银川金鹰国际项目产品定位报告-97页

第一部分银川市宏观环境分析一．城市背景分析（一）银川市的地理位置及经济发展状况银川地处中国大陆版图中心地区的银川平原中部，西临贺兰山脉，东临内蒙鄂尔多斯高原，平均海拔1000米左右，年均降水量480毫米左右，年无霜期6个月，属于典型的温带大陆性半干旱地区气候。在它的西侧，贺兰山犹如忠诚的卫士，用它高大的身躯挡住了腾格里沙漠的东进步伐，九曲黄河绵亘银川平原300多公里，“天下黄河富宁夏”，使银川平原独享“塞上江南”的美誉。银川作为宁夏回族自治区的政治、经济、文化中心，具有较高的经济发展水平。2006年全市国内生产总值达到257.66亿元，城市居民可支配收入为人均6945元，截至2006年底，2006年银川市年末总人口103.96万人，其中回族35.76万人；非农业人口70.06万人，常年流动人口17万，消费性流动人口平均每日在1.5万人以上。宁夏地理位置特殊，6.6万平方公里的土地镶嵌在两大高原（内蒙古高原、黄土高原）和腾格里沙漠之间。占地1.6万平方公里的银川平原占尽了上述三大地理版块的地利，成为毗临地区属目的地理和经济中心地区。银川自古以来就是陕、甘、宁、蒙相临地区的经济、文化与社会发展的节点，也对内蒙古的阿拉善盟、伊克昭盟和乌海市，陕西西北部的定边及附近地区和甘肃东部平凉地区有相当大的辐射和影响力。目前，外地驻银川的机构有350多家，以银川为中心，辐射着四省区近700万人口，近10万平方公里的广大地区，转战甘肃东部和陕西北部的长庆油田指挥部已经决定在银川市东部区建立生活基地并已经开工建设，一个10余万人的石油城将在2到3年内拔地而起，届时银川将成为中国西部地区又一个商业中心。银川是宁夏的交通枢纽。民用航空已开通银川至北京、西安、上海、广州、成都、乌鲁木齐、昆明、重庆、沈阳９条航线，每周28个班次，初步形成银川通往华北、东北、东南和西南方向的扇形空中通道。银川河东机场可供波音767、空中客车A300全重起降，属国内干线机场，也是亚欧国际航路重要的备降机场。包兰铁路横穿银川市区，直通北京、兰州和全国各大铁路干线相通，可直达沿海各口岸。宝中铁路大大缩短了银川与我国中部和东部地区的直─5─通客货运输距离，成倍增加物资内进外出运量。包兰铁路石嘴山─兰州电气化改造工程正在进行，西向运输能力也将大大增强，欧亚大陆桥贯通，宁夏向西开放有了捷径。据测算，从连云港到卡拉奇大港要比入海绕道印度洋近2000公里，到西欧则海运费用节省20%。银川向西开放要比东部城市运程短、运费低、运输快。公路交通四通八达，现有109、110、211、307等４条国道和银平、银巴、石营、银古４条省道以及宁定等跨省公路，连接内蒙、陕西、山西、甘肃等省。（二）银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析有2000多年灌溉历史的银川平原是中国大陆重要的商品粮基地，其农产品、畜产品和土副产品久负盛名，广播天下。银川市依托煤炭、电力和农产品等资源优势，形成了以化工、机电、食品、建材、生物制药为主导的工业体系。2002年全市工业总产值138.67亿元，主要工业产品有汽油、柴油、化肥、合成洗涤剂、轮胎、原煤、中成药、西药、机床、轴承、变压器、起重设备、铁合金、乳制品、酒类、味精、水泥、平板玻璃、机制纸等100多种。从银川市产业发展的走势来看，未来的5至10年，银川地区的社会经济将有一个重大的发展，根据政府规划，到2007年，银川市的城市人口将达到110万，市区面积将有较大范围拓展。随着国家整体经济形势的好转，以长庆油田生活基地建设为标志，宁夏各大矿区和厂矿企业的生活福利区的建设也将逐步展开，银川这片肥美的土地上将会有一个长足的发展，作为一个中心城市，其社会商品零售业、旅游、饮食服务业和其他各种类型的产业将会作为地区经济发展的新的龙头产业，促进银川的经济发展走向新的繁荣。（三）银川市民的文化心理和消费行为特点银川是一个典型的移民城市，1949年以后，为了开发利用西北地区丰富的水利、矿产资源，实现政府的战略规划，又从东北老工业基地和中原、沿海等地迁入了大量的企业和人才，加之包兰铁路的建成通车和四省通衢的地理便利，使得银川地区的人口构成显示出如下几大特点：1.土生土长的本地人不足20％，新老移民人口占到总人数的80％以上；2.在中国社会全面进入老龄化的时期，银川还属于比较年轻而又充满活力的地区；3.知识结构比例较高，由于大型企业和外来人口的迁移，银川市的整体文化程度高于国内同类地区。由于上述的特点，银川市民在思想意识观念和文化心理上表现出许多特点：（1）兼收并蓄的移民成熟文化特点就整体的城市文化类型而言，银川市既有西北都市的风范，又有中心城市的气派；就市场文化，相较于西北省会城市，它更接近于北京而表现出品味化和档次化特征。（2）移民群体注重享受和讲求消费的特点银川市的餐饮娱乐业既有西北城市讲求实际、追求实惠的特点，又有移民城市人口群体中人际交流和群体消费的特点，大众化消费场所异常火爆。（3）相较于稳定居民群体，移民群体有着较为广泛的外部联系，经常化的外界交流使他们有更开放的意识和更现代的消费观念，一旦经济条件许可，他们会毫不犹豫地追求他们需要的生活方式和行为方式。没有保守的消费心理，从银川人的服饰上就可以略见一斑。作为西部贫困地区的省会城市，银川人在消费意识和消费心理上并不落后、保守，相反还显示出了较强的、超越经济发展水平的特点，这是我们认识银川大市场必须把握的一个重要基础条件。二．2007年1——7月份银川市经济运行情况（相关数据摘自银川市统计局网站）2007年1——7月份银川市国民经济继续保持良好发展势头，主要经济指标呈现出稳定的增长态势。工业生产稳定发展，消费品市场繁荣活跃，财政收支快速增长，金融形势平稳，国民经济运行的活力进一步增强。（一）工业生产保持稳定增长2007年1——7月份，全市规模以上工业企业实现总产值245.08亿元，按现价计算（下同），比上年同期增长17.0％。分经济类型看：外商及港澳台投资企业、国有企业、股份制企业、集体企业和其他经济类型企业快速增长。其实现产值分别为29.43亿元、62.61亿元、150.69亿元、0.39亿元和1.95亿元，增速分别达31.1％、17.9％、14.4％、8.1％和7.2％。分轻重工业看：轻工业实现产值46.40亿元，增长11.4％；重工业实现产值198.67亿元，增长18.4％。重工业比轻工业快7个百分点。规模以上工业产销率为96.3％。（二）固定资产投资较快增长2007年1——7月份全市完成固定资产投资（不含农村及区属六厅局）82.26亿元，比上年同期增长16.7％。房地产开发投资完成25.95亿元，增长1.6％。其中商品房施工面积583.51万㎡，下降0.9％；商品房销售面积133.31万㎡，增长32.9％；商品房销售额32.79亿元，增长36.6％。（三）消费品市场活跃2007年1——7月份实现社会消费品零售总额71.95亿元，增长16.0％。其中市、县及县以下市场实现社会消费品零售额分别为64.58亿元、4.67亿元和2.71亿元，增幅分别为15.1％、37.1％和7.2％。分行业看：批发业实现零售额8.09亿元，增长14.5％；零售业实现零售额52.91亿元，增长17.4％；住宿业实现零售额0.95亿元，增长6.7％；餐饮业实现零售额9.69亿元，增长12.7％。分经济类型看：私营经济、股份制经济和个体经济增速较快，实现零售额分别为28.21亿元、13.17亿元、24.66亿元，增速分别为20.2％、19.6％、13.1％。（四）财政收入快速增长，金融形势平稳2007年1——7月份，全市地方财政收入完成21.31亿元，同比增长56.7％。其中一般预算收入完成15.19亿元，增长25.2％。地方财政支出25.22亿元，增长25.4％。其中一般预算支出完成19.76亿元，增长22.2％。截止8月末全市金融机构存款余额764.22亿元，比年初增长6.4％，其中城乡居民储蓄存款余额319.23亿元，增长4.2％。金融机构贷款余额765.82亿元，增长15.8％。（五）居民消费价格总指数继续上涨2007年1——7月份居民消费价格总指数比上年同期上涨3.7％。分类别看，食品类上涨9.8％，衣着类上涨5.6％，家庭设备用品及服务类上涨2.7％；居住类上涨1.7％；、烟酒及用品类上涨0.1％；交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、医疗保健及个人用品分别下降4.0％、1.0％、0.2％。三．初步结论（一）经济发展良好，区域中心地位逐步显现经济增长速度迅猛，其他各项指标都居各市前列，表明银川经过几年的经济体制的改革和产业结构的调整对路，使其发展逐步走上快车道，并且承接“西部大发展”战略的东风，利用其良好的地理优势，辐射西北各个地区。银川西北旅游区域中心的地位开始逐步形成。（二）迎接全国房地产业战略转移，银川已经迎来发展高峰随着全国一线城市房地产业的竞争激烈，可以赚取的利润也越来越少，各个房地产开发商把目光转向内陆的二、三线市场（成功引进南非拉普斯地产、深圳万科物业、深圳博思堂地产推广、深圳同致行地产代理等知名企业），银川首当其冲。银川凭借其良好的房地产环境，优越的地理位置和得天独厚的自然资源，将成为今后的西部地产的亮点。第二部分银川市房地产市场发展分析一．银川房地产的发展史第一阶段：诸侯圈地，农村包围城市战（1998年以前）此区间存在于银川市没有划分三区阶段，郊区的财主们大肆吞噬土地，一个个小型地产公司如雨后春笋般拔地而起，他们利用关系到处圈地盖房，当时的房地产根本无规划、设计、质量可言，也没有房产证，以至于到现在还存在遗留问题。新华东街打通，就是数亿资金开通最好的范例，那时银川到处流传占地农民一夜暴富的传奇，原银川郊区农民受其启发，到处建房砌院，银川周围成了农村包围城市，星星之火有蔓延成森林大火之势，从此银川地价一日千里。许多良田、湖泊、水道均成买家的私产。此时期维持到三区分化后，得以停止。第二阶段：春秋战国诸侯争霸时期（1999年——2005）银川房地产早期的真实写照如下：批地基本靠关系、盖房基本靠贷款、建房基本靠建筑商垫资、卖房基本靠欺骗。因为有如此诀窍，利润丰厚。银川市房地产开发公司就出奇的多，银川市老城区弹丸之地，到处是拆旧房，占地盘，到处建楼。极少考虑人文、地域、历史、便利、交通顺畅等问题，一时引起民众众多的争议。由此可见，银川房地产的繁荣是人为因素，泡末含量过大造成的。目前银川市房地产正处于这个过渡时期，下一步，银川房地产将随着国家政策的影响而逐步走向正轨，将不断受外来地产公司的冲击而逐步成熟！第三阶段：大统一发展趋势（2005年以后）现在国家充分认识到泡末对经济的影响，采取各种措施杜绝各种投机炒做房地产业，银川房地产利润之大，本身就很不正常，一般一个产业利润高于20％，就会引来大鳄到来，现在大城市房地产已经进入微利阶段，他们眼光已经注意到三、四类城市，鲁能集团房地产公司已经有所动作，下一步，北京华润集团、香港新隆基地产光临银川地产将不会是梦幻，到那时银川房地产市场将重新洗牌。二．2007年上半年银川房地产市场形势分析（相关数据均来自银川市统计局网站）今年以来，随着国家对房地产市场调控措施的实施，银川房地产市场经过几年高速发展后，逐步进入过渡阶段的调整期，房地产开发投资出现明显回落。2007年1——6月，全市房地产开发投资规模总体呈现下降趋势，完成投资19.35亿元，同比减少0.59亿元，下降2.9％。其中：住宅完成投资14.01亿元，下降2.4％；办公楼完成投资0.83亿元，下降18.7％；商业营业用房完成投资3.64亿元，下降5.6％。1-6月份银川市房地产开发投资情况单位：亿元名称2007年1-6月2006年1-6月绝对值同比+％本年完成投资19.3519.94-0.59-2.9住宅14.0114.35-0.34-2.4办公楼0.831.01-0.18-18.7商业营业用房3.643.85-0.21-5.6其它0.880.720.1622.0（一）施工面积下降，90㎡以下住房占新开工住宅面积的45.9％