龙城一号运营招商方案初稿XXXX0801

-龙城1号运营招商运营思路-目次逻辑梳理项目定位业态规划梳理招商策略与计划运营管理筹划项目定位业态规划梳理招商策略与计划运营管理筹划逻辑梳理企业诉求商业现状问题聚焦应对思路逻辑梳理企业诉求商业现状问题聚焦应对思路企业诉求促进销售：夯信心创题材为清售添薪加火积累口碑：树核心竞争力支持后续拓展现状/问题销售好：速度快、价格高。意味着：客户回报预期高散售：库存为内街鱼腹商铺及内街二/三层物业意味着：权属分散、商业规划、经营质素易失控规划既定：主力业态、设计规划确定意味着：商业调整余地有限应对：三方面入手一、明晰定位二、招商突破三、运营如何支持项目定位业态规划梳理招商策略与计划运营管理筹划逻辑梳理SWOT分析客群定位经营定位市场定位梳理行政事业单位拟出让住宅用地拟出让住宅用地职教园区物流园区中医院安置房本项目新宣中民政局检察院西区中央公园在建小区在建小区在建小区成熟社区成熟社区成熟社区成熟社区在建小区在建小区项目周边配套资源丰富，涵盖学校、医院、政府、公园、道路等设施项目周边规划较多住宅社区，较多住宅用地已经挂牌出让，未来几年内，该区域将发展迅速中远期良好的环境、完善的配套和大型居住区的建成，是项目商业主要支撑SWOT分析—市政规划SWOT分析—周边环境基地周边基本为在建或新近入住小区，配套相对较为基地周边基本为在建或新近入住品质小区，商业发展有需求空间。本案位于规划建设中的西区新城，距离老城区商业中心约2.5公里，未来1.5公里范围内有效消费人口约15万基地为独立的两个地块，周边都是开发中的住宅小区，交通条件好，周边有学校幼儿园，未来事业单位集中琦云路好亿家超市基地周边底商多建材类业态，商业配套严重不足，品种较少，档次偏低SWOT分析—周边商业现状1号地块南向临街面商业价值最高，可规划集中型商业；而2号地块商业价值相对较弱，适宜做社区型配套；道路高差对商业价值影响明显，需专门考虑项目南向西区景观大道1是未来宣汉到达州的必经通道，可达性和昭示性好，故商业价值最高“（2）路”和“（3）路”为项目和周边小区之间道路，商业价值相对较弱，适合做社区配套商业1号地块两侧道路坡陡，通达性和人流上溯意愿迅速下降，5#、11#-14#楼需从业态引导和到达便利性上充分考虑SWOT分析—交通和地缘价值高差约16米高差约26米SWOT分析—消费者行为分析宣汉本地居民有强烈的消费愿望，随着宣汉的发展和居民收入的提升，宣汉消费需求将更加旺盛近七成消费者每周至少外出消费一次，消费意愿强烈，餐饮、休闲娱乐消费频繁；近五成消费者单次购物金额在100-300之间，参加娱乐活动人均消费在61-300元之间，近七成消费者外出吃饭的人均消费在31-100元之间；从与受访者访谈来看，高收入群体消费外流现象较多，主要流向达州等地，业态种类相对单一，品牌进入滞后，制约了居民消费。城市外出务工人员众多，逢年过节城市消费爆发。内部条件外部因素优势（Strengths）劣势（Weaknesses）规划有利，区位发展潜力大；交通便利，商业展示面佳，周边住区众多，消费客群基础好，对商业潜在需求强；客户高度认同欧式风格、旺销已奠定基础市场认知沿主街商业面较短；周边小区多处于在建阶段，人气较商业规模优势不突出，远离传统商圈，培育期长变数多裸售大量商铺，难规划难管理机会（Opportunities）S-O:发挥优势，抢占机会W-O:利用机会，克服劣势新城规划逐渐形成—新城各项规划正在逐步落实，周边小区也将陆续开发交付；县城商业发展进入新阶段---经济发展促商业升级，商业开发运营处于窗口机遇期兵和商都、金鼓广场负面案例可引导放大优势：利用天时地利，整合优质商业资源，嫁接专业规范运营管理，集中突出川东欧洲城风格主题，塑优势为胜势去粗取精：科学进行细分商业市场定位、精选品牌资源，强势辐射全县；通过经营品种疏导、经营帮扶、锁定回报委托经营等多手段尽量保证统一经营管理威胁（Threats）S-T:发挥优势，转化威胁W-T:减少劣势、避免威胁竞争压力——周边项目基本都规划有体量不一的商业，争夺商家和客户商业竞争压力大消费惯性–老城区商业在未来一段时间内仍将处于主导，新区商业氛围需要培育运营取胜：依靠科学规划，精细管理实现有效错位，做到人无我有，人有我精，强势引导市场，获得绝对竞争优势精准打击：捕捉市场细分下潜在的消费需求，抓住市场空白点SWOT分析核心客群需求侧重：追求都市生活的便捷，期望得到城市核心区优质的消费环境。游离客群重要客群周边企事业客群周边居民周边区域的目的性消费客群其他客群全县中高收入客群全县中青年客群需求侧重：追求更新颖、更良好的消费内容和消费体验期望优质的消费品和更好的消费环境。项目客群定位核心客群及重要客群消费习惯综合考虑周边市场及商业竞争情况，建议主流目标人群设定在26－45岁左右的城市中高端消费群体。该群体处于城市中高收入阶层，消费力较强；品牌消费的意识比较强烈，兼具冲动性与理性消费特征；注重家庭、朋友间的社交消费；注重消费环境；对服务的质量有较高预期；开始注重时尚氛围、文化氛围等精神属性消费群定位描述青年时尚人士中年时尚女性全年龄层家庭年龄/范围导向中年男性价格/价值导向低档中档中高档高档项目客群定位项目业态定位推导区域休闲消费欠缺•未来区域发展应以集中住宅社区为主，但区域针对家庭休闲娱乐及满足品牌餐饮需求的集中商业较少品质消费需求迫切•区域住宅社区以城市中高端住宅为主，且城市范围内目前较缺乏高品质集中商业，发展潜力较大功能配套欠缺•区域内商业配套还不完善，居民日常消费无规模化，缺乏一站式消费场所休闲娱乐餐饮集中主题化成熟品牌、商品质量保证、提升服务填补市场空白锁定客户生活服务餐饮宴请休闲娱乐品牌超市、生活配套亲子儿童中心特色美食休闲餐饮宴请类消费量贩式KTV健身/美容影院项目特色业态定位除超市、影院锚定人流外，重点形成欧式风情儿童、餐饮（含宴会）、休闲娱乐几大主题特色项目市场竞争占位现代商业中心购物导向经营档次餐饮娱乐互动导向主题特色诉求金鼓广场巴人广场东街西街东门广场爱家购物中心以中、低档零售或餐饮主体业态，结合少量其他功能业态的传统商业街。或以超市卖场或以电器卖场为主题功能形成的中小型商业体。城市新兴购物中心，集合零售、餐饮、休闲娱乐和服务类等多种功能业态。各项目或以特色品牌、或以建筑形态特色等形成一定的市场辨识度。主力店型商业体九龙商场传统街区商业兵和商都★市场竞争占位要点：重点面向县城新区中高收入人群，经营档次适度提高，旨在提供更高品质的商品、环境、服务，凸出高质中价的性价比项目集中性商业规模优势不明显，临街面地势受限，宜走主题化集中化精选业态路线传统零售类行业环境不佳，零售为主项目举步维艰，而顾客体验好的服务性业态方兴未艾，宜增大餐饮、休闲娱乐类业态比例充分利用欧式建筑特色，选择、引导匹配整体风格的商家资源，包装商家，包装经营，强化消费者对项目的差异化认同重点竞争项目分析—金鼓广场项目发展状况招商政策免租期一年招商状况北京华联超市入驻、六家特色餐饮等租金状况B1：20-45元/月/㎡；1F：35-115元/月/㎡物业费8元/月/㎡，商管费5元/月/㎡运营状况商业自持，统一运营项目优势项目区位优势明显，承接老城区和新城区消费客群；区域目前一站式生活商业缺乏，市场空间潜力巨大。项目本体劣势物业条件不太理想，进深太长，过道太窄；单层商业面积过大，招商不利；地下商业空间大，客群不易导入；重点竞争项目分析—金鼓广场经营现状：特色餐饮集中度高，经营良好零售类业态、儿童游乐类业态生意萧条北京华联超市经营不善，濒临退市项目症结：零售、儿童类业态规划比例偏大，商业布局方式不科学，引入品牌无吸引力超市自身定位及规划脱离区域实际，经营能力不足，陷入恶性循环整体经营缺乏连贯性与系统性，对业态商户缺少实在的支持和帮扶，未发挥出自持物业的优势重点竞争项目分析—金鼓广场金鼓广场当前经营困境给予的启示：对新区需要较长养商期应有客观认识和充分准备顺应当前商业发展潮流，合理规划业态比例，严控零售类商家面积和经营品质在餐饮休闲、服务、儿童业态等新兴热点商业品种上出特色，出主题大型超市的经营面积和经营能力需严格论证，并在前期就明确经营定位和特色最终只有通过规范、精细的整体商业运营管理才能切实实现长期效益和顾客认可重点竞争项目分析—巴人广场项目概况建筑形态城市综合体、裙房商业商业类型综合商业商业建筑面积80000㎡开盘时间2014.10，预计2016年9月商业开街商场楼层数地下/半地下2层、地上4层市场定位“宣汉首座城市综合体商业”规划业态组合1F：超市、百货、餐饮、配套2F：百货、家居、美食、配套3F：时尚品牌、餐饮、配套4F：餐饮、百货、生活、配套5F：休闲娱乐、餐饮美食6F：休闲娱乐、市政服务物业状况商业标准层高5.5m;主力商铺面积30-50㎡重点竞争项目分析—巴人广场超市百货餐饮餐饮精品零售零售金融配套餐饮配套零售餐饮百货精品零售家居生活市政配套百货零售餐饮金融配套市政展览馆商业服务中心市政演艺厅影院休闲娱乐区市政配套百货金融配套零售餐饮休闲娱乐区影院金融配套餐饮重点竞争项目分析—巴人广场项目发展状况招商状况意向签约主力商家有：嘉裕影城、苏宁电器商铺售价1F：沿街商铺均价5万/㎡；2F-3F：2-4万/㎡运营状况号称商业自持6万方、销售约2万方项目优势项目位于城市几何中心，三面邻街，且都为城市主干道，交通、区位优势明显。周边分布大量成熟社区，消费客群众多；项目不足商业体量偏大，建筑形态传统，缺乏新奇体验业态规划不尽合理，零售比例过大，人气支撑存疑号称大部自持，但实际大部分已散售，后期回报压力大周边道路交通压力巨大，项目停车和交通疏导存在隐患前期号称主力店实际进入进度滞后重点竞争项目分析—巴人广场巴人广场竞争关系分析：竞品背景硬，入市早，业态组合齐全，宣传主力店规格高，对新区域商业中心认知有引导优势建筑形象、销售型物业市场认可度和商管团队综合能力优于竞品竞品规划理念陈旧，零售量大将极大延长其养商期，由于前期已销售大量商铺，未来经营风险较高竞品宣传中的知名品牌主力店引进滞后，存在公信力风险重点竞争项目分析—巴人广场我方启示：直接竞争，我方宜尽早明确经营定位和特色，主动实现错位经营加速引进更优质或同档次主力店，保证项目基础吸引力和定位力，但必须严守诚信充分发挥建筑风格和旺销的前期优势最终只有通过规范、精细的整体商业运营管理才能切实实现长期效益和顾客认可项目市场定位推导地缘规划门户要冲利用昭示客群定位改善居民+县域中高收入群体丰富、高质量的消费需求竞争特色配套补空、休闲特色、儿童特色有效错位经营特色安全放心、舒适、服务建立标杆体验特色风格纯正欧式主题完整系统去打造呈现项目市场定位“新宣汉·小欧洲”——川东首席纯味欧风商业坊以便利品质化生活服务、休闲娱乐餐饮为主体，系统营造欧陆风情主题，形成一站体验式的现代生活中心，引领县城商业物业开发经营风向。项目定位业态规划梳理招商策略与计划运营管理筹划逻辑梳理重点业态摸底调研项目客流关系分析业态布局、品牌落位商业主题、概念营造/自创自营经销代理加盟集合店实际有效营业面积已持续经营时间观测时段有效进店客户数量进店客户下单比率；涉及外卖网购业态需留意外送单数年龄、性别、身份职业判断、独自结伴1劲霸男装爱家购物广场加盟100m²142.8/元平方3年5（—：）30%700—18:00—男性、结伴、公务员、个体户2哥弟男装老宣中旁边加盟150m²142.8/元平方2年6(10:45--11:15)30%600—18:00—情侣居多、女性结伴而行3优衣橱内女装西门广场加盟35m²95元平方5年3(11:15--11:45)20%80—18:00—年轻女性、结伴而行4艾蝶女装西门广场加盟3895元平方1.5年4(11:45--12:15)20%80—18:00—年轻女性、结伴而行5V+东门广场自创自营150131元平方10个月3(15:00--15:40