长春复地_歌德堡森林项目产品诊断与研究_118PPT_世创

复地歌德堡森林产品诊断与研究复地歌德堡森林产品诊断与研究机构发展与分布1999年大连世创营销策划有限公司成立；2004年沈阳世创机构成立；2005年世创开创鞍山业务；2006年世创挺进辽南鲅鱼圈；2008年长春世创机构成立；2009年联手保利地产打造丹东保利.锦山林语项目；_____________（辽沈地区合作伙伴）金地集团：滨河国际社区；中海集团：中海龙湾、中海国际社区；保利地产：保利·心语花园、锦江林语；恒大集团：恒大绿洲；港中旅集团：中旅·国际小镇；瑞安集团：沈阳天地；南国奥园集团：奥园.庆典小镇；香港泰盈地产集团：泰盈·七里香堤、泰盈·九如溪谷；沈阳城建集团：城建·东逸花园、城建·北尚、城建美庭、飞骑梦想城；远洋地产：远洋天地；颐和地产：中远颐和丽园；大华集团：大华·水岸福邸；沈阳奥园地产：奥园.橄榄墅；香港王氏地产：巧克力城；永嘉地产集团：尚品·天城、林韵春天、中央公馆、御泉华庭、米拉晶典、特尔特大厦；沈阳翰文地产：翰文·外滩；金路地产：雍熙金园；中雁地产：五里河城；海韵地产：海韵广场；香格蔚蓝地产；圣罗伦斯；江尚伟业地产：阳光洛可可等；万达地产：雍景台、星海人家、万达华府、星海自由港；锦联地产：经典生活、世纪经典；远东地产：星海大第、世嘉星海；宝嘉地产：星海名庭、德源、德源·鉴筑；东特地产：东特星中环；友谊集团：壹品星海；时代地产：友好园、富士庄园；国泰地产：帝柏湾；华邦地产：华邦上都；华奇地产：星海旺座；红旗地产：亲亲家园；半岛地产：半岛听涛；金世纪宝玉地产：金玉星海；澳南地产：明秀家园；志恒房产：菁英汇；星海房屋：星海商城；鼎丰房产：德意绿洲；环通房产：帝璟河畔；生辉地产：生辉第一城；天津大众：开世嘉年;圣嘉地产:圣嘉美地;腾达地产:紫竹轩;金广房屋:金色阳光家园等;（长吉地区合作伙伴）力旺地产、合兴集团业务合作伙伴54万方中国品牌地产服务企业成功开发突破五年突破大盘交通上海复地集团特色商业高档综合社区洋房、小高层配套第一次,陌生的城市，在北方没有优势，只有城市没有品牌，只有产品没有掌声，只有心声公元2009年，复地中国地产长春《英雄之路》没有光环，只有光明取法乎上得其中也，取法乎中得其下也征服我们：一个有着多年开发经验上海地产商。面临：这是一座拥有300万人口的城市，一个市场竞争日渐激烈的年代，我们不仅要征服市场，更要征服那里的人们，征服这片土地，因此我们必须付百分之一百的精力。我相信只要我们步踏实力，志存高远，就一定能够取得胜利！~项目指导：深入市场—深度分析—渗透市场—赢得市场项目目标：完成项目销售；树市场影响力；建立发展品牌口碑；建立优秀团队项目目标产品定义土地界定距离界定职业界定人群界定支付界定地块诊断竞品研究板块格局板块分析板块结论人群定义开发策略项目一期项目二期开发节奏开发目标客户描述客群特征客户分析客户定位竞品分析商业规划商圈构成商业分析商业定位商业研究目标实现本案距卫星广场8.5公里距世纪广场2.6公里距离卫星广场向西向北生活区≥5公里距离世纪广场向东向北生活区≤3公里对于工作生活于高新板块及市内生活区的客户而言，本案属于郊区项目对于经开板块及东方板块本案属于城郊项目本案的地块存在一定的双面性，定位城郊栖居还是城市改善是项目产品界定的难点通过距离界定产品属性城郊改善1、交通方便，可快速到达城市中心；离城市成熟区域比较近2、相对市中心居住密度低3、项目所在区域居住氛围良好四房（200-240）四房（150-190）三房（130-150）三房（180-200）二房（80-100）洋房TOWNHOUSE多层追求舒适的生活效区栖居1、项目位于城市外围区域2、交通不便利，公交线路缺乏或基本没有3、项目周边无配套，依赖小区内部解决4、地块条件通常只有三通（水电路）三房（90-110）二房（75-110）小高层高层多层价格务实通过地块界定产品属性本案更适合为郊区栖居产品本案：交通比较落后，临近公交线路只有105一条，同时距离轻轨一号线较远，周边存在一定的配套，但不发达，居住氛围不浓。通过人群界定产品属性本案更适合郊区栖居产品从这可以看出，70㎡—110㎡占56%，主要是以周边工作的年轻人为主的刚性需求；110-160㎡占总量的33%，这类客户主要以改善居住为主。通过职业界定产品属性本案更适合城郊改善产品通过购房预算界定产品属性本案更适合郊区栖居产品从上图可以看出，改善产品131㎡-160㎡的客户占29%，以栖居住为主；90㎡—109㎡占28%，70㎡—89㎡占24%，两者共占比53%，目前市场还是以刚性需求为主。本案最大的难点是对地块属性的界定以及产品线的定义随着政府的南迁，政府职能部门的陆续的进入，区域的未来的配套将近一步完善，区域地块未来受到的追捧热度将会更高，生活氛围也将会越来越浓。项目的地块将会随着时间的推移迅速演变。城郊改善、郊区栖居城郊栖居演变政府工作占主导因素三年后演变——城市改善类别风险地块属性因素1花园洋房中好良好小高层中好好依据一：针对区域竞争以及地块的区域因素类别客群收益可行指数花园洋房好较差好小高层优秀好上佳依据二：根据被访的意向客群年龄结构及职业依据三：价格承受能力、面积、产品需求价格价格（总价）面积（需求）产品配套可行指数花园洋房好好优秀较差优秀小高层优秀上佳良好差良好根据因素权重法，综合权重各项指数重点权重——风险——价格——面积——客群小高层开发占主导项目主流产品——郊区栖居权重级别：差——较差——好——良好——优秀——上佳——非凡项目产品定义产品定义土地界定距离界定职业界定人群界定支付界定地块诊断竞争分析板块格局板块分析板块结论人群定义开发策略项目一期项目二期开发节奏开发目标客户描述客群特征客户分析客户定位竞品分析商业规划商圈构成商业分析商业定位商业研究目标实现竞争分析净月潭版块（中信城、御翠园、万科潭溪别墅）大学城版块（东润风景、嘉柏湾、锦绣东方）南部新城版块（中海国际社区）经开东部版块（万科洋浦花园、澳海东方一号）板块格局根据同质、同价、同源的选取原则，确定本项目市场竞品分布万科洋浦花园御翠园绿地·新里中央公馆澳海东方1号中信城嘉柏湾锦绣东方东方万达城众诚·一品东南瀚邦·凤凰城浦东新城天成领寓保利罗兰香谷融创上城天安第一城倚澜观邸中海国际社区力旺弗朗明歌经开板块净月潭板块南部新城板块竞争项目选取标准：•产品线相似•销售价格相仿•客源途径相近竞争分析代表项目万科·洋浦花园澳海·东方一号天成领寓项目名称万科洋浦花园产品类型小高层、高层位置经济开发区洋浦大街以东、合肥路以南、东七路以西、武汉路以北开盘时间2008.6.28入住时间：2009.12.30绿化率30%占地面积90000㎡建筑面积：180000㎡容积率：2销售率80%总户数：1700户主力面积90-150㎡住宅均价48万元/套。单价5600元/㎡备注开发商:长春万科地产车位：1020项目特色：国际化精装修社区楼盘动态09.7.20二期1号楼推出50套房源，目前剩余不多。均为72㎡创新两房毛坯产品，起价32万/套。72、89㎡顶层户型仅余几套，其他多为147㎡大户型09.2.29：89㎡爱巢版全装两房全新上市08.12.18：年底推出5套特价房，超低首付8万元起。08.3.19：89㎡2房，单套起价在45万元左右，每平米约5000元。08.5.24：实体样板间对外开放。竞争分析万科洋浦花园:万科精装户型概念在春城的示范主力户型图89㎡（两室）101㎡（三室）150㎡（三室）竞争分析厨房空间尺度普遍进行压缩；大户型内部功能空间考虑细微，人性化添加工作间、家政厅等部位工作间家政厅门厅项目名称澳海东方1号产品类型多层、高层位置经济开发区洋浦大街东、武汉路南、东七路西、闵行路北开盘时间2008.7.27入住时间：2009-12-31绿化率30%占地面积12.94万㎡建筑面积：30万㎡容积率：2.20销售率总户数:2184户主力面积90-110㎡住宅均价3800元/㎡。2988-4350元/㎡备注开发商：长春澳海房地产楼层：多层6层加跃，高层17层加跃户型面积区间：85-142㎡分三期开发。一期建筑面积约8万㎡，于园区东南区域，南侧为闵行路，东侧为东七路。产品主要以多层为主，规划了10栋多层（6F加跃层），2栋高层（17F加跃层）楼盘动态拟建新的楼盘展示区与样板间，预计5月份对外开放。竞争分析澳海东方1号：30万平的体量，区域内大盘代表主力户型图94㎡（两室）110㎡（三室）142㎡（三室）竞争分析客厅飘窗处理，增大采光面；厨房搭配服务阳台；户型设计均好性强项目名称天成领寓产品类型多层、高层位置经济开发区合肥路与吉长南线交汇处开盘时间2008.8入住时间2009-10绿化率36.8%占地面积39920㎡建筑面积：73381.69㎡容积率：1.6销售率总户数:705主力面积70-90㎡住宅均价3400元/㎡，最低价3100元/㎡备注开发商:长春鼎恒地产车位：186楼层：分三期开发，产品主要以多层为主，规划了4栋多层（6F），6栋高层（15F）。户型：40-130㎡一楼部分赠半地下库房和花园，顶楼部分赠阁楼商铺:首推商铺190-290㎡(15套)，内街门市也在200㎡左右150-300㎡（共38套），框架结构，开间7.2-15.8m，进深7-14m。1层层高4.5-5.3m不等，2层层高均为3.9m楼盘动态09.1.6：迎新年，天成领寓推出10套特价房，面积在90-120㎡，享受9.5折优惠。08.12.3：一次性9.7折按揭9.8折竞争分析天成领寓：区域内中小户型为主楼盘；首顶层半地下库房及阁楼特殊处理，最大化降低销售抗性主力户型图50.83㎡（一室）89.46㎡（两室）127.72㎡（三室）竞争分析户型设计较为传统，无特殊亮点表现项目名称产品类型户型面积住宅均价总户数万科洋浦花园小高层、高层90-15056001700澳海东方1号多层、高层90-14036002184天成领寓多层、高层40-1303400705竞争分析随着万科等全国性品牌地产商进军入住，较大程度拉升了区域价值；板块90-110㎡中端户型更受认可，价格集中于3400-3600元/㎡区间；通过万科项目以精装修来提升产品价值的营销模式分析，目前区域市场对该种大程度突破市场整体价格的做法仍不认同；目标客群主要针对首次置业需求的城市白领。板块小结竞争分析代表项目：嘉柏湾锦绣东方众诚·一品江南浦东新城东方·万达城瀚邦·凤凰城项目名称嘉柏湾产品类型高层位置经济开发区东环城路与昆山路交汇处开盘时间2009.6.28入住时间：2009.12绿化率40%占地面积25000㎡建筑面积：880000㎡容积率：3销售率50%总户数:999套现推：297套主力面积60-90㎡住宅均价3400元/㎡备注开发商:长春永信汽车贸易有限公司车位:地下车库4340平方米，有132个停车位楼层：5栋高层，27层户型：40-120㎡，（1-1、2-1、2-2、3-2），部分为全明户型以60-90㎡1-2、2-2的中小户型为主，其中30-60㎡108户，60-90㎡810户，90-120㎡81户商业：共2000㎡，约10套1托2越层楼盘动态嘉柏湾6月28日开盘，首期推出297套房源。售楼处正在筹建中，预计月底正式投入使用。竞争分析嘉柏湾：为实现容积率的提升，建筑向立体化发展竞争分析片面最求层面面积最大化，出现纯北户型；户型面积未能按照质素优劣进行把控78-91㎡端头户型60-66㎡纯南户型72-74㎡纯北户型95㎡纯南户型72-74㎡纯北户型项目名称锦绣东方产品类型多层、高层位置经济开发区东环城路与威海路交汇处开盘时间2009.7末入住时间：2009.12绿化率33%占地面积100000㎡建筑面积：279000㎡容积率：1.98销售率90%总户数：3000户现推：1000户主力面积80-100㎡住宅均价均价3800元/㎡，起价3160元/㎡备注开发商：长春泰恒地产停车位:地下521个一期24F两部电梯楼层：12栋多层（顶层跃层200多㎡，部分多层配电梯，1梯2户）