附录04上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容

第1页上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容（讨论稿2005-10-17）第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（如经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；第2页7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或远期规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观第3页7、风水情况8、近期或远期规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水/中水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热/生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第二部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述•形成时间•各档次住宅区域内分布状况•购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）第4页•开工量/竣工量•销售量/供需比•平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似竞争对手的产品标准•平均售价•开发规模•产品形式•平均消化率•平均容积率•物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况竞争对手分析（1）、主要背景，控股股东情况（2）、总资产、净资产、净利润（每股利润）（3）、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本（4）、操作水平，主要开发的项目，产品标准，成本构成，材料运用附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点6、结论：•区域市场在整体市场的地位及发展态势•本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式•本案在区域内开发市场潜力•本案在开发中的营销焦点问题第5页三、区域市场目标客层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、目标市场定位及产品定位1、市场定位2、目标人群特征/来源区域/行业特点3、产品建议第三部分：规划设计部分一、地方性设计规范、规定、标准的分析：1．各气候区当地日照间距的有关规定，2．各类建筑物配建停车场（库）标准3．本地块控规限定的高度，层数及退线距离要求4．其他二、规划设计的思路和分析：1．设计概念方面，产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型方面，是多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式、别墅等其他类型，及不同类型产品的比例。2．在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。3.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。4.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地第6页块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。三、项目的详细规划：1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积，地上、地下建筑面积2、住宅建筑面积、不同类型产品的比例公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率，毛容积率，净容积率4、建筑密度，建筑覆盖率，建筑基底面积，5、控高，层数，总户数，6、绿化率，绿地面积，道路面积及比例，7.总平面设计：日照及防火设计，出入口及交通，停车（地上，地下机动车及非机动车停车数），环境及场地高程8、消防设计附图，详尽说明。四、规划的亮点及差异化：1.规划、景观的亮点及差异化内容。2.竞争项目规划、景观设计的亮点和差异化分析。五、配套设计分析：1．节能和环保型建筑材料选用的考虑，主要影响成本的材料、设备等的选用方向，在所在城市中，竞争对手的产品分析、材料、设备等的运用。2．周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。3．周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、第7页永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。4．周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。六、景观概念、方案设计思路：1.设计项目背景2.设计概念及风格3.设计原则及语言4.主要节点处理及主题景观5.重要选材及植物6.景观灯光设计7.其他第四部分：建筑设计分析一、地方性设计规范、规定、标准的分析：1.当地的抗震设防要求。2.当地的地质勘探情况对项目的要求。3.当地的外墙保温及隔热设计要求。4.其他二、建筑单体：附图，详尽说明。1．节能和环保型建筑材料选用的考虑，主要影响成本的材料、设备等的选用方向，在所在城市中，竞争对手的产品分析、材料、设备等的运用。2．单体中建筑外檐设计：屋顶构件设计，门窗及披水材料色彩，立面及第8页勒脚材料及主要颜色，阳台栏板材料色彩，3．外檐设计成本及细项。4．外檐灯光设计5．其他三、建筑平面图：1.标准层平面图2.首层平面图3.屋顶及设备层平面图4.地下层平面图四、配套设施建筑方案标准及成本分析：1.会所2.配套公建：学校，物业办公楼，交警大队，派出所3.门卫4.售楼处5.室外变电站6.换热站7.煤气调压站8.垃圾转运站9.地下车库及人防工程10.其他五、相应配套设备选用标准及成本分析：1.空调及采暖系统2.给排水系统3.中水系统4.通风系统5.供电系统第9页6.智能化及安防系统7.煤气系统8.电梯系统9.消防系统10.其他第五部分：项目开发一、项目进度计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。营销策略计划：各期营销策略推广计划以及销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。二、投资收益分析（一）、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本前期工程费基础设施费建安工程费配套费用开发间接费直接建造成本小计营销费用管理费用总计第10页（二）、税务分析1、营业税及附加2、所得税3、土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。（三）、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率3、项目开发各期的利润体现经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)4、敏感性分析，参照以下内容，可根据实际情况增减。（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上第11页升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率（3）容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率第12页（四）、项目资金预测1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资金回款计划：各期销售回款计划。3、资金需求计划：结合整个集团资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。