金桥项目产品建议报告(1)

\1金桥项目产品建议报告本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。1.上海酒店式公寓概述上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区MyCity。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。1.上海历年酒店式公寓上市楼盘05101520253020012002200320042005上海2001年1月-2005年4月酒店式公寓上市楼盘早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快\2速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。2.上海酒店式公寓分布从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是同酒店式公寓发展及特性分不开的。上海酒店式公寓分布67%13%10%10%内环内中外环内中环外环外早期的酒店式公寓多为烂尾楼改建，由于房产开发遗留问题具备开发酒店式公寓的烂尾楼大多集中与内环内，而随着酒店式公寓的发展，产品特殊性决定了其需要较高区域属性及区域成熟度等条件作为产品支撑，大多开发商考虑到利润最大化、产品多样化的因素，加大了对酒店式公寓的开发力度。而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。\33.上海酒店式公寓价格分布22000150001100085000500010000150002000025000内环内内中环中外环外环外上海酒店式公寓价格（均价）分布酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点，由内向外价格逐步走低。同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。4.影响酒店式公寓关键因素因素影响分析地段作为投资型产品，地段因素影响相对较小区位项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度高、区域配套完善，接受度越高产品产品要有亮点，精装修、注重实用性、舒适性总价要求低总价、进入门槛低、投资成本低投资回报短期高投资回报率或长期高租金回报配套对自身配套、会所服务要求高\4发展初期：主要以烂尾楼改建，产品力缺乏，简单的小户型、低总价发展中期：仍然是烂尾楼改建，但产品力有所提升，注重部分可居住性发展后期：大型住宅社区内出现酒店式公寓，产品得到充分提升，体现居住实用性、舒适性未来发展：成熟居住区域环境内，充分体现居住实用性、舒适性，人文的关怀，高品质的物业管理、会所配置客源作为投资客户，注重投资回报物业管理酒店式服务、人性化管理，提升物业品质销售策略体现的投资回报销售策略，能够吸引更多的客源相关政策投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策影响较大5.上海酒店式公寓发展趋势未来酒店式公寓产品将朝着更加实用性、舒适性的方向发展，对物业管理、会所配置、社区环境的要求将进一步提高。\5二、项目分析本项目位于上海浦东新区，金桥加工出口区内，因此我们从金桥加工出口区研究着手，在具体到项目自身的分析。1.金桥加工出口区概况金桥区域位于浦东新区中部，西临陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，1998年被国家科技部认定为上海金桥现代科技园。开发区规划面积20平方公里，以南北走向的金桥路为界，东部为现代工业园区和现代商贸园区，约16平方公里；西部为现代生活园区和管理服务中心，约4平方公里。金桥区域路网发达，交通极为便捷，距上海火车站15公里、虹桥机场25公里、浦东国际机场15公里、外高桥港区9公里。2.金桥加工出口区功能规划划分\6整个金桥加工出口开发区的功能划分按照“一主、三次”的原则，主要划分为现代工业区、现代生活区、管理中心区、现代商贸区。形成了进出口工业为主导，全方位、多层次配套服务为辅的高标准、现代化、科技性园区，功能上划分合理、产业发展协调、互为补充。3.项目所处区位及现状本项目位于金桥加工出口开发区，现代商业区内，金新路、浙桥路交汇路口。西临银桥大厦，东靠建银大厦，南北两面均临城市干道绿地隔离带，其规划地理位置优越。就目前现代商业区内现状来看，整体商业氛围经过十年的发展，发展速度较为缓慢，并没有形成良好的商业氛围，项目所处区域成熟度不高。项目以东碧云国际社区的建成，无疑提升了本项目所处区域的形象，有利于塑造高品质国际化酒店式社区的产品形象。4.基础经济指标容积率3.8总建筑面积5万平方米商业面积8300平方米建筑形态高层本项目\7建筑层数两栋15层、一栋30层物业类型酒店式办公主力户型面积50～60平方米/户总套数约900多套5.项目优劣势分析优势（S）1.金桥加工出口区的良好支撑2.位于规划中的现代商业区内3.面积小、总价低4.新建项目、最大程度提升产品力劣势（W）1.商业购物和生活配套设施缺乏2.项目周边烂尾楼影响区域形象3.交通欠缺4.总户数多、体量大5.中外环间机会（O）1.轨道交通6号线带动区域发展2.依托碧云国际社区，良好的大社区概念3.整体酒店式公寓上市量减少威胁（T）1.整体房地产市场降温、区域发展趋缓2.不断出台宏观调控政策、投资型客户持币观望优势金桥加工出口区良好支撑金桥加工出口区经过近十五年的发展，区内吸引了大量的企业、资金、人才，为本项目的开发奠定了一定基础。位于规划中的现代商业区项目位于规划的现代商业区内，区域内聚集了大量的商业物业，未来大量的商业物业启动将带动项目自身发展。面积小、总价低作为投资型物业，本相目可投资性强，进入门槛低，很大程度的扩大了客源\8构成面。新建项目、最大程度提升产品力本项目由于为新建项目，不同与大多数酒店式公寓烂尾楼改建开发模式，能够有利于本项目最大程度的提升产品力。劣势商业购物和生活配套设施缺乏现代商业区经过近十五年的发展，区域内商业和生活设施缺乏，区域成熟度低，人气不足，无法支撑区域办公和居住的基本要求。项目周边烂尾楼影响区域形象项目周边烂尾楼已经有很长时间历史，区域整体形象影响较大。交通欠缺本项目主要临街面金新路、浙桥路交通缺乏，区域主要交通分布与新金桥路、杨高南路，出行较为不便。总户数多、体量大作为投资型物业，本项目由于体量大、总户数多，不同程度上影响了投资客户的进入信心，担心同一区域大量抛盘导致交易下降。中外环间本项目位于中外环间，不属于传统的酒店式公寓酒店开发地段，地段优势不明现。机会轨道交通6号线带动区域发展唯一一条贯穿浦东新区南北向的轨道交通6号线项目。全程计划于2005年底前建成试通车，2006年完成投入运营。届时以金桥居住区为中心，向四周辐\9射延伸，将会带动整个地区的发展，无论是出行购物还是上班，都将十分的方便。依托碧云国际社区，良好的大社区概念项目地块以西的碧云国际社区的形成，无疑成为本项目依托的重要资源之一，为项目创国际化酒店式公寓社区创造了条件。整体酒店式公寓上市量减少上海新建酒店式公寓整体上市量减少，供应量减少，为本项目成为市场焦点提供了有利的条件。威胁整体房地产市场降温、区域发展趋缓近年来上海整体房地产市场不断降温，房价上涨势头有所减缓，区域发展趋势放缓，对本项目造成了不同程度的影响。不断出台宏观调控政策、投资型客户持币观望自2004年以来，政府不断出台宏观调控政策，打击投机行为，对于作为投资型物业的酒店式公寓客户，部分投资客户趋于持币观望状态。小结：从整体上来看本项目威胁主要来自政策面，机会是有限的，本项目想要成功，将主要取决于较早的入世时间，产品力的塑造，抓住现有的市场机会，整合项目资源，是项目成功的核心所在。6.本项目属性归纳：结合本项目所处区位及周边因素，项目初步定位为：具有高品质国际化的酒店式公寓社区\10三、部分在售酒店式公寓市场分析1.产品形态楼盘名称地理位置物业形态总建面积总套数得房率主力面积天赐公寓广东路429号一幢17层1.511470%65-75众昌金城大厦海宁路1339号一幢28层363472%40-55东星SOHO荆州路265号一幢9层0.48875%30-35四季沙龙新市南路585号一幢27层2.518572%40-55悠诗阁沪太路826号一幢5和7层1.36373%50-55万源晶典浦东大道599号一幢33层3.451072%50-60碧云东新金桥路255号一幢9层2.3941372%52碧云108红枫路108弄9号一幢4层1.210873%45-60目前在售酒店式公寓产品形态单一，大多为单体式建筑，产品规模较小，不具备规模优势；产品得房率大多在72%左右，主力面积多在40-55之间。2.销售去化楼盘名称环线位置公开时间开盘时间交房时间总套数去化情况销售率去化速度天赐公寓内环内2004.112004.11现房1145952%9.8套/月\11众昌金城大厦内环内2004.52004.122005.1263452582%131套/月东星SOHO内环内2005.32005.32005.6884045%20套/月四季沙龙中外环2004.22004.32005.518518197%12套/月悠诗阁内中环2003.112003.11现房635180%3套/月万源晶典内环内2003.62003.72004.12510售完100%28套/月碧云东中外环2004.122005.22005.1041336989%123套/月碧云108内中环2004.72004.82004.12108售完100%22套/月可以看到在售楼盘当中，楼盘预热时期相对较长、产品有亮点的个案其去化速度较快；位于内环内的个案，由于区位较好，能够获得较快的去化速度。总体来看，受整体市场影响，大部分个案去化速度有所减缓。3.在售个案产品亮点分析楼盘名称环线位置产品亮点配套设施服务包租服务天赐公寓内环内厨房配套，长阳台设计多功能健身房3年包租计划众昌金城大厦内环内/俱乐部、健身房等不包租东星SOHO内环内/无不包租四季沙龙中外环内廊式时尚广场、景观露台主题会所悠诗阁内中环阁楼设计无会所包租1-3年万源晶典内环内气派挑高大堂、空中花园花园会所/碧云东中外环复式结构，半圆形阳台设计没有确定会所不包租碧云108内中环阁层设计地下会所不包租在售楼盘部分采用阁层设计，强调居住功能分区，设计趋向于舒适性、可居\12住性。作为投资型物业，大多注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品品质。如设置大堂、装修、空中花园、休闲广场等。而会所已经成为酒店式公寓产品最为重要的部分之一，根据项目定位不同会所性质有所不同。目前有相关政策限止广告推广过程中出现包租等促销手段，但对于投资客为主要客户的酒店式公寓来说，包租仍然是对客户吸引力最大的促销手段。4.总价分析楼盘名称环线位置均价主力面积主力总价天赐公寓内环内2400165-75156-180众昌金城大厦内环内1332840-5553-73东星SOHO内环内1250030-3537.5-44四季沙龙中外环879840-5535-48悠诗阁内中环864050-5543-47万源晶典内环内1200050-6060-72碧云东中外环113425259碧云108内中环1467745-6066-88作为投资型物业，在售个案主力总价大多在40-60万元左右，投资门槛较低，最大程度的扩大投资客源构成。5.部分在售楼盘立面归纳东星SOHO万源晶典\13作为特殊产品形态的酒店式公寓，个案在产品塑造上立面要求高，或现代简洁明快，或欧陆沉稳大气，最大程度的吸引眼球，