金鹅福地项目招商策划报告

金鹅福地项目招商策划报告致：广西柳州市祥运房地产开发有限公司目录12345商圈概述项目周边分析及调查结果项目分析项目规划建议品牌资源及优势Part1商圈概述1.商圈概述1.1调查背景1.2商圈的现状概述1.3商圈的未来概述1.4商业物业的价值概述1.1调查背景1、项目用地所处区域是柳州市城区，周边有火车站、汽车站、配套设施相对齐全，道路交通便捷，人气旺盛，众多的商业经营业主纷纷看好项目所在地段的市场发展前景。2、本项目建议引进SHOPPINGMALL的商业形态的规划设计、市场定位适应市场发展的需求，拟建成柳州市标志性的商业体。1.商圈概述1.1调查背景1.2商圈的现状概述1.3商圈的未来概述1.4商业物业的价值概述1.2商圈的现状概述1、现在沿飞鹅路两侧共有约占柳州市各类市场近10%,专业批发市场近50%，已经形成桂中地区最大的商品集散地。包括：金鹅市场（项目地）、飞鹅商城、新时代商业港、红星美凯龙、飞龙新城、华丰商场等专业市场。2、在飞鹅路商业飞速发展的同时，可以看到，飞鹅路的这些市场同时也成为了柳州市中低档消费的代名词。由于这些商场修建的时间长短不一，规划设计也存在着较大的缺陷：1）规模偏小（除新时代商业港、飞鹅商城等具有一定规模外）；2）规划差（楼层或者区域业态不明显）；3）经营商品档次低，长期处于低层次的竟争当中，局限了起长远的发展；4）混乱无序、没有充分考虑客户消费购物的需求，不能适应未来商业的发展。1.商圈概述1.1调查背景1.2商圈的现状概述1.3商圈的未来概述1.4商业物业的价值概述1.3商圈的未来概述目前柳州商贸流通产业存在一些“病症”：1.商业总体布局无序、规划不明、定位不清；2.市场规模小、档次低；3.新型业态比重小；4.具有开拓创新的现代经营管理人才储备严重不足。这些“病症”已形成一个瓶颈，扼住柳州商贸业的咽喉，导致城市核心竞争力不强，商业格局的重新定位已迫在眉睫，将整合、提高原有服装、小商品、百货、布匹、灯具、装饰材料等行业和档次，承袭原有的批发零售商业业态，逐步转变为以中高档零售为主，兼顾规模量贩，休闲、娱乐、餐饮兼备的体验式购物中心。1.商圈概述1.1调查背景1.2商圈的现状概述1.3商圈的未来概述1.4商业物业的价值概述1.4商业物业的价值概述商圈的商业物业现在基本以大型商场分割成小摊位各自分散经营为主，所划分的铺面较小主要在8--15㎡这一范围内(新时代商业港除外），并辅以部分临街铺面。这一路段的单位面积租金已直追五星商业街一带，而单位面积的产值已远远超过黄金商圈，其商业价值及发展潜力不容忽视；但是这一路段商场内部规划差、人流组织混乱，经营无序、档次低。Part2项目周边分析及调查结果2.项目周边分析及调查结果2.1飞鹅商圈商场业态及经营状况分析2.2周边调查结果2.1飞鹅商圈商场业态及经营状况分析区域商业以低端及中端批零消费为主，中高档卖场相对匮乏。从现有的商场业态看，服饰、小百货占据了主要地位。从商圈目前规模最大的新时代商业港来看，商圈的业态及档次都有不断提升的需要。项目名称商场业态平均租金（元/㎡）楼层商业面积（㎡）档次经营情况、特点点评新时代商业港-1F：男装、女装1F：运动休闲服饰、鞋类、箱包、品牌男装2F：精品女装3F：窗帘4F：饰品、化妆品、小五金、模特3005150000中低档是飞鹅商圈批发市场的中心，也是目前本商圈内面积最大、经营品类最多的批发商城。该商城自2004年3月开业至今，传承了积淀十余年的飞鹅路服装批发的传统，并使之生化为批零兼营、餐饮、仓储、物流等服务配套齐全、辐射大西南地区的大型现代化服装百货批零市场。飞鹅商贸城1F：精品服装2F：鞋类、小百货、布匹、纺织品220280000低档商城位于飞鹅商圈中心地段，主营精品服装、中低档鞋业批发、兼营小百货、布匹、纺织品等商品批发零售。因与新时代商业港相比邻，业态观念比较陈旧，批发零售的地位逐渐被新时代商业港所取代。红星美凯龙1F：家居2F：家居、家饰3F：建材、家装*350000中高档是一家集中、高档品牌家具，品牌建材，家饰用品于一体的一站式家居生活mall，是2009年柳州市十大重点工程项目之一，于2009年底正式开业。飞龙新城-1F：小百货1F、2F：男装、女装、童装、童鞋类3F：运动休闲服饰130410494低档以经营服装、针纺织品、小百货、布匹面料，鞋帽为主。2.项目周边分析及调查结果2.1飞鹅商圈商场业态及经营状况分析2.2周边调查结果2.2周边调查结果2.2.1商铺的经营范围从调查结果可以看出，服装、鞋帽、小百货等日常消费品大多消费者大都选择档次较高的商店、商场购买。所以本项目的经营品类在商业策划时应该尽可能地满足消费者的需求。2.2周边调查结果2.2.2经营方式根据本次调查发现，该商圈现有经营方式以批发兼零售为主，调查的数据表明，该商圈还是比较容易接受批发，本项目的量贩批发将给有这方面需求的客户提供一个更大的发展空间。2.2周边调查结果2.2.3商铺的经营面积从上表可以看出，在商圈内现有的商铺经营面积在15-30㎡居多，比较适合大众，其他的面积比例也有一定数量，以经营业主的经营品类决定面积的需求。2.2周边调查结果2.2.4商铺租金可以看出，在被调查的经营业主中，铺面租金在5000-7000这个区间的最多，表明该商圈的商业繁荣，经营业主对铺面的要求也较高，因此，本项目对该商圈的商业是有一定的冲击力。2.2周边调查结果2.2.5商铺经营状况从以上结果可以看出，大多业主对经营现状和市场状况表示基本认可，表明整个业态商业氛围尚呈良好形势。本项目是一个辐射大西南的纯商业项目，需要一个较为成熟的市场氛围，更需要在这个成熟的市场氛围中凸显自己的特色来满足更多的客户需求。2.2周边调查结果2.2.6经营时间以上图例表明，约有50%以上的经营业主有着5年以上的经营经验。据市场信息反馈，一个经营者经过5年左右的市场渲陶，其基本具备对市场发展上有一定的看法、对资金有一定的沉淀、在经营上已有着自己的独道见解，他们往往把目光放得更远，寻求机会更上一个台阶。本项目的规划、前景正给这部分客户群体提供了一个良好的经营场所和市场氛围。2.2周边调查结果从本次市场调查的总体结果看，在柳州市飞鹅商圈建设一个休闲购物、娱乐、量贩为一体的大型商业房地产项目，其可行性比原先估计的应乐观些。各种方面的了解显示，柳州市广大商铺的经营业主期待着飞鹅路上出现一个代表柳州商业新形象的大型商业项目，柳州市没有出现价格性能比能达到他们期望值的好的投资项目。如何利用这一市场空缺，以略高于人们期望值的设计方案适时推出楼盘，将是项目开发成功的基础条件。Part3项目分析3.项目分析3.1项目SWOT分析3.2项目经营定位与必要性3.3业态定位的可行性3.1项目SWOT分析商圈氛围浓厚，是广西地区知名的服装鞋帽小百货批发市场；区域人流量大，存在庞大的消费市场；随着老城区的不断改建，商业物业格局必然需要改变；交通便利，有火车站、汽车站等重要交通枢纽以及多路公交车往返穿梭；周边为传统的批零集散地，但普遍档次较低，难以满足周边日益增长的需求。优势分析（STRENGTH）劣势分析（WEAKNESS）商圈氛围浓厚，是广西地区知名的服装鞋帽小百货批发市场；区域人流量大，存在庞大的消费市场；随着老城区的不断改建，商业物业格局必然需要改变；交通便利，有火车站、汽车站等重要交通枢纽以及多路公交车往返穿梭；周边为传统的批零集散地，但普遍档次较低，难以满足周边日益增长的需求。机会点分析（OPPORTUNITY）威胁点分析（THREAT）飞鹅商圈可供投资的中高档商业物业非常稀缺，存在非常大的投资市场；区域房产开发联动的居住人口增加；区域市场处于商业业态转型重整阶段；商用物业未来升值空间看好。柳州的商业格局，已经初步形成各具特色的3大商圈。本项目的商业物业的经营定位，是商业物业租赁价格的高低决定性因素；本项目在成熟的飞鹅商圈上，商圈对项目的商业经营有一定的辐射影响作用。项目的经营业态选择，不能与商圈内的业态完全重叠，但也不能游离于商圈之外，否则后期经营租赁很大，因此，必须走错位经营，专业市场的道路，形成自己的经营特点，与飞鹅商圈其它商场形成互补，互相支撑，共同发展.开发优质物业填补市场空白，发挥自身优势以特色开发，错位经营应对市场竞争的威胁。3.项目分析3.1项目SWOT分析3.2项目经营定位与必要性3.3业态定位的可行性3.2项目经营定位与必要性3.2.1项目经营定位通过对项目的调查分析，从目前整个商圈的商业环境、发展前景出发，立足于市场的需求，在规模、功能、档次上充分发挥项目的优势和潜力，以满足区域性生活配套和市场需要为基本，项目定位遵循下述原则：•一部分商业用来满足商圈传统批发零售的基本需求；•以“乐活小镇”为经营主题，体现现代优质生活特点，引入集生活服务、体验休闲为一体的经营理念；•建筑内以主题经营的形式来体现，营造轻松、休闲的购物环境。休闲化、生态化、体验式；项目核心要素区域的、全新的、中高档次的商业模式；中心的、空前的、具有创新性的。3.2项目经营定位与必要性3.2.2项目定位的必要性项目主题的定位是保证项目租赁售的条件之一。没有主题就不会有鲜明的个性，也就自然不会吸引商户的注意力。无法提升租赁价格。3.项目分析3.1项目SWOT分析3.2项目经营定位与必要性3.3总体业态定位分析3.3总体业态定位分析随着国民经济实力及消费意识的提高，餐饮、休闲娱乐已经进入一个较高的消费层次。目前，项目周边还没有出现以餐饮、休闲娱乐为主的综合商业体，在该商圈有很大的发展空间。本项目所在区域的商铺正好面临飞鹅路，为需要看中品牌展示的商家提供了极好的空间和位置。餐饮、休闲娱乐项目对商铺外在的形象的设置要较高的标准要求，这也正好与本项目建筑风格相一致。从以上几个方面分析来看，在本项目的商业做餐饮、休闲娱乐街区具有很大的可能性。Part4项目规划建议4.项目招商建议4.1项目市场定位4.2项目档次定位4.3项目功能业态定位4.6项目各楼层租金均价建议4.7项目招商租赁条件建议4.5项目招商运营方式建议4.4项目商户组合建议4.1项目市场定位4.1.1项目定位依据1.商圈优势项目所在商圈是柳州市传统的批零商业核心；居民消费潜力巨大，中高档消费群体需求日益增大；柳州商业发展势头突出，相对于广西其他主要城市，还具有一定的发展空间；3.项目特征项目原址为金鹅市场，是有名的小百货批零集散地；扬长避短，在业态布局上注重与建筑自身条件的匹配，以更好地引入优质商户；注重项目整体形象塑造，扭转长久以来的低端的形象，给予市场信心需进行合理的规划设计，以符合现代商业模式。2.物业市场发展应抓住商圈升级机遇，突出中高端、时尚、个性化消费，注重合理的业态组合；提高娱乐、餐饮业态的比例，以满足消费需求；注重品牌商家的引进及形象推广，努力争取商圈内中高端消费者的份额。定位依据定位方向规避自身不足，捕捉市场发展趋势4.1项目市场定位4.1.2项目市场定位乐活小镇主题式购物中心品味市场生活舞台延续项目外观设计及前期推广概念；与区域其他项目走差异路线。挖掘自身特点，突出自我风格4.项目招商建议4.1项目市场定位4.2项目档次定位4.3项目功能业态定位4.6项目各楼层租金均价建议4.7项目招商租赁条件建议4.5项目招商运营方式建议4.4项目商户组合建议4.2项目档次定位5000080000150000规模（㎡）档次低档中档高档红星美凯龙新时代商业港飞鹅商城项目名称规模（㎡）档次商业类型红星美凯龙50000高专业高端家居广场新时代商业港150000中低专业批零市场飞鹅商贸城80000低专业批零市场飞龙新城10494低专业批零市场本项目38695项目定位中档偏高的购物中心飞龙新城4.项目招商建议4.1项目市场定位4.2项目档次定位4.3项目功能业态定位4.6项目各楼层租金均价建议4.7项目招商租赁条件建议4.5项目招商运营方式建议4.4项目商户组合建议4.3项目功能业态