铜陵项目分析及建议

安徽铜陵市场调研分析及狮子山项目初步分析2011年9月目录项目核心问题项目本体分析建议一、铜陵市宏观市场分析二、铜陵房地产市场分析三、竞争物业市场对比研究四、项目地块分析Part.1铜陵市宏观市场分析地理位置锡常泰都市圈铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省会合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。两山一湖旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。行政区域划分1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43万人。铜陵市铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。人口状况全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。交通状况锡常泰都市圈城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。城市发展锡常泰都市圈自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。铜陵城市发展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市经济概况锡常泰都市圈（数据来源：铜陵市统计局）从上表发现，铜陵市09年GDP343.66亿元，按可比价格计算，比08年增长13.7%；人均GDP在07年就突破4000美元大关，09年人均GDP为46449元,折合接近7000美元，这样一个GDP水平在国际水平上为房地产快速上升阶段，但接近于房地产平稳上升阶段的8000美元关卡，未来具有一定空间。据安徽省统计局数据发现，2007年全省人均GDP排名第二位，为马鞍山之后。国民生产总值与人均GDP持续快速增长经济概况锡常泰都市圈二、三大产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速（数据来源：铜陵市统计局）总体上来看，第二产业一直是铜陵的支柱产业，占国民生产总值60%以上；而第一产业生产值比重连年下降，第三产业呈现稳步上扬的趋势。从铜陵产业发展规划来看，短期内铜陵市的产业发展将依然是二产主导的格局，但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着铜陵在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡，但这个过程将会是比较长的。经济概况锡常泰都市圈（数据来源：铜陵市统计局）2010年，全市城镇居民人均可支配收入18690元，农村居民人均纯收入7266元，城乡居民收入差距由2007年的缩小。全市城镇居民人均可支配收入18690元，按1：6—1：10的收入房价比范围计算，对比目前铜陵市5000-6000元/㎡房价，可见铜陵房价仍有较大的上升空间。另外，贫富差距、城乡收入差距的缩小，扩大了有能力购房人群，对比城市进程规划，购房群体也将扩展。城市规划锡常泰都市圈新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。总体规划：东扩南拓城市将形成“一城三区，一主两副”组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心；东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活力的以工业为主的综合性新城区；南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。城市规划锡常泰都市圈小结1.铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道，2008年,铜陵市在中国城市综合竞争力排名第78位，在安徽省中排列前茅。2.居民消费能力强劲，2009年铜陵市居民的户均存款达到了22869元，处于安徽省领先位置。3.人均GDP2007年就突破35000元，全省排名第二。城镇人口占全市人口60%以上说明城市化水平高。随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。4.“东扩南拓”城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业。也将带动整个南部区域经济发展。Part.2铜陵房地产市场分析开发投资状况锡常泰都市圈2009年房地产开发投资额46.47亿元，从近四年房地产开发投资额看，年平均增长在37%左右。铜陵市这几年市区的房地产开发投资额保持高速增长态势，其中08年同比增幅超过安徽省省会城市合肥。这也表明铜陵房地产市场逐步走向成熟，这将在一定程度上促进项目的发展。量价走势锡常泰都市圈在销售套数上，2010年1—12月份铜陵市商品房销售备案总套数6620套。环比2009年下跌14.47%。其中，12月份全市商品房销售总套数988套，位居全年销售排行榜之首；1月、3月份分别以销售总套数801套、669套位居全省排行榜第二、第三名。在成交价格上，2010年12月份铜陵市住宅成交均价5432.95元/M2，同比上涨1328.5元/㎡左右。2010年楼市调控“组合拳”频频出击,可以说是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。接连出台的调控政策让铜陵和国内其它城市的楼市一样，如同坐上“过山车”一般,大起大落,从年初的火爆,到年中的观望,再到年末的重新火爆。从总体上来看，楼市调控对铜陵楼市还是有一定的影响的，除了1月持续去年的火爆和12月出现了“急买急卖”的现象，但总体而言，铜陵楼市一直表现的“不温不火”，6月甚至仅售备案商品房165套，陷入“最低谷”。按照铜陵楼市抗压性强的惯性来推测，2011年铜陵楼市的整体情况将呈现出较为稳定的态势，在销量和价格方面将不会有大幅波动。板块市场分析锡常泰都市圈按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市城区大致可以划分为中心区板块、新城板块、东郊板块、城南板块、环天井湖板块五大房地产板块，呈现“一主四幅”的格局。本案项目地块位于新城区板块以北区域。各板块特点锡常泰都市圈中心区板块特征分析中心区板块（以金山路以北，翠湖路以南，铜官大道以东，铜都大道以西）市场需求大、价格稳定。中心区供地有限，早期有项目第一城、阳光山水等，目前主要在售项目有铜冠花园、金色蓝庭等，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。该板块一直是市民居住认知度最高的区域，拥有优越的区位优势和完善的生活配套设施。住宅以小高/高层为主，销售价格基本为5500-6500元/㎡左右，高的达到了7000元/㎡以上，商业销售价8000元/㎡-15000元/㎡上下。新城区板块特征分析新城区板块（翠湖路以北，泰山大道以东）规模楼盘最为集中区域，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为铜陵市场上最热门的板块。周边扎堆有万泰翡翠城、五环国际等一批高品质楼盘。板块是主城区连接经济技术开发区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要地，受石城大道的改造、翠湖公园建设等大型市政工程的利好影响，近2年上升势头非常明显。随着石城大道的扩改工程结束，连接新老城区的价值链正在拉开，拉近该板块地产和主城区距离。各板块特点锡常泰都市圈东郊板块特征分析东郊板块（铜都大道以东）借题材发力。代表楼盘中房东郡、铜官书香苑、物华•臻邸。该区域曾是一个“脏、乱、差”的市场聚集之地，不宜居住。然而经过几年来的发展，东郊区域在一波波的发展浪潮中迎来了它的巨变。城南板块特征分析城南板块（金山路以南）蓄势待发，性价比较高。该板块代表楼盘有金御华府、丽景花园城等，以丰收门为中心的城市南向板块被称为铜陵城市生活的发源地之一。南部城区是构成我市“一城三区，一主两副”城市空间结构的三个城区之一。该区域依托交通便利和市政重点规划的旅游产业，将对本板块有较大的经济发展后发优势。各板块特点锡常泰都市圈环天井湖板块特征分析环天井板块（铜官大道以西）板块借助天井湖、南湖等天然湖泊景观，在五大板块中具有独一无二的生态优势。该板块代表楼盘托莱多、秀水山庄、春江花月、映湖山庄等生态优势是该区域的关键词。该板块所处区域环境优美，靠近市县两级政府办公地，坐拥天井湖，远眺笠帽山，难得中的真山真水环境，成就了该板块的特质，这也是该板块进入公众视野被普遍看好的主要原因。目前区块价格不一，有6300元/㎡的洋房，有5500元/㎡左右多层。基本上价格区间在5000-6500元/㎡。分析：城市往东北发展，出了市中心，新城板块、城东板块认可度高，楼盘开发量逐渐增加，未来市场竞争激烈；加上市政府北迁，未来区域是房地产开发热点区域，本案处于新城板块以北区域，与市中心板块、城南板块相比，具有价格优势，但配套不足；而环天井湖板块、东郊板块相对，本案板块更具有居住性，形象更好，但环境相对不足；Part.3竞争物业市场对比研究本项目位于铜陵市城北片区，行政区划上为铜陵市经济开发区，由于目前项目所在区域内有少量开发楼盘，商业地产暂时为市场空白。铜冠花园锡常泰都市圈铜冠花园锡常泰都市圈金色蓝庭锡常泰都市圈金色蓝庭锡常泰都市圈铜陵大市场锡常泰都市圈铜陵大市场由铜陵时代置业有限公司投资建设，是安徽省“861”行动计划项目和铜陵市重点项目。项目规划占地面积256亩，规划建设面积13.6万多平方米，总投资约为2.5亿元左右，项目设计充分利用项目选址两侧道路地势的落差，通过高架、构件等建筑形式，构划出两个一层的市场布局，使市场与周边的道路等基础性设施紧密对接，营造了市场内外人流、物流有机贯通的交通格局。整个项目用地分为五大块，第一区块为三角广场，占地面积2万平方米，第二区块为市场配套服务区，占地面积为2万平方米，第三、四区块为市场经营区主要经营糖酒日杂、机电汽配、建材家私等。其中糖酒日杂经营面积约为3.5万平方米，机电汽配、建材家私均约为3万平方米，在市场综合配套区内有2万平方米的市场和数栋20层的高层建筑，可以经营大型超市和高档酒店、宾馆。铜陵大市场锡常泰都市圈市场小结锡常泰都市圈①铜陵住宅市场是以多层住宅为主导，多种物业类型均衡分布的结构，商业板块开发呈快速增长态势。②五大板块都能取得一定的销售量及去化速度，其中以新城区板块的体量最大，销售速度最快。③从各大销售处及网上房产网了解，现时可售房源有限，但未来供应充足。④从2002年开始整体房价趋高，并且涨幅较大，但从09年上半年开始，不断受到宏观政策调控影响，销售逐渐放缓，诸多楼盘销售均不理想，但整体价格尚未有明显松动。⑤越来越多的外地开发企业进驻，带来先进的产品规划，未来产品力的竞争将成为重点。⑥铜陵专业市场现处于原始期，自主经营、品牌知名度不高、业态混乱等问题。Part.3项目地块分析区位分析新行政中心板块按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市城区大致可以划分为中心区板块、新城板块、东郊板块、城南板块、环天井湖板块五大房地产板块，呈现“一主四幅”的格局。本案项目地块位于新行政中心板块区域。周边配套、交通分析1）周边配套环境分析：缺乏商业及生活配套，随着区域的发展未来将会得到完善，本项目的商业也会对本区域的配套起到极大的补充作用。2）周边交通环境分析：路网发达，通达性好，但公共交通系统不完善，随着区域的发展，区域公共交通将得到完善。3）人文环境分析：在地块周边有铜陵学院、职业技术学院、行知中学等