世联武汉保利·海上五月花XXXX年年度策略总纲

保利·海上五月花2013年年度策略总纲世联保利海上五月花项目组PolyRealEstate2012项目背景2012，保利问鼎武汉7月以30亿销售额荣膺武汉销冠全年以60亿的销售额稳摘全年桂冠保利地产深耕武汉10载今朝荣冠全城从武昌看我，到武汉看我从武昌看我，到武汉看我NO.1，意味着——央企第一地产品牌名至实归更强的市场影响力和客户感召能力意味着，武汉从此进入保利时代公园九里心语拉菲中央公馆十二橡树庄园香槟国际海上五月花圆梦城海寓保利花园10年前，保利在光谷开启武汉大门10年后，保利再次荣归光谷2013年，保利在武汉的第一个综合体大盘惊现光谷2013年，保利在光谷的累计开发项目达到6个，为武汉之最保利时代茉莉公馆2013，保利荣归光谷2012年五月花总计完成销售套数约983套，完成销售面积约9.4万方，销售金额达5.2个亿！光谷市场2012年上半年销售成绩以上数据截止2012年12月13日，以明源录入数据为准以上数据来源搜房武汉房企占有率排行榜保利海上五月花2012年销售成绩类别套数面积（㎡）金额（亿）高层95889540.444.91洋房3473.270.03别墅234001.370.35项目合计98394015.085.29不辱使命，做光谷战区的排头兵保利海上五月花，连续三年蝉联光谷南销冠2013年推售区域2013年推售区域推售时间2010年2011年2012年完成推售量10万方12万方8万方完成推售套数住宅8571232799洋房----373别墅713020商铺332----共计9611301822五月花历程回顾如果说之前我们一直在“倾销”那么接下来的一年请让我们“稀售”光谷第一青年榜样级社区，历时三年销售，2013年将迎来项目销售的最后一年。最后一批绝版房源！最后入主品牌醇熟社区的机会！伴随整个保利品牌价值的提升伴随光谷板块战略地位的上升伴随区域内保利首个高品质城市综合体的入市作为光谷成熟大盘最后一期的保利海上五月花需要在市场上继续提升、值得用更高的价格去珍藏目标：提价市场分析定调：2013年楼市调控不放松市场存量大，2013年武汉楼市仍将面对巨大的去存压力格局之变让我们先来看看2013年市场发生了什么变化。2013年，拥有强势规划利好、优秀自然资源、城市级交通配套、优异的产品打造、突出的价格优势的光谷东无疑将成为光谷楼市的新热点！来三环外买房的客户不论其主观意向如何，第一限制条件一定是受中心区价格挤压过来的随着光谷东花山片区的崛起面临威胁：汤逊湖片区普通住宅产品将在明年的市场中遭受严重挑战三环附近供应量走高，低价倾销项目持续干扰客户的心理预期，光谷南三环外项目将面临较大的客户截流风险。2013年市场格局研判新增区域竞争：随着光谷东花山片区的崛起明年最能吸纳光谷外溢客户的区域将会是光谷东新兴规划热点片区光谷东，将超越光谷南，成为楼市新宠汤逊湖片区的普通住宅将在市场中受到严重挑战原有区域竞争：光谷市场存量及供货量巨大，市场去存货压力大三环边低价拦截项目增多，中心区外溢客户截留严重2013年三环附近竞争白热化，进一步截留中心外溢客户2013年，汤逊湖片区将腹背受敌！在这样的市场环境下2013年五月花如果还要实现6000元/㎡的市场售价，那么所有来买五月花的客户，一定不再是贪图便宜而来的客户所有来买五月花的客户，一定是“为了五月花而来五月花的一群人”核心策略推导让我们回到项目本身——首先，让我们看看光谷南五月花所在的区域..第一家企业园区出现，第一家大学落地，首批高端住宅开发，光谷南五月花所在区域是光谷三环外第一个被开发的板块。区域价值梳理发展历程武汉科技大学中南分校光谷南五月花所在区域凯迪电力远洋庄园（宜家汤臣）区域大学企业高端别墅光谷南五月花所在区域武汉科技大学中南分校（1997年）凯迪电力股份有限公司（1999年）保利十二橡树藏龙岛湖北经济学院（2004年）藏龙岛科技园（2001年）纳帕溪谷（2009年）花山暂无武汉软件新城（在建）碧桂园生态城（2012年）光谷南五月花所在区域承接武汉城市化扩张的需要，起到连接光谷中心与纸坊，武汉与1+8城市咸宁的重要作用。区域价值梳理城市发展意义光谷南藏龙岛花山武咸高铁武汉1+8城市圈咸宁：面向武汉市及城市圈的生态旅游、休闲度假基地区域价值梳理未来规划2020年，光谷南五月花所在区域将是武汉4片区域性水网之一，5大产业聚集区之一，6大放射形生态绿楔之一，7处大型体育中心之一，9个大型居住区之一。武汉15年城市总体规划解读建立黄陂——新洲片、汉口——东西湖片、汉阳——蔡甸片、武昌——江夏片等四片区域性水网。控制大东湖、武湖、府河、后官湖、青菱湖、汤逊湖等六大放射形生态绿锲，并深入主城区内部，建立联系城市内外的生态廊道和城市风道。以关山地区为主体，向庙山、流芳、藏龙岛等地区延伸，形成光电子及生物医药产业聚集区。新建、扩建塔子湖、沌口、盘龙、豹澥、汤逊湖、黄家湖、武钢等7处大型体育中心。集中成片建设后湖、古田、南湖、四新、东湖、盘龙、汤逊湖、流芳、金银湖等9个大型居住区以及黄浦、站北、关山、青山、豹澥、白沙洲、蔡甸、常福等中型居住区。光谷南五月花所在的区域是一片最早被政府开发，同时也被寄予浓厚期望的地方她承担了武汉在城市化发展过程中重要的衔接角色在武汉城市化扩张蓝图中具有十分重要地位她的地位及未来的发展不可限量区域价值梳理湖景资源36.6平方公里湖域,汤逊湖当之无愧是全国第一大内陆湖！区域价值梳理别墅住区保利十二橡树庄园长岛纳帕溪谷滨湖壹号红郡赖特远洋庄园保利海上五月花美加橘郡阳光100大湖第龙苑澜岸板块集中了全武汉70%的别墅项目，已成为武汉四大别墅区之一。●年产值1000亿的光谷产业基础，催生汤逊湖居住价值和投资价值；●42所院校、56个国家级科研院所、20多万各类专业技术人员和70多万在校大学生、51名两院院士的教育人力资源，确保汤逊湖人文氛围；●交通便捷，在武昌传统的市中心和汤逊湖之间，已经没有一个真空带。既与城市中心保持着路网的畅通，信息的同步，又偏安一隅，保证生活与工作在短时间内可以轻松切换。可谓大隐隐于湖，动静两不误；●浩渺汤逊湖，已成为大武汉稀缺的湖景资源。汤逊湖天赋的自然景观，形成了最理想的多感官生态系统，为居住者创造了在城市中绝难企及的居住感受；●规模空前的臻品集结，和其他几个别墅区比较起来，汤逊湖所汇集的别墅定位更高端，别墅风格更丰富，别墅品质更精美，别墅形态更纯粹。汇聚一线开发企业目光之焦点，国内外著名规划设计公司和建筑大师，以国际化的手笔，精心打造传世别墅群落。汤逊湖5点绝对的竞争优势，使之对中央别墅区的光环当仁不让——区域价值梳理土地资源住宅用地供应有限，目前几乎无一线湖景住宅用地。怡景江南保利海上五月花美加湖滨新城海悦天地汤逊湖山庄远洋庄园区域价值梳理商业配套城市级配套奥特莱斯落户，三大仓储超市鼎立，光谷南五月花所在区域俨然已成为三环外“中央商业区”。华师一附中武汉枫叶国际学校华一寄宿学校省实验幼儿园武汉科技大学中南分校外国语学校奥特莱斯武商量贩中商平价KFC麦当劳武咸城际铁路中百仓储三大仓储鼎立区域价值梳理交通配套6条公交线路，1条地铁，1条城际铁路，无缝对接中央城市生活。1条城际铁路，无缝对接1+8城市圈武咸城际铁路：从武昌站起，途经南湖东——汤逊湖——庙山——普安——纸坊东——乌龙泉东——土地堂东——山坡东——贺胜桥东——横沟桥东——咸宁东，终到咸宁南站6条公交线路，20分钟中直达光谷中心903：武昌火车站-保利海上五月花-江夏停车场901：武昌火车站-街道口-鲁巷-纸坊火车站915：光谷广场-五月花-中州村907：武科大黄家湖校区-街道口-华泰912：902：1条地铁规划，拉近板块与武汉核心商圈距离地铁2号线：常青花园---洪山广场—亚贸广场--街道口—鲁巷区域价值梳理教育配套19年：从幼儿园到大学一站式教育，在这里不用学“孟母三迁”。华师一附中武汉枫叶国际学校华一寄宿学校省实验幼儿园武汉科技大学中南分校外国语学校区域价值梳理世界风情化住宅英伦、法兰西、西班牙、美国红褐石..这里是世界风情的小型展厅。与城市保持最合适的距离，是武汉三环线外最适宜生活的区域。让我们回到项目本身——分析了光谷南五月花所在的区域价值，接下来看看五月花在这个区域当中又是个怎样的项目呢？项目价值梳理品牌在光谷，保利是当之无愧的王者，是光谷南区域楼市扛鼎者。旗下开发的主流大盘全部得到市场的强烈认可：2012年，保利town三彩销售业绩横扫武昌。2010-2012年，保利海上五月花连续三年蝉联光谷南销冠强大的品牌影响力强大的市场影响力项目价值梳理英伦愈见成熟的建筑立面，风情化的园林表现，铸就区域内唯一的极致英伦纯居住区。坡屋顶古典门廊六角灯柱红墅、坡屋顶、六角灯柱、古典门廊、飘窗纯正的“new-tudor”风格泛公园（7万平社区公园）：以35%的绿化率和25%的超低建筑密度打造湖景坡地美宅35光谷三环外唯一的大型商业集中区，“房子远”但是“生活并不远”。903路公交901路公交789路公交755路公交华师一附中枫叶国际学校外国语学校华一寄宿学校紫薇星中百仓储武商量贩KFC中商平价中南分校校医院光谷二小湖北省人民医院27万方美加商业体奥特莱斯天欣汽车工业园项目价值梳理配套光谷唯一一个60万方大型英伦社区，社区内配置公办幼儿园省实验幼儿园于2011年和保利地产4盘同时签约社区一线临湖，打造最舒适的湖岸生活二期大型临街商业，保证社区内部生活供给丰富的泳池、球场运动配套，打造最高健康标准大型的社区内园林景观，处处彰显英伦本色项目价值梳理成熟2013年全光谷唯一一个3年成熟社区，所有生活愿景全部兑现，别人都在描述未来，只有我们享受现在！前期最为畅销的三房产品仍将是项目2013年供货的主力，功能与舒适度之间的平衡是区域优势户型典范。2013年新增住宅产品户型配比户型套数套数比例面积面积比例70-75㎡左右16014%11569.610%89㎡左右28825%25865.2823%92㎡左右22219%20378.5218%98㎡左右26222%25442.8623%120㎡左右24020%29117.7626%合计1172100%112374.02100%项目价值梳理户型近10平空中花园光谷唯一主卧尺度的拓展空间，专为首置客户打造专利三房。飘窗1：近10㎡空中花园：可做卧室功能使用。2：厨房与餐厅相连：U型厨房设计、厨房出入口与餐厅相连，方便好用。3：餐厅与客厅连接成横厅，前后阳台，通透采光好；同时优化餐厅面宽，更大程度优化面积的使用。4：14.04平阔绰主卧，次卧赠送飘窗。功能区布局合理好用，满足80后首置客户需求。96平三房项目价值梳理户型资源/景观价值中国第一大内陆湖一线湖岸资源产品价值配套价值光谷楼市扛鼎者品牌价值规划价值一线湖岸社区最后一期，产品珍稀本体价值梳理90-100㎡畅销三房，光谷楼市户型典范高赠送，光谷唯一主卧尺度拓展空间外部配套：三环外唯一大型商业集中区自有配套：唯一三年成熟项目，生活愿景全部兑现英伦风情光谷唯一极致英伦风情纯住区让我们回到项目本身——最后我们回顾五月花三年走过的旅程2010年五月花号起航原生英伦踏海而来2011年五月花号踏上华丽征途光谷进入伦敦时间2012年五月花号踏上光谷土地，正式上岸城市，我的主场2012年五月花号即将完美收官她将会为光谷为城市留下什么？五月花将成为光谷一段传奇，也是光谷英伦人居生活的制定者核心策略强化英伦标签性，深化成熟都市化属性，打造独具辨识度，专属的光谷青年生活，实现2013年五月花的收官传奇。策略分解让我们回到项目本身——英伦属性深化A1、展示包装2、活动体验五月花体验馆吧台：英伦传统服装+英伦下午茶服务是的，在这里可以选择你的下午茶展示策略营销中心包装英国下午茶全套茶具英国复古钥匙扣英国风情明信片五月花定制英伦风情礼品：以具有浓郁英伦风情的特色礼物作为客户上访或成交的礼物。英国香薰蜡烛五月花定制版毛巾套盒五月花定制版格子雨伞展示策略英伦风情礼品英伦特色园林小品增加电话亭邮箱在看房主要通道上增加