郑州康桥华城国际STREET MALL招商执行案-55DOC

国际STREETMALL招商执行方案目录第一章项目定位回顾.........................................-3-一、总体定位..................................................-3-二、档次定位..................................................-3-三、功能组合定位..............................................-3-第二章项目业态布局规划及目标商家..........................-8-一、招商面积..................................................-8-二、各层业态布局规划..........................................-8-三、品牌目标客户名单.........................................-14-第三章招商总体策略........................................-18-一、招商总体策略.............................................-18--1-二、招商执行策略.............................................-20-三、租金策略.................................................-23-四、招商优惠策略.............................................-25-第四章招商阶段划分及执行策略..............................-29-一、项目入市时机规划.........................................-29-二、招商执行思路.............................................-30-三、招商具体阶段划分.........................................-32-四、招商与销售阶段划分组合...................................-39-第五章推广策略及费用预算......................................42一、传播策略.....................................................42二、品牌策略.....................................................43三、造势策略.....................................................44四、媒体推广计划.................................................44五、费用预算.....................................................47第六章招商执行管理............................................49一、招商标准流程.................................................49二、招商主体架构.................................................50三、招商管理控制.................................................50四、招商人员选用.................................................51第七章招商准备工作............................................53一、现场物资准备.................................................53二、媒体准备.....................................................53三、相关文件准备.................................................54-2-致：郑州新长城房地产开发有限公司承蒙贵司对我方的信任，我司得以在七月中旬顺利地完成项目定位策划报告。本项目做为郑州最新商业模式，有着多业态、多功能、一站体验式以及先进的国际化经营理念等众多优势，本着发展商利益最大化、项目运作最优化的原则，我司通过对目前已进入河南市场和尚未进入河南市场的众多主力商家的摸底调查，对各主力商家的进驻意向有较清晰的认识。同时，通过前期对郑州现有商家的深度访谈，我司对项目未来的招商工作充满信心。为了更好地让全体招商人员了解、熟悉招商推广工作的具体安排以及招商条件，同时也为了更多地与贵司在工作上紧密互动，我司特制定了具体的招商实施方案。本方案主要包括以下几方面内容：项目定位回顾业态布局规划招商目标选择招商总体策略招商实施步骤及阶段目标招商推广计划、媒体计划、广告费预算招商执行管理招商工作准备-3-第一章项目定位回顾一、总体定位国际STREETMALL——演绎第四代商业财富传奇我们打造的“国际STREETMALL”是一个“LIFESTYLICENTER”（第四代商业模式：生活体验中心），是集“购物、休闲、餐饮、娱乐”功能于一体的多业态多功能体验型一站式的，“中高低”档次齐全的开放式人文商业街区二、档次定位本项目定位中档偏高、形象推广中高档档次定位细分表区域（楼栋）档次定位因素9号楼中档偏高：针对中高收入消费者作为项目写字楼的主体楼，自身的档次定位直接影响整个项目的形象，中档偏高可以提升整个业态的档次，将是档次定位和形象推广定位最有力的支撑；室内街中档：针对中低收中档定位与此9号楼定位形成互补、错位-4-入年轻人消费者经营，可以满足相对更广泛的消费人群，可以带动场内氛围；6号、7号和两层独立街铺中档偏低：针对中低收入消费者可以在整个项目体内形成错位及互补，可以满足项目周边各大高校的学生等年轻人的消费需求；10号楼以数码通讯和超市为主，中档和高档搭配：针对综合性消费群体综合超市可以极大地满足周边居民的日常生活便利；定位相对独立，又能与整个项目的业态形成错位和互补；11号楼中档偏低：针对年轻得中等收入消费者临陇海路，是项目南向唯一入口，是项目形象展示又一平台，吸引客流的关键入口。-5-档次呈逐级梯次分布，互补共融中高档提升价值，中档及中低档吸引客流高中低档次全面组合，体现第四代商业特色三、功能组合定位国际STREETMALL的主题特色体现为三大主题商业区和一个主题娱乐广场：商都魅力城（9#、10#楼的商业部分和室内街）商都兰桂坊（6#、7#楼的底商和两层独立街铺）-6-商都流行前线（11#楼的商业部分）极限运动广场(11#楼旁的广场)商都魅力城----STREETMALL的“气魄”所在主要是拉动市场的人气，但是引入的商业，必须按照商业中心区的业态引入对购物中心经营有益的业态；引入的商业应该是行业的龙头，能够带动其它中小商业和品牌进入，迅速将市场招商成功，缩短市场的培育期。通过“街、铺、景”等多角度多方位的新颖的建筑景观，汲取国际商业建筑风情，营造出充满个性、体验、情趣的商业氛围，以经营珠宝、香水化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、通讯、文化艺术品为主，以健身中心、美容美发、SPA会馆、游乐场、文化展示、培训中心等服务项目为辅，使人们的日常生活沉浸在购物其中、享受其中、体验其中、娱乐其中的美好境地。操作要点：引入知名品牌商家，将行业的巨无霸与小企业融为一体，借助大商户同小企业的错位经营，形成产品种类的集群，扩大了整体的辐射能力；商都兰桂坊----STREETMALL的“特色”所在中西美食餐厅+特色餐饮店+酒吧+非品牌专营店+小商品在建筑上以国际街区建筑风情为基础，自然建筑与特色风格相融合、古典-7-与现代的对话为表现形式，打造西南区乃至郑州市一流的集旅游、餐饮、文化、娱乐于一处的，综合的、个性的、特色的商业步行街。商都流行前线----STREETMALL的“魅力”所在以不同业态的专营店来吸引消费,充分体现一站式购物和服务,展示最新奇的娱乐项目、最刺激的潮流运动、最全面的流行资讯、最时髦的品牌销售、最前卫的时尚装扮、最流行的现代音像、最时尚的科技书籍、最个性的休闲体验、最贴心的生活服务。操作要点：■完善合理的业态分布,引入不同业态的专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售面积，尽快的回笼资金，增加项目的成功率。极限运动广场----STREETMALL的“活力”所在极限运动广场是STREETMALL的又一户外体验中心，这里充满着活力与朝气，每周的极限运动赛程吸引着无数的人驻足，极限运动在国内属于新鲜活动，因为其鲜见，而给予了人们很大的感观体验及享受；在这里除了年轻人喜爱的极限运动场地外，艺人的各种“极限演艺”和定期的“极限内衣秀”、“极限时装秀”等等文娱活动，都将成为项目商业的亮点及号召力。-8-第二章项目业态布局规划及目标商家一、招商面积根据开发商提供的平面建筑图纸，本项目整体统计，一层可供招商面积为19046平方米，二层可供招商面积为18411平方米，三层可供招商面积为14890平方米，四层可供招商面积为6042平方米。二、各层业态布局规划1F：业态布局一层面积业态6#楼1463㎡非品牌专营店、小商品7#楼814㎡非品牌专营店、便利店9#楼4656㎡香水化妆品、眼镜、淑女装、职业装、高级男装10#楼5646㎡数码、通讯、精品小家电、家庭娱乐产品11#楼2900㎡日韩街（专售年轻日韩时尚服装、精品、鞋帽等）街铺1106㎡特色餐饮、酒吧室内街2142㎡潮流休闲服装、鞋帽、时尚男女包；肯德基、特色咖啡厅等-9--10-2F：业态布局规划二层面积业态6#楼1463㎡非品牌专营店、小商品7#楼814㎡非品牌专营店、小商品9#楼4656㎡休闲男装，休闲女装、配套高档美容美发、特色餐饮10#楼5646㎡综合超市11#楼2900㎡流行化妆街，时尚美容街街铺1106㎡特色餐饮、酒吧、大众化餐饮室内铺1729㎡时尚服饰、饰品、礼品、文化用品、雪糕屋、甜品店-11--12-3F：业态布局规划三层面积业态7#楼307㎡时尚潮流服装、运动用品、饰品、鞋帽、小包、礼品、文化用品、玩具9#楼4656㎡体验式书局、音像制品，动漫天地、咖啡店、琴行10#楼5646㎡综合超市11#楼2900㎡量贩KTV、电子游戏中心、网络会所室内街2179㎡运动休闲、运动用品、极限旅游用品-13-4F：业态布局规划四层面积业态9#楼4656㎡中高档餐饮、美容美发、纤体、SPA室内街2179㎡修甲、美容、足浴、儿童反斗城、培训中心、DIY体验中心（订制潮流服装、陶瓷、工艺品、插花、饰品等）备注：业态布局规划方案在招商工作中将根据市场反馈情况进行适当调整。-14-三、品牌目标客户名单（一）目标主力店名单1.超市主力店商家：沃尔玛、丹尼斯、易初莲花、世纪联华、北京华联、家乐福、麦德龙、欧尚、好又多、大润发、乐购、华润万家、百佳、家世界、农工商、物美、人人乐、爱家、吉之岛、新一佳、华联吉买盛2.家电主力店：国美、苏宁、永乐、五星、三联、大中、铭可达3.百货主力店：王府井、太平洋、百盛、美美、大商、新燕莎、伊势丹、天虹、茂业、连卡佛、友谊商场、屈臣氏（二）目标品牌商户名单1.品牌商家女装：EITIE、可可尼、卡尔兰迪、七色麻、欧时力、法路易娜（法国）、韩菲妮、欧点、例外、声雨竹、杰西、CCDK、蒙娜莉娅、卡莎迪娅、圣兰诺、卡佛连男装：利郎、七匹狼、苹果,宾宝、雅韵、欧尼杰、佐丹奴、堡狮-15-龙、威鹏