁三另外还有规划中的地铁三另外还有规划中的地铁三号线专设有桂芳园站点号线专设有桂芳园站点号线专设有桂芳园站点号线专设有桂芳园站点：：：：西丽平山村——桂芳园——横岗——坪地361路路路路建设路——观澜300路路路路福田汽车站——龙岗，主要途径地：深南大道、深惠路372路路路路皇岗口岸——横岗，主要途径地：皇岗路、笋岗路、文锦北路、布吉路、松柏路357路路路路蛇口渔港——中城康桥花园，主要途径地：深南大道、华强北、布吉海关462路路路路经过站点经过站点经过站点经过站点路线路线路线路线地铁3号线：老街站——人民医院站——布心站——布吉联检站——布吉客运站——布吉镇政府站——桂芳园站——育马场站——塘坑站地铁地铁地铁地铁529路、533路、531路等其他路线其他路线其他路线其他路线同乐收费站——桂芳园——坂田村——梅林关812路路路路盐田村口——桂芳园——六约——保安村616路路路路松岗汽车站——桂芳园——丹竹头村711路路路路布吉联检——桂芳园——龙岗镇政府870路路路路松岗——桂芳园——丹竹头——龙岗863路路路路（2）.由布沙路进入中翠路导入人流，主要导入南岭村、大芬村及百门前工业区人流；（3）.桂芳园六期住户可直接从住宅与商场电梯进入商场内；（4）.中翠路街对面导入人流，主要有大芬村、峰之畔以及未来桂方园七期等住户人流。总的来说，本项目外部人流导入尚算便利，虽然目前整个中翠路人流十分稀落，但随着社区及商业的不断完善，布吉东大街态势呈现，以后人流必将逐渐畅旺。2、、、、外部人流进入主要方式外部人流进入主要方式外部人流进入主要方式外部人流进入主要方式：：：：（1）.步行：一般是不超过15分钟范围内的人群；（2）.公交巴士：乘坐公交车人群；（3）.自驾车。（（（（三三三三））））商圈分析商圈分析商圈分析商圈分析1、、、、一级辐射区域一级辐射区域一级辐射区域一级辐射区域（（（（核心商圈核心商圈核心商圈核心商圈）：）：）：）：由深惠路、中翠路、布沙路围合而成的三角地带及周围区域，步行在15-20分钟范围内，包括的住宅小区有：桂芳园（约5500户）、峰之畔（约540户）、南景豪庭（约250户）、康达尔花园（约4000户）、汇星花园、信和花园、东方半岛花园（约3200户）、中房怡芬花园、中房怡乐花园、中城康桥花园（约4000户），合共住户约20000户，人口约6-7万人；包括的主要自然村落有：南岭村（户籍0.28万人、暂住7.27万人，共7.55万人）、大芬村（户籍人口300多人、暂住人口约1.6万人）及百门前工业区，合共超过10万人。2、、、、二级辐射区二级辐射区二级辐射区二级辐射区：：：：整个布吉镇，约55万人；3、、、、三级辐射区三级辐射区三级辐射区三级辐射区：：：：整个龙岗区及部分罗湖区。（（（（四四四四））））主要竞争对手分析主要竞争对手分析主要竞争对手分析主要竞争对手分析项目核心商圈内最主要的竞争对手是“沃尔玛”，另外在布沙路上有万福佳购物广场等，其它无较大规模商场。这其中沃尔玛的影响很大，本项目须力求与沃尔玛进行差异化竞争、错位经营。（（（（五五五五））））项目优劣势分析项目优劣势分析项目优劣势分析项目优劣势分析1、、、、项目优势分析项目优势分析项目优势分析项目优势分析：：：：（1）核心商圈内人口超过10万人，本项目有强大的社区消费支撑力；（2）本项目在中翠路临街面长250米，中翠路衔两街（深惠路和布沙路）、接东西（布吉东西两区），有条件形成商业街区概念及主题，打造“布吉东大街”、“布吉的华强北”，以此为号召进行招商及经营。（3）本项目只有两层、局部三层，垂直层数较少，有利于做商业；本项目有四个入口，从桂芳园各期住宅都有出入口直接进入商场，内部设有多部自动扶梯直达二楼。（4）项目拟做室外大型电视屏幕，如能实施，将是布吉镇唯一的大型室外电视屏幕，人们将感到新鲜，增强项目吸引力。另外，桂方园六期住宅塔楼位于中翠路坡顶，应在塔楼顶部做一鲜明的“布吉东大街”招牌，形成明显的标识，可谓登高远招，号召力很强。（5）规划中的地铁3号线专设有“桂芳园”站点，将于2008年开通。（6）项目目边界距中翠路边有约10-13米间距，好似长条形的商业广场，项目形象和未来的经营推广可以充分利用此广场大做文章。（7）项目北端之“夹层”和整个一层均可以看为首层，有“双首层”概念。（8）佳兆业地产公司的著名住宅项目“桂芳园”已成为布吉知名住宅品牌，佳兆业已在布吉形成一定品牌效应。2、、、、项目劣势项目劣势项目劣势项目劣势（1）由本项目地理位置不在主要交通干线，也不在布吉成熟商圈内；本项目在深惠路与布沙路之间的中翠路上，离深惠路及布沙路均达300米以上。（2）项目地势较高，位于中翠路坡顶，从两端进入人流均需爬坡，使人流不愿上到本项目；而且视线阻挡，在深惠路口及布沙路口均无法直接看到本项目，大大减少了本项目的自然人流。（3）中翠路自然人流稀落，项目周围还远没有形成成熟商业氛围，在商业生地营造商业，难度可想而知。（4）本项目半径600米内即有世界第一零售巨头沃尔玛分店，该店共有4层，面积1.2万平方米以上，对本项目的震慑及影响很大，我们洽谈的多家主力店多因此而放弃进驻本项目。（5）由于是住宅裙楼，内部的承重梁、柱网密且梁柱尺寸极大，既严重阻挡商场内部视线，又降低了实用率，直接负面影响商家进驻意愿。（6）深惠公路对面的车流及人流难以顺畅导入本项目，使得本项目短期内可能只主要吸引深惠路东边的本项目以北的人群。（7）项目对面的峰之畔正在施工、桂芳园七期工程尚在基础施工阶段至少还有两年工期，再加上中翠路原本就没有商业氛围，使得本项目必须独木成林。（8）由于地势原因，使得本项目内部有高差，而且内部处理高差手法十分生硬，使得内部人流动线时有阻断，降低商家进驻意愿及经营难度。(六六六六)项目市场分析结论项目市场分析结论项目市场分析结论项目市场分析结论上述项目优势分析中，第（2）（4）（5）（6）（7）（8）条均非商业项目的实际基础支撑，似为“锦上添花”的条件；而项目劣势分析中却有6-7条，每一条都对商业项目有极大负面影响。本项目虽然核心商圈有本项目虽然核心商圈有本项目虽然核心商圈有本项目虽然核心商圈有10万人群万人群万人群万人群，，，，但从实际操作的角度但从实际操作的角度但从实际操作的角度但从实际操作的角度，，，，从招商及经营从招商及经营从招商及经营从招商及经营的角度看的角度看的角度看的角度看，，，，本项目难度很大本项目难度很大本项目难度很大本项目难度很大。。。。主要原因是主要原因是主要原因是主要原因是：：：：1.项目地势较高，位于中翠路坡顶，从两端进入人流均需爬坡，使人流不愿上到本项目；而且视线阻挡，在深惠路口及布沙路口均无法直接看到本项目，大大减少了本项目的自然人流。2.中翠路自然人流稀落，项目周围还远没有形成成熟商业氛围，在商业生地营造商业，难度可想而知。3.本项目半径600米内即有世界第一零售巨头沃尔玛分店，该店共有4层，面积1.2万平方米以上，对本项目的震慑及影响很大，我们洽谈的多家主力店多因此而放弃进驻本项目。4.由于是住宅裙楼，内部的承重梁、柱网密且梁柱尺寸极大，既严重阻挡商场内部视线，又降低了实用率，直接负面影响商家进驻意愿。有鉴于此有鉴于此有鉴于此有鉴于此，，，，发展商必须首先营造项目之鲜明定位发展商必须首先营造项目之鲜明定位发展商必须首先营造项目之鲜明定位发展商必须首先营造项目之鲜明定位，，，，必须有一定力度必须有一定力度必须有一定力度必须有一定力度的投入来整治及改造内外部营商环境的投入来整治及改造内外部营商环境的投入来整治及改造内外部营商环境的投入来整治及改造内外部营商环境，，，，依托合理的商业规划及商户组合依托合理的商业规划及商户组合依托合理的商业规划及商户组合依托合理的商业规划及商户组合、、、、以及具吸引力的招商策略以及具吸引力的招商策略以及具吸引力的招商策略以及具吸引力的招商策略，，，，努力实现招商成功努力实现招商成功努力实现招商成功努力实现招商成功，，，，并且应十分重视商场的并且应十分重视商场的并且应十分重视商场的并且应十分重视商场的经营推广工作经营推广工作经营推广工作经营推广工作，，，，如此才有可能实现运营成功如此才有可能实现运营成功如此才有可能实现运营成功如此才有可能实现运营成功，，，