世联—浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略—178页

浦东北蔡文化商贸园项目本报告是严格保密的。2本项目目标完善区域功能改造人居环境提高生活质量提升区域品味经济效益社会效益开发进程总目标一级土地运营，土地收益；合作开发，取得长期收益分期分批出让，滚动开发分解目标诠释目标安置、就业引进目标客户长期税收重塑区域形象区域增值区域可持续发展。。。。。。本报告是严格保密的。3本项目本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能区域内的东北侧本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一；位于三林功能区域内的东北侧三林世博功能区本报告是严格保密的。4项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善四至►北蔡地区中心基地位于高科西路以南、莲园路以北、莲溪路以西、博华路以东的范围，共49.1公顷；交通道路►两条城市干道：沪南路、高科西路（四车道快速干道），其中高科西路东段为双车道支路为，交通拥挤；►三条城市支路：博文路：双车道快速干道莲园路、莲溪路：双车道支路交通便捷度目前无轨道交通穿过，对外交通依靠公交体系莲园路沪南路高科西路博文路莲园路莲溪路高科西路沪南路通过地块中部，为贯穿浦东南北的交通要道本报告是严格保密的。5地块现状主要为工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南，白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作；沪南路西、博文路（高科西路）南现状多为旧镇区。基地内沪南路东、博文路（高科西路）南现状主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新村居住小区；白莲泾河贯穿地块东西宅基地工业仓储用地，部分拆迁旧镇区商业娱乐中心，已有拆迁意向宅基地××年建居住小区，保留用地××年建居住小区，保留用地北蔡医院、市政公司，部分保留用地主要为大面积的旧宅基地，拆迁难度较大本报告是严格保密的。6项目背景及约束条件将本项目打造为三林世博功能区的分区商业中心、公共服务中心；定位具备市场可操作性，3-5年内初见成效地块内有大量的宅基地，尚未动迁，动迁成本很高；土地前期费用按600万/亩计算，则开发后至少要实现〉600万/亩的市场地价；地块现有的北蔡医院（约2公顷）、宏莲馨苑（02年建）、莲溪新村（约7公顷）需保留客户目标约束条件在委托世联前，本地块已有两个初步的定位及规划方案，但由于没有解决远期定位与近期开发的矛盾问题，定位及规划被迫中止；世联的委托工作主要为解决项目整体定位、各功能准确定位、开发策略几方面内容项目委托背景本报告是严格保密的。7目标条件分解一：世博功能区分区商业中心、公共配套中心意味着什么？地区中心根据《三林世博功能区域规划》，其规划公建用地约30公顷，规划公建建筑面积约45万平方米公共服务中心——配置大比例的公共服务设施，承担为整个区域提供公共服务的职能商业、娱乐中心——解决地区购物、休闲娱乐、商务办公的需求形象、价值中心——需高端定位，树立区域价值标杆，向外展示整个区域的形象必须高端定位，同时有大比例的公建设施本报告是严格保密的。8目标条件分解二：3-5年内实现600万/亩以上的出让地价意味着什么？488(06年)2006年出让商业用地305万/亩2005年出让综合用地270万/亩北蔡近年出让地价——300万/亩出让地价〉600万/亩现状目标3-5年内实现意味着：必须短期内大幅突破现有区域价值和区域形象；引入市场可实现的高盈利的项目；本报告是严格保密的。9核心问题解析在周边区域发展落后、地块内部拆迁量大、公建设施规划比例大的情况下，如何在3-5年内实现600万/亩以上的出让地价？Q2本项目如何定位才能满足地区中心的功能需求，同时最大化实现核心区域价值？Q1本报告是严格保密的。10在项目研究中，世联项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与踏勘调研内容：城市土地出让情况城市房地产开发情况不同物业发展现状地块现状及周边环境……调研区域：花木文化商务区新国际博览区张江高科区三林功能区……访谈及查阅资料市场调查问卷：发放问卷170份，回收156份有效问卷问卷共三部分，42道题……专业人士：地产顾问5名城市规划1名商业地产5名消费者深度访谈10名……查阅资料：浦东新区综合发展规划上海市标准城市居住区公共服务设施设置规定基准地价……国内外案例分析参考案例20多个布林德利，伯明翰六本木，东京苏荷区，纽约曼哈顿昆西综合区，波士顿克拉码头，新加坡Templebar，都柏林叶巴．贝那中心，旧金山……标杆案例5个布林德利，伯明翰六本木，东京福冈博多水城，日本……地区商贸中心开发规律研究消费者行为研究区域发展开发模式研究地区中心区开发策略……专题研究本报告是严格保密的。11世联研究：旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系KPI体系引入品牌发展商参与区域更新保证核心示范项目的优先建设区域的城市价值挖掘：区域在城市发展中的机遇、使命和价值空间的充分挖掘，是区域最大的价值增值点政府启动、推动更新计划内因外因区域重新定位：充分挖掘区域的优势资源，寻找价值增值引爆点，提炼地区中心的核心特色区域整体规划：通过案例借鉴和区域自身条件分析，提炼地区中心规划的价值增值体系整体布局的最合理体现：充分考虑各功能的布局和组合要求，以特色、合理的布局最大化实现地区中心的整体价值开发策略的最优化实现：从地区中心旧城改造的规律出发，结合市场发展，从开发次序、开发模式等方面最大化实现地区中心的价值本报告是严格保密的。12我们的研究思路研究思路区域的城市价值挖掘发展方向初判成功案例借鉴区域重新定位最优化开发策略第一部分发展战略第二部分整体定位第三部分项目规划第四部分开发策略汇报议程旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系各功能准确定位功能布局区域整体规划本报告是严格保密的。13第一部分发展战略第二部分整体定位第三部分项目规划第四部分开发策略区域发展背景解构项目价值机遇分析区域发展战略本报告是严格保密的。14位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值上海正进入大规模快速都市扩张阶段，外环线内正形成五大都市副中心；北蔡位于都市扩张主方向上，紧邻建设中的两大副中心，具备了巨大的区域发展空间上海的都市扩张：单中心-多中心发展花木副中心五角场副中心真如副中心徐家汇副中心世博副中心北蔡上海的都市扩张——多中心发展格局外环线都市扩张背景下本报告是严格保密的。15北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业高素质人群，实现区域人口升级转换三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一；目前，北蔡区域内新推出的楼盘已吸引了大量新上海人（主要为年轻白领、一次置业者）、张江高科园区等周边高素质产业置业人群2005年三林世博功能区现状居住人口60万上海大都市人口扩散模式北蔡中央城区随着上海的快速城市化，大量中心城区人口迁往城市近郊及远郊，北蔡所在的三林世博功能区是上海主要的人口流动区，目前正吸引大量城区人口置业2020年三林世博功能区规划居住人口100万北蔡引入的城区人口楼盘置业人群大华锦绣华城以新上海人为主文化馨苑张江高科园区（中兴、华为）员工及本地教师等地杰国际城年轻白领、张江高科园区等北蔡区域内新推出的高品质楼盘吸引了大量新上海人、年轻白领及张江高科等周边高素质置业人群郊区近郊都市扩张背景下本报告是严格保密的。16北蔡拥有巨大的地价升值空间，未来可形成与徐家汇等持平的土地价值圈层上海目前正形成以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心的地价圈层；北蔡具有巨大的地价升值空间；随着都市的扩张发展和区域价值的被感知，近年三林世博功能区的地价巨幅上涨3904471290徐汇区黄浦区北蔡37682500150012003457487以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心，向外形成地价递减圈层305271北蔡现状地价仅为300万元／亩，有巨大的地价升值空间数据来源：上海房地产开发决策咨询系统三林、北蔡等区域与徐家汇处于同一地价圈层区位，随着快速城市化发展，将达到与徐家汇同一的地价水平2006-2007年北蔡周边地价圈层（万/亩）2003-2007年三林世博区域土地出让价变化（万元／亩）1290万元／亩，轨道７号线浦江耀华站地块都市扩张背景下本报告是严格保密的。17以世博会为契机，北蔡地区将发展为上海重要的现代化宜居城区和第三产业示范区都市发展融合背景下，北蔡将成为上海重要的现代居住、第三产业示范区世博功能区规划在新的发展规划中，北蔡融合入三林世博功能区，依托会展旅游、国际贸易、文化休闲等三大主体功能，建设一个现代服务业集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，不断体现“城市，让生活更美好”的主题资料来源：《三林世博功能区域规划》（调整）“城市，让生活更美好”都市扩张背景下本报告是严格保密的。18大规模重大项目开发将快速推动北蔡实现突破性的区域发展和价值提升，打造上海的“新北蔡”云集上海市重大开发计划：浦江两岸综合开发、世博功能区开发、花木文化行政中心浦江两岸综合开发：位于浦江两岸开发的重点地区，会展、文化休闲、商务、贸易、生态居住的功能定位，将使其快速融入都市核心区世博功能区的集中投资建设：世博园区直接投资将达到30亿美元，由此带动约150~300亿美元的产业结构调整、交通、商业以及旧区改造等延伸领域的投资世博会效应：本届世博会预计带来7000万消费人流，2010年与世博会相关消费预计达100亿元，将快速拉动区域的跳跃发展“新北蔡”一体化的交通体系建设：将建地铁线3条、快速轨道线2条、轻轨线2条、“3桥5隧”的越江交通、轮渡线4条、公交和有轨电车线l8条现代的活力的都市的宜居的示范的都市扩张背景下本报告是严格保密的。19区域发展背景总结北蔡的发展现状是否符合“新北蔡”的价值、形象与功能？本项目在其中具备怎样的机遇、价值与使命？在上海大都市扩展融合的背景下，以世博会为契机，北蔡地区未来将成为现代服务业集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，演绎“城市，让生活更美好”的主题北蔡地区拥有广阔的发展空间和实现区域价值突破的重大机遇正重大的机遇，“新北蔡”都市扩张背景下本报告是严格保密的。2080-90年代发展的集镇中心是北蔡最早的商业及公共服务中心，人口档次较低，业态较落后北蔡集镇中心为北蔡发展的起始区，是北蔡最早的商业及公共服务中心；集镇区内人口档次相对较低，居住小区及商业配套等均存在形态落后、混乱等问题区域发展格局项目地块培花新村绿川新村北蔡镇域北蔡集镇区北中路•北蔡镇的发展由高科西路－博华路－镇中心路－川阳河范围内的集镇中心区起步，集中在80－90年代建设。北蔡发展分析：80-90年代•人口构成：主要为80年代中心城区的动迁户、户籍农民、小规模工业聚集的外来人口。•集镇内大多为80-90年代建造的居住小区；•集镇中心区形成了北蔡最早的商业及公共服务中心：小商品市场、超市;电影院、KTV等娱乐设施；北蔡医院、小学、新华书店；酒店、旅馆等。•存在档次低、布局混乱等问题本报告是严格保密的。212000年后北蔡价值被感知，集中开发了大量大型现代居住社区和高端现代公共功能，产业及人口开始升级2000年后北蔡开始跳跃式发展，开发了大规模的现代居住社区和高端现代公共设施；开始了产业及人口结构的调整升级项目地块北蔡镇域北蔡集镇中心万邦城市花园朋大别墅文化馨苑六里现代生活园区浦东干部学院文化公园（规划）地杰国际城北蔡工业园北蔡发展分析：2000年后•随着快速城市化扩张、北蔡区域价值的被感知，北蔡区由原集镇中心向四周发展；•品牌开发商入驻，开发大规模的现代居住小区：大华锦绣华城、万邦城市花园等；•规划、建设高等级的现代公共设施：浦东干部学院、文化公园、北蔡工业园、和平汽车城等；•人口构成：由于品牌现代居住社区的开发及产业结构的调整，引入了中心城区及张江高科等高素质人群本报告是严格保密的。22北蔡地区形成价值盆地的格局，原有集镇的商业及公共配套中心成为的价值低谷北蔡集镇中心的功能业态及档次不能满足周边现代化功能的发展需求；形成了价值盆地的格局北蔡镇域浦东文化中