青岛恩马崂山项目客户及产品定位

1本报告是严格保密的。恩马崂山项目客户及产品定位谨呈：恩马房地产开发有限公司3本报告是严格保密的。本次研究内容构成1青岛沿海豪宅项目分析2参照系典型项目分析3青岛高端客户分析4项目产品策略研究5项目产品定位及户型配比4本报告是严格保密的。Part1青岛沿海豪宅项目分析5本报告是严格保密的。随着青岛城市骨架的逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山/平米爱丁堡2.1万元/平米颐和星苑2.7万元/平米(综合)山水名园2万元/平米(2009)银海一号1.5万元/平米(2009)鲁商中心2.7万元/平米海信天玺4.5万元/平米御景峰２万元/平米(2008)恩马文景园1.8万元/平米(2009)远雄国际广场4万元/平米万丽海景5万元/平米凯悦中心2.9万元/平米银座领海公馆4.2万元/平米(预计)东海路9号3.5万元/平米上实海上海2.6万元/平米(2009)6本报告是严格保密的。典型楼盘万丽海景东海路9号银座领海公馆规模占地面积:21748平方米总建筑面积:150000平方米占地约10100平方米，总建筑面积11万平方米占地面积3.6万平方米；建筑面积12.8万平方米产品形式2栋海景公寓、1栋酒店式公寓公寓高层住宅，1栋五星级酒店，1栋公馆价格均价50000元/平米，最贵80000元/平米起价24000元/平米，目前均价35000元/平米预计均价42000平方米客户特征外地客户50%，已居住在市南区与崂山区为主的私营企业老板，或上市公司老总私营业主为主职业特征：商界、政界成功人士户型面积50-96㎡：47%120-170㎡：23%220-380㎡：22%560㎡：8%140平方米～200平方米为主，顶层跃层式公寓为623平方米160-550平方米，主力户型：160-360平方米沿海一线项目典型楼盘海信天玺上实海上海山水名园颐和星苑规模总建筑面积7万平方米占地面积：26000平方米，建筑面积：6.6万平方米占地600亩，规模40万平方米占地1400亩；建筑面积100万平米产品形式高层、订制化别墅5栋板式高层(28-30层)平层与复式别墅、多层、小高层、高层独栋、双拼、联排、洋房、多层、小高层价格均价45000/平米均价：26000元/平方米总价：463-1500万均价：14000-20000元/平方米均价27000/平米客户特征自用为主，改善需求为主本地人居多自用为主，贸易物流公司老板、跨省企业董事、高管购置目的：自用为主，其中改善居住为主，部分小户型120平米为投资较为复合，主力客户为改善升级型客户，部分资源占有型客户，少量度假养老型客户户型面积140平方米-560平方米，主力户型220平方米户型区间：178-500平方米主力户型：230平方米户型区间;110平方米-150别墅总套数：24套主力面积区间：230-500平米户型区间：150平米—420平米沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多，本地客户大多居住在沿海一线社区感较强的项目中7本报告是严格保密的。地块位置土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）用途楼面地价（元/㎡）莱阳路8#288011.234561住宅、商业（约4:1）38900市南区香港西路南、东海二路东（原审计局地块）349246.5227004商业、住宅17800合计63725261565莱阳路8号绿城地块沿海一线区域土地稀缺沿海一线土地资源稀缺，2010年以来，仅有两块土地供应；未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产品具有较大稀缺性沿海一线土地供应很少，土地非常稀缺青岛海景土地供应分析8本报告是严格保密的。典型楼盘鲁商中心凯悦中心中海银海1号规模占地面积124700平方米,建筑面积1039000平方米占地面积:8500平方米总建筑面积:110000平方米占地面积:5.81万平方米，总建筑面积:23万平方米产品形式住宅,公寓,商铺,写字楼公寓价格一期均价2.7万元/平方米目前均价29000元/平米起价15000元，最高价18000元客户特征本地客户与外地客户一半一半青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主，以自住为主要需求自用为主，改善性居住较多70%-80%左右户型面积;面积区间为125-260㎡60-100平米：49%100-150平米：35%150-200平米：12%380平米复式：4%户型面积区间90—205平米沿海二线及腹地项目典型楼盘御景峰恩马文景园爱丁堡国际公寓规模总占地3.114万平方米，总建筑面积为7.1万平方米占地：1.8万平方米，建面：10万平方米占地面积10万平米，总规模27万平米，20栋楼，容积率2.93，绿化率60%产品形式多层花园洋房、小高层、高层住宅5座板式高层，29-31F高层11层小高层、19~21层高层,公寓，网点商铺价格高层16000/平方米均价,洋房21000/平方米均价均价18000元/平方米16000/平方米起，均价21000/平方米，最高28000/平方米客户特征客户以青岛市内的私营企业主、金融系统职员、公务员、教师构成项目占主要比例客群自主为主、部分为投资，私营主偏多，大学教师、企业中高层90平米左右的户型主要为首次改善客户，160－180平米主要为升级改善客户户型面积花园洋房面积在150平米—240平米，小高层、高层面积在90平米—330平米户型区间，94-160平米平层户型，和160-300的复式一期户型为90-240平方米，其中170-180平方米四居为主力户型，占69%，90平方米占30%，另有几套240平米随着沿海一线土地稀缺，沿海二线及腹地项目多为社区感较强的并有海以外的资源依托，多为本地高端客户自住9本报告是严格保密的。小结随着青岛城市骨架的逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多，本地客户大多居住在沿海一线社区感较强的项目中沿海一线土地资源稀缺，2010年以来，仅有两块土地供应；未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产品具有较大稀缺性随着沿海一线土地稀缺，沿海二线及腹地项目多为社区感较强的并有海以外的资源依托，多为本地高端客户自住10本报告是严格保密的。Part2参照系典型项目分析11本报告是严格保密的。本项目参照系选取爱丁堡国际公寓御景峰上实海上海海信天玺本项目直接参照项目间接参照项目沿海二线及腹地项目沿海一线项目12本报告是严格保密的。新华锦爱丁堡国际公寓位于崂山东区域内，主要为升级改善客户，产品水平领先规模占地面积10万平米，总规模27万平米，20栋楼，容积率2.93，绿化率60%产品类型11层小高层、19~21层高层,公寓，网点商铺户型配比一期户型为90-240平方米，其中170-180平方米四居为主力户型，占69%，90平方米占30%，另有几套240平米价格16000/平方米起，均价21000/平方米，最高28000/平方米销售状况2010年3月15日开盘，一期开盘4栋楼，一周卖掉3栋，目前一期销售80%以上产品水平精装修，5000元/平方米（中央空调系统，三层中空玻璃，地板采暖）客户情况：购置目的：自住为主、投资客户来源：主要为市内客户置业特征：90平米左右的户型主要为首次改善客户，16－180平米主要为升级改善客户，除区位因素外较为关注教育配套及松岭路较为便捷的交通配套底商、酒店、幼儿园、高尔夫崂山宜居大环境、区域规划前景、产品力水平领先针对市南区、市北区和崂山区外溢的高端改善型客户爱丁堡国际公寓13本报告是严格保密的。休闲康体度假区高档住宅区软件园花卉观光旅游区海洋大学金家岭山公园午山公园老寨顶崂山区东部的宜居环境和科技谷规划前景展现的居住投资价值受到高端客户的认可科技谷规划：项目位于规划的青岛科技谷高档住宅区和休闲度假区的衔接带，客户对此认知较高人文教育资源：区域内包括海洋大学、青岛大学、青岛科技大等高校及青岛二中，人文教育资源丰富高尔夫资源：毗邻青岛国际高尔夫球场，但本地高端客户对高尔夫资源的价值认知不高。该球场也以日韩客户为主。山地景观丰富：周围有午山、金家岭、老寨顶等，但山体大多遭破坏爱丁堡国际公寓14本报告是严格保密的。建筑：三段式英伦风格建筑，舶来建筑打造高端社区形象公建破坏了社区规划的整体感园林：绿化率高达49%社区中心轴线串联7大英伦主题景观舶来风格建筑+高绿化率主题园林景观，打造高端社区意向爱丁堡国际公寓15本报告是严格保密的。户型面积配比均价销售进度客户特征两室两厅91平/97平16%90%第一类是相对低端的客户，属于自住型，多选择90-120平两居户型，消化速度是各种户型中最快的123平90%三室两厅144平10%90%160平20%约16500元90%第二类属于从市南区市北区溢出的客户，现有住房无法满足，在市南区市北区改善困难的客户，或者是外地人在青岛有业务往来的自住客户，他们多会选择160-180平的户型181平20%约23000元60%五室两厅25319套约19000元90%第三类是久居海边想回归内地资源较好地段的本地人和少量的投资客，这部分人多选择大于180平的户型。复式户型202-272平8套90%户型面积覆盖90－272的平层和复式，160－180平米的主力三居室面向市南区市北区外溢的高端改善客户爱丁堡国际公寓16本报告是严格保密的。160平米三居户型方正，主卧功能比较丰富动线设计不合理，互相干扰户型设计重视主卧、后台空间、会客空间的处理，但整体上与豪宅仍有一定距离180平米四居户型方正，南北通透，空间尺度舒适，工人房强化功能空间大面宽、小进深，会客空间强化，符合高端客户需求爱丁堡国际公寓17本报告是严格保密的。设计师：香港高文安精装修标准为每平5000元DAIKIN（大金）空调系统ALDES（爱迪仕）中央新风系统HYDRO（海德鲁）门窗系统OTIS（奥的斯）电梯系统DURAVIT（杜拉维特）卫浴NOBILIA（柏丽）厨具大师设计+顶级品牌，达到城市豪宅平台水平的极致精装修，产品力成为置业的重要驱动因素爱丁堡国际公寓18本报告是严格保密的。御景峰位于香港东路与青大三路交汇处，占据绝对资源优势，北依浮山、南观黄海规模总占地3.114万平方米，总建筑面积为7.1万平方米,绿地率41.8%，容积率1.80,共11栋住宅产品类型多层花园洋房、小高层、高层住宅户型配比花园洋房面积在150平米—240平米，小高层、高层面积在90平米—330平米。价格高层16000/平方米均价,洋房21000/平方米均价销售状况开盘时间2008-05-10,目前基本售完产品水平精装修，2000元/平方米（中央空调系统，地板采暖）;停车位与总户数比例大概为1:1客户情况：客户以青岛市内的私营企业主、金融系统职员、公务员、教师构成项目占主要比例客群,成交新客户以地缘性客户为主，居住在金帝山庄和通过英派斯健身来访的客户诚意度非常高成交客户以改善性自住需求为主，占90%以上成交客户普遍能够接受开盘价位，大户型客户为价格不敏感型选择中高楼层，平层186平米西户客户量不足，两居室客户集中在低楼层，有实力的客户倾向位置景观更好的楼座，选择东户居多。配套会所御景峰19本报告是严格保密的。海景资源：属于三线海景，由于南部已建建筑物的阻挡，仅在地块高处可以看到海，海景的价值略低。山景资源：紧贴浮山，高达20米的落差形成良好的台地风貌的园林，与周边项目形成差异。城市资源：五分钟车程内购物中心、超市、银行、医院、学校、娱乐健身、旅游胜地一应俱全人文资源：毗邻中国海洋大学、青岛大学师范学院、青大国际学术交流中心、青大艺术学院等高等学府，既赋予项目人文色彩，更带给项目部分潜在客户。项目可快速直达城市核心区，周边具有基本的生活配套，天然的娱乐资源，强势的教育配套区域价值御景峰20本报告是严格保密的。规划建筑：单体由美国爱普斯顿国际设计公司来完成，以“山水绿城”为主题，依托错落的台地特征，挖掘居山的独有优势和最大化利用海景资源。花园洋房依山而建，层层退台，形成了一个错落台地式的建筑布局。景观设计：香港贝尔高林景观设计公司,利用了地块自然高差