青城山百草园养身度假项目定位报告

本报告是严格保密的。青城山“百草园”养生度假项目定位报告本报告是严格保密的。前言：关于本案的缘起与传统前期策划报告有所不同之处，本提案中我们尽量契合中铁二局“城市运营商”的角度去思考问题，同时抱有对成都、对青城山这些中国地产开发中的极优质资源项目的一种虔诚的敬畏心态，找出中国旅游养生度假区域开发模式。在我们看来，本项目不能单纯看作借势旅游资源的复合地产项目，而应更多着眼于青城山区域形象、区域价值提升；中国传统文化的深度挖掘与发扬光大方面的贡献。房地产开发，仅仅是在这种贡献之中的一种物质载体罢了。本报告是严格保密的。本报告需解决的问题初步研究“百草园”的开发经营模式我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。问题1问题2366亩地的定位及开发思路本报告是严格保密的。我们解决问题的技术思路宏观层面/战略层面•百草园发展模式•百草园价值挖掘与再造•百草园增值设施与功能•中观层面/策略层面•366项目定位•366项目意向初探•366项目容积率的分布•366项目案名初步建议分析思路结果构成青城山历史、现状青城山未来发展规划对青城山未来发展的研判与百草园项目相关的结论青城山研究•模式研究•案例研究青城山地产市场格局青城山地产发展阶段对青城山地产未来发展的研判与百草园项目相关的结论区域房地产市场研究•模式研究•案例研究•模式研究•案例研究•模式研究•案例研究项目资源分析后续专题研究本报告是严格保密的。青城山旅游发展的过去、现状与未来本报告是严格保密的。申遗前的青城山旅游业过去青城前山仍停留在观光旅游，直上直下的模式中。青城后山虽然逐渐成为旅游目的地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈，没有超过成都市及周边区县的价格优势和区位优势。道教文化观光旅游是青城山景区旅游的文化主线，是青城山旅游产业的“魂”。旅游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。本报告是严格保密的。2006年旅游综合收入0100200300400500600旅游综合收入旅游综合收入1.613560青城山都江堰四川省青城山旅游经济发展相对其它同等旅游胜地较为缓慢现在2006年青城山旅游综合收入1.6亿元，仅占都江堰市旅游综合收入13亿元的12.5%左右，只占全省旅游综合收入560亿元的0.28%左右，青城山旅游经济增长速度与川内旅游区相比，明显低于乐山、峨眉山的发展速度。单位：亿元青城山旅游经济实力发展缓慢，表面原因是景区旅游留不住人，旅游消费水平低。本报告是严格保密的。青城山旅游经济发展相对缓慢的深层次原因现在青城山旅游资源的开发利用滞后，尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参与性活动。青城前山仍停留在观光游，直上直下；青城后山虽然渐成旅游目的地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈。按照建设部《风景名胜区管理暂行条例》，核心景区只能做减法，不允许任何新的建设行为；二级景区建设也受到《条例》纲性限制。“门票青城山”受遗产保护地和景区《条例》约束。青城山景区旅游中游人基础要素的消费所占的比例远远高于提高要素的消费比例。购物、娱乐没有形成相应的优势产业。特别是雅俗共赏的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游产业发展中还没有形成独特的市场吸引力。第一，景区相关管理条例纲性制约第二，旅游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。第三，旅游产业结构发展不协调，旅游高级化程度滞后，缺乏中高端的体验与享受型旅游产品。本报告是严格保密的。未来都江堰及青城山要成为大成都的“国际性旅游休闲度假区”成都产业空间发展布局：一轴：都市旅游区和都江堰—青城山国际休闲度假区。两翼：龙门山和邛崃山南北山地生态旅游系统三个圈层：中心游憩区、环城游憩圈层和龙门山—邛崃山观光度假带。四个板块：都市旅游区、都江堰—青城山精品旅游区、城镇文化旅游网节点、龙门山—邛崃山生态旅游带“四个板块”产业支撑体系建设本报告是严格保密的。未来“斥资10亿——青城山都江堰建中国最佳度假区”豪森温泉酒店《青城山—都江堰国际休闲度假旅游区概念规划》之青城山组团百草园中华元谷“九心合一”游客集散中心青城高尔夫改造等美仑国际旅游学院及五星级酒店道教文化博物馆景区创5A提升《青城山—都江堰国际休闲度假旅游区概念规划规划》远景：通过1—2年的努力，使青城山—都江堰软硬件打造初步与国际接轨，建成在亚洲地区具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区；再通过2—3年的努力，使之成为具有较强国际影响力的休闲度假旅游区。本报告是严格保密的。青城山将是“中国式养生”的核心启动区域未来以青城前山门片区为前台，主要强化娱乐功能片区1片区2以青城前山片区，主要强化深度观光功能和养生文化集中展示与研习功能片区3以青城后山片区为后台，主要强化休闲度假功能和道教养生、中医养生的深度体验本报告是严格保密的。青城山的定位：从观光旅游到养生度假青城山已不再只是依赖自然资源的观光式旅游区，而应该是集深度观光、娱乐、养生、休闲、度假等功能为一体的国际旅游度假区。2000以前纯粹观光旅游2007以后养生度假成都以及周边地区游客为主吸引更多外省和外国游客申遗之前餐饮娱乐观光登山旅游养生度假医疗疗养登山旅游休闲度假餐饮娱乐外省以及国外游客增多，但仍以成都及周边地区客户为主2000－2006农家乐式的娱乐本报告是严格保密的。青城山房地产发展综述本报告是严格保密的。我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额1991-2003年，我国房地产业增加值平均只占GDP的1.8%20042010201320162019202220225％4％6％7％8％9％10％11％20072025202820312034增长弹性=1.5增长弹性=1.4增长弹性=1.31991-2001年，我国房地产业增加值对GDP增长弹性为1.09，未来十几年，房地产业增长弹性将上升到1.3，甚至1.5（即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%）美国40年来的稳定线地产行业前景：快速发展可持续数十年本报告是严格保密的。微观视角下：房地产业的增长空间巨大我国人均住宅使用面积的未来增长空间2003年我国城镇居民人均住宅使用面积仅17.8平方米2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24平方米左右（建筑面积30平方米左右）24.420.517.842.527.532.522.50510152025303540452000201020202030中国美国美国1940年1950年1960年1970年平方米/人本报告是严格保密的。2006年，都江堰市及青城山地区固定资产投资额在2005年高位基础上仍然保持快速增长，投资规模稳步扩大，投资结构日趋优化。2005、2006年都江堰市及青城山固定资产投资对比020406080100200570.3236.9515.0115.08200690.5741.2421.8219.5全社会固定资产投资安全基础设施建设投资工业性投资房地产开发投资（单位：亿元）对比2005年，2006年固定资产投资总额继续保持快速正常的态势。但房地产开发投资所占固定资产投资总额的比例相对较少，只占中投资总额的11.26%。本报告是严格保密的。2006年，都江堰市及青城山地区房地产开发投资虽然占固定资产投资总额的份数不多，但却也保持了较快的增长。2006都江堰市及青城山年房地产投资一览01002003002005146.45119.1230.5261.922006247.2216.242.3976.22房屋施工面积住宅总面积商品房竣工面积商品房销售面积2006年都江堰市及青城山房地产住宅投资额与销售总额051015202520058.0812.73200615.319.8住宅投资实现销售额（单位：亿元）单位：万平方米•较2005年相比，都江堰市及青城山房地产投资各项数据均远远高于2005年，可见2006年都江堰市整个房地产行业处于上升高峰期。本报告是严格保密的。2007上半年第一梯度价格（青城前山山脚）11000元/平方米第二梯度价格（青城后山山间）6000元/平方米第三梯度价格（近青城山/106省道旁）4000+元/平方米第四梯度价格（出106省道往都江堰方向）3500元/平方米各梯度价格比（第一梯度为100）100：55：36：32前山山脚106省道旁后山山间商品住宅价格梯度近都江堰市从2005年至今，青城山商品住宅房的房价平均增长超过500元，增长幅度每年大于10％。当前青城前山占据都江堰市房价风向标，青城山住宅价格受与旅游风景区价值的影响日趋明显。青城山商品房价格继续走高，价格自然受资源影响比较大。本报告是严格保密的。小结房地产业快速发展可持续10年结论1房地产业的增长空间巨大结论2青城山固定资产投资总额持续稳步上涨结论3青城山房地产投资占固定资产投资份额不多，但仍持续增长结论4本报告是严格保密的。我们解决问题的技术思路宏观层面/战略层面•百草园发展模式•百草园价值挖掘与再造•百草园增值设施与功能•中观层面/策略层面•366项目定位•366项目意向初探•366项目容积率的分布•366项目案名初步建议分析思路结果构成青城山历史、现状青城山未来发展规划对青城山未来发展的研判与百草园项目相关的结论青城山研究•模式研究•案例研究青城山地产市场格局青城山地产发展阶段对青城山地产未来发展的研判与百草园项目相关的结论区域房地产市场研究•模式研究•案例研究•模式研究•案例研究•模式研究•案例研究项目资源分析后续专题研究本报告是严格保密的。区域房地产市场研究本报告是严格保密的。青城山地产格局：板块发展各具特色高端物业高端及中高端物业中低端物业中高端为主青城前山山脚低密度高端物业，以双拼和两层公寓为主，紧靠青城山，尽享天然自然资源，空气负氧离子含量高，是养生之绝佳场所。建在山间的住宅，只是旅游资源未有前山丰富，因此价格比不过前山。别墅为主，但酒店式公寓住宅为中产阶级也提供了度假与投资的机会。公寓式别墅为主，多是60到90平米的小面积，适合投资及短期旅游度假，居住密度相对纯别墅项目较高。楼盘品质较高，以连排和叠拼为主，也有小高层。面积相对较大，因距都江堰、青城山旅游景区相对较远，因此均价也较其它区域楼盘低。青城后山山间近青城镇/106省道旁106省道与都江堰市交界处代表楼盘：中国青城代表楼盘：天下青城代表楼盘：碧水青城蜀秀青城代表楼盘：泓坊河畔本报告是严格保密的。青城前山及青城镇区域该片区为青城山楼盘比较集中也是最多的片区，其土地开发资源基本已经用完。围绕青城山山脚做文章是该片区楼盘最大的卖点及优势。106省道东侧区域以“上善栖”为代表的楼盘，其位置离青城山相对较远，但可开发土地较多，且开发量较大，楼盘配套相对可以比较完善。青城后山区域楼盘多建于山间，需开车行驶一段山路才可到达，空气质量和环境非常怡人，但周边配套和娱乐匮乏。106省道进都江堰市区域楼盘位置远离青城山和都江堰风景区，但楼盘品质相对较高，且均价都低于以上三个区域。106省道往都江堰方向青城前山及青城镇片区青城后山片区青城山地产板块：呈点、片状发展本报告是严格保密的。青城前山及青城镇区域：依托青城山自然资源，多个楼盘共同打造休闲度假区。项目名称中国青城（二期.青城美墅）碧水青城蜀秀青城基本情况占地256亩，独栋、双拼、双层公寓住宅，200多户，洋房风格。占地191亩，联排、小户型公寓，共837户（在售二期四区100多户），川西民居风格。占地36亩，联排、小户型公寓含底商，共162户，川西民居风格产品主力户型：双拼130-150平米；户型配比：湖边独栋：289.43m2占1.8%；联体别墅：118.24－149.56m2占45％左右；公寓：77.98－79.81m2占50％左右畅销户型：双层公寓，面积较小，实用，切总价不高；滞销户型：独栋别墅，单价总价太高；公寓2层剩余7、8户，无花园主力户型：80-90m2左右户型户型配比：40平米左右跃层；60平米左右跃层公寓；80-120平米以上联排别墅畅销户型：60平米左右跃层，够用，且总价低。滞销户型：100以上平米户型，总价高。主力户