雅居乐-清远市E3700509地块项目可行性评估方案

清远E3700509地块雅居乐·营销部2008年3月24日项目可行性评估方案中顺地产营销部第一篇：市场篇清远房地产市场现状目前房地产项目竞争态势未来政府规划对房地产的影响思路阐述第二篇：营销篇项目背景SWOT分析项目定位产品规划及设计思路投资价值及收益评估中顺地产营销部•清远市南接广州，北界湖南，东连韶关，西邻广西，素有“三省通衢、北江要塞”之称，是珠三角与粤北山区的结合部，也是岭南通往中原的重要纽带。•清远市辖共2市5县2区，人口370万，其中市区人口61万，市区流动人口9万，面积1.9万平方公里，地处亚热带，独特的地理位置、奇特的地形地貌，造就了丰富的旅游资源。市场篇-Part1:清远房地产市场现状一、清远概况中顺地产营销部新城区：本地人称“小市”，是清远市政府重点规划发展的区域，是市政府、工商、财税、司法等部门的集中地，兴建了多间星级酒店、体育中心、少年宫基础市政设施，随着市政配套的日益完善及政府重点建设的完成，该区域作为清远市行政中心的位置越益重要。二、清远市各片区功能特点市场篇-Part1:清远房地产市场现状中顺地产营销部清城区：即清远旧城区，位于小市与清新县之间，是清远市早期的城区，是清远市商业集散地，有以城市广场为中心的商业步行街，摩托车一条街、电脑市场等。随着经济的不断发展，清远城区扩建工程的展开，旧城区的种种规划缺陷逐渐暴露出来，街道狭窄、建筑群落后拥挤制约着该区域的进一步发展。二、清远市各片区功能特点市场篇-Part1:清远房地产市场现状中顺地产营销部2007年清远市房地产开发完成投资64.9亿元，比上年增加25.6亿元，增长65.2%，房屋销售面积239.7万平方米，增长71.2%。据初步统计，2008年清远市房地产的供应量仍然会超过去年。——资料摘自清远市统计局三、清远房地产市场概况市场篇-Part1:清远房地产市场现状中顺地产营销部05～07年清远市房地产销售面积：——数据来自清远市房地产交易中心三、清远房地产市场概况单位：万平方米市场篇-Part1:清远房地产市场现状中顺地产营销部05～07年清远市房地产销售均价：——数据来自清远市房地产交易中心三、清远房地产市场概况单位：元/平方米市场篇-Part1:清远房地产市场现状中顺地产营销部小结：三、清远房地产市场概况从上述数据可以看出，清远的房地产发展起步于05年，当时的售价处于一个较低水平，受房地产大市场环境的影响及清远市经济发展水平的提高，06年开始售价一路飙升，外地不少大发展商纷纷进驻拿地，07年下半年土地拍卖价格已比05年同期上涨300％！随着开发量的增加及政策因素影响，07年下半年起，售价增幅开始放缓，并且两极分化明显，一边以南向望江的为卖点的豪宅项目售价高达7000元/㎡，而与其相距不到5公里的项目售价只有约2800元/㎡。市场篇-Part1:清远房地产市场现状中顺地产营销部清远·云山诗意一、新城区板块占地面积300亩，总建筑面积50万平方米。项目计划分三期进行开发，首期8万㎡为11栋6层情景房，4栋11层小高层，2栋24层高层，并且配套有会所及商业街。现售价约4000元/㎡，以其品牌效应及独特的产品形态吸引了不少广州客捧场，同时深得清远客户的认可，开盘至今已取得不俗的销售业绩。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部晟禾·汇江花园一、新城区板块占地面积4万平方米，总建筑面积逾10万平方米，由16栋13-16层小高层建筑组成。用大围合规格格局，实现人车分流的交通体系设置，户户南北对流，有清远市唯一一个东南亚风情园林。目前销售均价约3000元/㎡，销售情况一般。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部清远·美好居一、新城区板块美好居占地1.4万平方米,设有半沉式大型停车场,住宅以小高层为主,绿地面积过万平方米,建筑面积在120-160平方米之间，单体建筑设计追求简洁、明快的整体效果。销售均价为3200元/平方米，其户型大露台较吸引人。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部信诚豪庭•杰座一、新城区板块公寓型单体楼，户型建筑面积80-130平方米之间，户户带入户花园，三房两厅户型既带入户花园又带四超大阳台，销售均价2600元/平方米。现阶段销售良好，小户型10楼以下售完。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部大丰豪庭一、新城区板块位于龙塘镇工业区，占地面积6万多平方，总建筑面积达13万平方，高层电梯洋房16幢，花园面积30%以上，户型以80㎡两房、120㎡三房为主，均价1900元/㎡，停车位约700个。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部凤城世家一、新城区板块“凤城世家”占地面积42600m2，一共建设12栋高层住宅，总建筑面17万m2，住宅总户数916户，容积率3.53，停车位671个，绿化总面积2.8万m2。销售均价4000元/平方米，以90㎡两房及140㎡三房为主，售楼部气氛活跃。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部金碧湾花园二、清城区板块小区面积为27.2万平方米，由26栋连体小高层和别墅半围合而成，建筑面积55万平方米，绿化面积为16万平方米，车位多达1400个，建成后入住户数超过4000户，其中东部的别墅更是城市住宅的典范，是清远市首屈一指的“巨无霸”社区。项目以170～220㎡大户型为主，目前销售均价约为5500元/㎡。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部汇贤花园二、清城区板块单体楼项目，规模较小，现代风格。户型为两房单位和三房单位，销售均价为2800元/平方米。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部御水龙庭二、清城区板块总建筑面积达13万平方米，高33层，540个住户单元。该楼盘享有得天独厚的地理位置，坐拥北江最为开阔的一线江景，销售均价6000元/㎡。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部金信蓝湾豪庭二、清城区板块项目地处被称为滨江豪宅走廊的北江一路，占据北江最美的一段，瞻瞩城市未来。左翼凤城大桥连通全城，右翼武广快线交通珠三角，交通便捷。一线江景，仅281户220㎡大宅，法式建筑风格，在户型上，均采用“跃式”结构，南北对流社区配套大型VIP豪华会所、大型酒吧、咖啡厅、健身房、SPA、棋牌室等配套。销售均价6500元/㎡。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势中顺地产营销部小结：市场篇-Part2:清远房地产市场现状1、欧式风格楼盘大行其道，随处可见的“御”、“豪”字的楼盘名称，但没有哪家能称之为真正意义的豪宅。2、江景板块价格引领楼价一路走高，但一味的高价、大面积难免“曲高和寡”，难以得到买家认同，大户型普遍销售速度较小户型慢。3、同质化竞争加剧，导致“云山诗意”这一异军突起，瞬即吸引买家眼球，继而一炮而红，可见产品特性对清远买家具有较强吸引力。4、两极分化严重，一边是江景盘开价6、7千，一边的项目2千多元起步价，同区域价差最多达2.5倍。中顺地产营销部突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业，清远将建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。一、城市发展总目标市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响中顺地产营销部积极实施“工业兴市”战略，工业发展以寻找、扶持、培育新的支柱产业和旗舰式企业为重点；农业的发展目标是建设绿色城郊型农业基地；第三产业的发展以房地产业为重点，以旅游服务业为龙头，确立旅游业的支柱产业地位。二、产业发展策略市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响中顺地产营销部城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。三、城市空间发展战略市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响中顺地产营销部四、规划利好因素1、武广铁路工程预计2010年竣工。届时清远北接湖北、湖南两省，南连广州，实现清远南北向火车货运物流通畅。2、轻轨列车接驳广州白云机场，从广州至清远时间缩短至25分钟，使清远成为真正的广州后花园。3、修建清韶高速接驳京珠高速，结束清远北上无高速路的历史。4、年内将广清高速拓宽至八车道，解决广清高速交通拥堵情况。四大利好因素：市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响中顺地产营销部小结：市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响1、政府加大招商引资力度，现代化工业的发展必将带来大量外来人口，无形中促进了房地产的发展。2、随着城市建设发展及基础配套的完善，清远人居住观念也逐渐发生变化，家庭结构趋向简单，对房地产需求有所增加。3、计划将横荷、洲心、龙塘镇纳入城区蓝图，将有更多城乡居民往城市迁徙。城区人口有所增加。4、火车、轻轨、高速路等交通利好、相对低位的楼价，将吸引更多的珠三角投资客关注。中顺地产营销部一、地块概况营销篇-Part1：项目背景•总占地面积：24860.62m2•总建筑面积：87012.17m2•容积率：3.5•绿化率：35%•建筑类型：小高层洋房整体指标：中顺地产营销部二、地块现状概述营销篇-Part1：项目背景地块曾经属于庄稼地，现状为一块基本平整土地，较为荒凉。•地块由大小两块方正用地拼成，较大地块南北向宽度约为200m，东西向长度约为100m，较小地块南北向宽度约为50m，东西向长度约为40m。中顺地产营销部三、周边配套及资源营销篇-Part1：项目背景横荷镇政府位于地块西面，附近有横荷中学、盛兴中英文学校、市委党校、新华侨中学多所学校，东面紧邻汽车城，周边空置地块较多。目前基本未有成型的商业配套设施，购物需要出行较远的一段距离。周边餐饮设施档次也较低，分布零星，主要是分布在附近城中村的临街商铺。生活配套也不齐全，欠缺肉菜市场、超市和杂货店等。中顺地产营销部四、交通区位概述营销篇-Part1：项目背景项目地块位于新城区横荷镇，紧邻清远大道，四通八达，距广清高速入口3公里，清远市政府4公里，距清城区商业中心6公里，距未来的轻轨站和清远火车站8公里，距龙塘镇工业区7公里。市区5公里龙塘7公里轻轨站8公里广清高速3公里中顺地产营销部五、区域规划概述营销篇-Part1：项目背景该区域为政府未来规划的清远市中心区域，区域功能定位为核心商务组团。以交汇处为中心，周边为新建的城市广场和高级写字楼。清远大道西端临近狮子湖度假区，定位为高级酒店服务业区域；东接轻轨站和清远火车站，规划为站前综合配套区。中顺地产营销部营销篇-Part1：项目背景1、远期规划虽然看好，但实施起来受清远本身经济发展所限，实施过程规划长达10年。2、规划的进展很大程度上依据武广铁路及轻轨列车的竣工时间，但据清远市相关部门透露，轻轨列车目前仅处于立项阶段。3、市政配套缺失、落后的公交事业令新区人气不足，直接导致区域内商业发展的延滞。小结：中顺地产营销部营销篇-Part2：SWOT分析strength(优势)•项目所处的广清大道与清远大道交汇处，有便捷的交通网络。•政府拟将广清大道打造为清远城市中轴线，将有大量公建配套支持。•地块平整、方正，无需拆迁、回填或铲平，便于安排开发进度。•项目附近的楼盘云山诗意的开盘，做了大量的广告宣传，令市民对该地域产生关注。•周边有横荷中学及贵族学校——盛兴中英文学校，华南学院在项目不远处，为项目添加了人文气氛。中顺地产营销部营销篇-Part2：SWOT分析weakness(劣势)•项目周边缺乏景观支持，没有自然的山、水景资源，也没有任何人文景观。•位于广清大道旁，广清高速出入口必经路段，经常有大货车往来，受到噪音及灰尘污染的影响。•距离清远市中心区5公里，属于城郊地带，距离龙塘镇工业区6公里，既不近市也不近镇，地理位置比较尴尬。•目前周边没有任何生活配套，目前距离最近的肉菜市场3公里，购物中心4公里。中顺地产营销部营销篇-Part2：SWOT分析opportunity(机会)•政府规划将铺设轻轨列车至广州白云机场，届时可乘坐地铁到白云机场后转乘轻轨到清远，大大方便了