青岛恒星尚库购物中心项目定位规划与运营细则_62p_XXXX

恒星尚库购物中心定位规划与运营细则关键词导读区域特点商圈定位商场定位卖场规范商品定位典型商家发展模式组织结构立地环境分析•本项目地处金水路以南，九水东路以北，李村河以东，恒星学院以西。•李村河和金水河改造是李沧区2012年大干三百天的重点工作之一。李村河上游综合治理二期工程范围从九水路至世园大道，全长约2.4公里。按照工程进度，九水路至金水路段计划于2012年7月基本完成施工，具备开园条件。此次改造，将首次引入“园中园”的改造思路。“园中园”是园林景观设计中一种独特的造园手法，李村河上游综合治理二期工程中充分运用“园中园”的造景方法，在统一的大景观下，又有独特的小景观。此外，李村河上游综合治理二期工程在景观设计中，充分引入城市“绿道”的设计理念，以“游人、自行车漫步道”的园路形式，将整个沿河景观连接为一个统一的整体。•关键词•高校区，中高端居民区•居民聚集区•人口密集区本案高校高校高校高校万科等楼盘总体规划1、沿街商业体与产业园2、产业园现有建筑体量KM楼现有建筑面积1.4万平方米，尚有5000平方米的主体商业楼未建完。B1楼总建筑面积2万平方米。现有商业气氛图中商业街除上图开建外，其它规划尚未实现。如全部建成其体量将超过10万方，其中包含了商业体与总部经济园。在未来，万科也将规划路的东岸打造商业体。区位SWOT分析优势劣势机会风险时间和空间是该区位所面临的主要问题。解决方案：1、正视总部经济园对商业体的促进作用，其核心价值在于拥有固定的消费人群；2、尽快的形成商业体的总体量；3、合理规划业态，以吸引跨区域客源；4、保证单位业态的规模，以形成独特卖点；5、业务发展多渠道化，以争取空间差和时间差；6、尽快催生大体量商业体。向理论致敬从实践学习“在市区或郊区的某块既定的片区范围内，构成了足以聚合人流进入该片区范围内进行消费活动的各种不同类型的零售商店之条件,而形成意义上的「商圈」”。所谓的商圈我们将其解读为：商圈型态的定义及其重要性“我们只能在顾客心中找到定位的创意”这是商圈立于不败之地的不二法则。基于集团未来的战略愿景，我们必须将KM楼的购物中心的定位思路放大到整个相关商圈[九水路-金水路之李村河东西岸]的竞争格局，去规划足以跨区吸客入店并停留2小时以上的业态组合。具备吸引开车游客及目的性购物者的条件。常住人口对商圈型态影响入店动机怎么来联外公共交通系统每百户家用汽车拥有率12.5辆距离及方便性的问题不解决入店客流量无法量化透过强力的「娱乐休闲」元素与聚客主体,一网打尽周边人口的跨区域客源。商户管理物业管理营销/促销管理以顾客为核心规划可行性研究财务可行性研究定位决策业态组合决策招商策略提供顾客服务市场可行性研究顾客满意购物中心前期开发规划后期经营管理重复入店购物中心运作模型购物中心的类型休闲娱乐型定位的购物中心一般有以下特征：1．休闲娱乐比重高2．一般规模较大3．选址通常远离大都市中心区4．拥有非常庞大的停车场主题购物型定位的购物中心又可细分为以下几种类型：1．都市综合购物型2．郊外大盒子中心型3．专业中心型生活邻里型定位生活邻里型购物中心一般设在社区的商业中心，其不仅仅是社区的商业中心，同时也是社区居民的生活中心、休闲中心和交往中心。随着现代人生活水平的提升，对生活品质的要求也将逐渐升级，会越来越重视社区生活的便利、安全、环境，越来越重视健康、家庭、人际沟通。因此需要便利的设施、便利的服务、安全的商品、安全的环境，在生活邻里型购物中心不仅仅需要购物，还需要满足家庭休闲、社区交往的需要。生活邻里型购物中心应当是现代都市生活方式的载体，除了以一站式满足社区居民生活消费的功能为核心，还应补以满足现代生活方式的各类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类众多、配套较齐全的生活服务设施。社区服务中心、派出所等政务机构也设在这里。这种多中心合一的形态既有利于城市空间利用效率的提高，还将有限的社区购买力集中起来，给所驻商家带来强大的人气。检视购物中心聚客能力的原则1、吸引大量的顾客入店2、延长顾客停留时间/增加消费额3、重复入店顾客为什么要到你的购物中心消费？去别家不好吗？你的购物中心跟别家有什么差别？吸引大量的顾客入店涉及的层面涵盖了项目的「立地位置」、「商圈构成」、「竞争状况」、「商圈的顾客消费行为与态度」…等研究调查,从这里切入去深入问题,将自己和竞争者之间的优、弱势找出来比对分析。评估延长顾客停留时间的条件2006年「海口市五大商圈顾客行为态度大调查」的结果显示,消费者进入一个成熟商圈从事消费与休闲娱乐活动,所停留的时间至少都在2小时以上,换言之,消费者进入成熟商圈的这2小时当中,已不纯然只是购物的动机,很多时候只是去逛逛而已,或与朋友聚会、看电影、喝咖啡、或用餐。换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个成熟商圈的吸客功能，说明了，当我们进行操作跨区域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家竞争店去定义项目的主体型态或吸客能力，必须将思路放大到整个相关商圈的竞争格局，去规划足以跨区吸客入店并停留2小时以上的业态组合。进一步引用2009年4月珠海国贸购物广场所主导的珠海市三大商圈顾客消费行为态度大调查」之分析结果进行对照论证，消费者进入成熟商圈停留超过2小时以上者51.5%，2小时以内者48.5%。这样的数据,反应出珠海市三大商圈的零售业态发展仍处于尚未成熟开发的阶段，消费者进入商圈停留时间低于2小时的比例偏高，显示该市商圈无论购物、或休闲娱乐业态，仍存在着一定程度的开发空间。由珠海国贸购物广场、免税商场及珠海百货所构成的连体商场，顾客入店停留时间低于2小时者为91%，其中30分~1小时者高达40%，显见,该连体商场的吸客功能呈两极化表现–购物功能强劲、休闲娱乐功能偏弱。就超过100,000㎡的购物中心而言，即应针对顾客「留店2小时」的概念，去整合零售及休闲娱乐业态、发展出合理的聚客主体及业态组合，才有望将珠海国贸购物广场所属商圈年均流量1,006万人次再往上推进另一个高度。HITA二小时理论我们必须要面对的和思考的问题年均营业额都超过10亿美元以上据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的时间至少都在2～3小时以上,停留时间和消费金额成正比，停留时间越久，消费金额越高。加拿大西埃德蒙顿美国美利坚英国美罗中心英国蓝水中心英国斗牛场延长顾客停留时间/增加消费额HITA二小时理论之比较论证论证来源顾客停留低于2小时顾客停留2小时以上商圈属性商圈成熟度50~90年代欧美论证结果（超过100,000㎡的购物中心）×√郊区低2006海口五大商圈调研45%65%市区中/中低2009珠海三大商圈调研48.5%51.5%市区中/中低2009年HITA2小时理论-65~70%+市区中高度以上业态组合的设定必须契合顾客入店停留二小时或以上的需求跨区域型购物中心,已具备了商圈功能及吸引跨区客源的能力,因而竞争格局必须放大,不能仅局限于几家竞争店的狭义框架里顾客重复入店一家购物中心的顾客一年只入店消费一次或两次，肯定盈利无望，甚至极有可能亏损。究竟购物中心的重复入店率要达到什么水平呢？国内外至今没有一个确切的论证依据。名称美利坚西埃德蒙顿斗牛场蓝水国别美国加拿大英国英国商业面积232,000㎡353,000㎡110,000㎡154,000㎡客源覆盖范围(人）主商圈9万次商圈430万边缘513万主商圈73万次商圈101万边缘349万主商圈101万次商圈228万边缘450万主商圈9万次商圈58万边缘720万年营业额18亿美元12亿美元10亿美元+10亿美元+年均客流量4,200万人次2,820万人次3,650万人次2,700万人次人均重复入店率4.4次5.4次4.7次3.7次四家加总起来的人均重复入店率为4.5次，年均客流量为3,343万人次美利坚购物中心年营业额18亿美元，投资额6.5亿美元。西艾德蒙顿购物中心年营业额12亿美元，投资额12亿加币。不要五年的时间,即可回收所有的投资成本,顾客重复入店率的重要性毋须赘言。购物中心在开发过程中，能确实做好市场可行性研究分析工作，发展出精准的「定位」，引进符合顾客需求的业态和商户。购物中心的立地商圈属性跟客流量的消长，两者具有直接的关联性，但不具绝对性影响。换言之，位于郊区之社区型商圈的跨区域型购物中心，能否聚合大量的跨区域客源入店，决定因素并不完全在于立地商圈之属性，而在于购物中心的聚客主体与业态组合是否迎合了跨区客源的需求。购物中心正确的聚客主体及业态组合取决于精准无误的定位决策过程。市场可行性研究调查精准的研判分析，是定位决策过程的核心关键，决定着购物中心未来运营的成败与兴衰。购物中心定位原则九水路-金水路之李村河西岸商圈整体业态社区配套型商业家庭、个人消费为主的餐饮店；足浴、浴场、棋牌、超市、水果店、药店、美容美发店。。。该类型商业体商业体量和所在社区规模以及辐射人群类别有一定联系，不过一般都是2万平米以下规模。时尚生活区大众餐饮区大众休闲娱乐区该类型商业体的辐射区域和周边的商业格局有一定的关系，主要从供给和稀缺两方面来考量业态的规模和辐射范围。一般以商业为中心，15分钟步行路程为半径为辐射圈社区商业体规划借鉴首先，应明确各业态的意义和作用差别。■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；■必备性商业：满足生活基本需求；■特色性商业：吸引客流，丰富业态。其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所与餐饮店}。小型商圈类商业体•商务餐饮、西餐料理店、咖啡茶室+流行购物/特色购物•一般小型商业体无非两种形式存在，一是主题型特色商业体，一是因附近有强烈需求而应运而生的小型综合商业街形式。•所谓主题型特色商业体多指有一定文化底蕴或业态历史的区域聚集而成的商业街，如古玩市场、瓷器一条街、古街等•另一种因为没有特色而能强势生存下来无非因为周边有强势的需求，且因为消费习惯和区位原因导致它的市场竞争力很强，这样的商业体一般业态组合较综合，但多以小型商家为主。商务类商圈型商务区商圈商业主要针对人群是周边商务人群和居住的中高端消费人群。商业规划多以商务配套和中高档消费场所为主会展中心、酒店、酒店式公寓、咖啡厅茶吧等休闲商务场所；主题餐饮、西餐厅、料理店等饮食场所；健身馆、俱乐部、美容美发等康体中心；KTV酒吧、足浴保健等休闲娱乐场所；业态主分类餐饮业•大型餐饮（香雪海大饭店、吴地人家大酒店。。）•主题餐饮（海鲜鱼坊、干锅。。）•休闲美食（民俗小吃、特色风味、方便快速）•西餐、料理店•普通餐饮•连锁快餐（蓝加白、大娘水饺。。）•火锅店（789自助、傣妹。。）•休闲餐饮（KFC、街客。。）•咖啡厅、茶坊、酒吧（迪欧、三萬昌。。）•西点、面包房（克里斯汀、85度c。。）•面馆（近水台、陆鸿兴。。）大众餐饮商务餐厅时尚生活中心•美容美发店（文峰、屈臣氏。。。）•减肥美体、养生保健店（SPA、永琪、大足神农。。）•护肤、彩妆、美甲•饰品、礼品、工艺品•眼镜店、钟表店、书店、音像店•烟酒店•家居饰品店•汽车用品店、车洗中心•酒店、浴场、托儿所、幼儿园、宠物超市•银行、营业厅•便利店、小型超市、水果店、药店（可的、好德、海王星辰。。）•摄影馆流行购物中心•服饰店（流行休闲服饰、运动服饰/男装、女装、内衣。。）•皮具、箱包、鞋帽店•香水、化妆品店•花饰、花艺•珠宝首饰•婴童服装店•流行饰品店•高尔夫用品专卖店休闲娱乐•大型影城、小型数字影院•电子娱乐、动漫城•商务娱乐会所、俱乐部、夜总会、桑拿浴场•大众娱乐慢摇吧、健身房、KTV酒吧、迪厅、溜冰场，台球吧、网吧、碰碰车、儿童乐园、大型卖场•家居生活广场（大润发、欧尚、联华