韩国项目(园区市场)080429

Prime·苏州工业园区项目市场咨询提报苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年4月29日1整体商业指标分析2周边住宅调研分析3周边生活配套调研分析宏观经济环境分析苏州整体经济表现出了强劲的发展态势,GDP每年都以超过15%的幅度增加。苏州市人均可支配收入逐年上升态势，为各项社会事业以及各种消费奠定了坚实的经济基础。苏州市人均消费支出稳步上涨，消费市场前景良好。1540176020802802345040244820570126700300003570047700579926682679406912990100002000030000400005000060000700008000090000100000200020012002200320042005200620070.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP（亿元）人均GDP增长率图：苏州GDP和人均GDP情况历年情况图图：苏州市区人均可支配收入和人均消费支出情况图0500010000150002000025000200020012002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%市区人均可支配收入市区居民人均生活消费支出市区居民可支配收入增长率市区居民人均消费支出增长07年商业成交情况苏州市商业市场发展趋势和苏州市住宅市场发展趋势基本处于同一步伐；3-8月份商业市场的成交一直呈现着良好而上升的态势，到9月份达到了高峰，之后由于新政的影响成交有所回落，但也基本着3-7月份的水平。苏州商业项目成交价格总体呈现着直线上升的走势，商业市场发展良好。整体商业市场价格呈现出了强劲的上升走势，得益于市场出现了一些发展潜力比较高的项目，在新政下，高投资回报潜力的项目将是投资者与经营者看好的重要因素。0500001000001500002000002500003000001234567891011121307年非住宅成交面积走势010002000300040005000600070008000900012345678910111207年非住宅成交均价走势商业供应市场情况自2003年以来，苏州市商业市场的市场存量呈现稳步上扬的的态势。根据苏州市有关部门的规划，2003年以来苏州市区域发展重点转向苏州工业园区，其间园区内大力发展住宅及商业办公，产业重点向第三产业转移的策略促进了园区内现代零售物业的迅速大量发展。由此，苏州市内零售物业以工业园区为代表，市场存量逐年增长，年平均增长率均保持在13%左右。据不完全统计，2007-08年，苏州市零售物业的存量分别达到近187、214万平方米。由于苏州古城区内可用于开发的土地资源有限，未来城市发展重点区域的转移，古城区内商业物业的供应预计将保持在一个稳定的水平，新增零售物业供应将集中在工业园区、新区等区域。未来苏州宏观经济的持续看好，城市整体经济水平和居民购买力的提升也将要求苏州商业市场进一步向商业发达地区水平发展，因此，苏州市商业仍具备一定发展空间。苏州商业面积存量及成长率10612114216018721414%17%13%17%14%050100150200250200320042005200620072008单位：万平方米00.020.040.060.080.10.120.140.160.18存量成长率苏州市消费品零售总额近年平均增长率以17%左右的速度增长，其中06-07年苏州消费品零售总额突破千亿大关；07年居民消费结构幅度进一步扩大，主要表现在汽车及住房销售上；零售服务业的迅速发展推动了商业的繁荣；商业服务业的发展也证明了苏州居民购买力的增强。苏州市消费品零售总额变化情况分析苏州消费品零售总额状况（单位：亿元）526.1625.1821.361055.441250.0516.5%18.8%17.6%16.6%18.4%02004006008001000120014002003年2004年2005年2006年2007年15.0%15.5%16.0%16.5%17.0%17.5%18.0%18.5%19.0%消费品零售总额涨幅02-07年社会消费品零总额分析859095100105110115食品101.5103.2111.6104.5103.4110.7烟酒及用品101.599.5101.1101.199.6101.8衣着97.5101.6102.5101.2101.3102.4家庭设备用品及维修服务101.996.6102.8100.8101.4103.3医疗保险和个人用品99.510395.799.4103.6103.6交通及通讯96.694.3100.398.298.197.4娱乐教育文化用品及服务99.898.598.7100.29896.1居住99.7100.9106.1106105.1105.82002年2003年2004年2005年2006年2007年从构成消费支出的八大项目来看，在07年国内CPI指数高位运行的影响下，显现“六升二降态势”——虽然居住和食品消费增速较快，但娱乐教育文化用品及服务、交通通讯呈现负增长。消费偏向生活必需品，居民对享受型商品的需求增长速度较慢，这与苏州城市以出口制造业为主；同时，苏州的服务业不发达，对高端消费客群吸引力有限。苏州正处于三产服务业发展的起始阶段，故社会消费以传统的购物商业为主，但随着三产服务业政策的推进，娱乐教育文化等的消费将呈现出极大潜力。苏州市社会消费品消费比例分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三个区域。其中，古城区以市级商业中心—观前街、石路商圈为主要代表；苏州新区以狮山路—淮海街为代表；苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展苏州商业市场的物业供应量主要集中在观前街、石路商圈、苏州工业园区、苏州新区等。石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈，其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸纳率也较高，保持在92%左右。苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业中心，同一时期内商业物业放量供应，加之住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供应量较小，新区内经营业态目标明确，经营情况良好，因而物业吸纳率也相对较高，维持在90%的水平。作为苏州市级商业中心，观前街商圈集中了苏州市内主要的商业物业供应。由于观前街是苏州市内消费者最为内经营业态目标明确，经营情况良好，因集中、商业环境最为成熟的商业区域，因而本区域商业而物业吸纳率也相对较高，物业的吸纳率高达98%左右的水平。苏州主要商业区供应量及吸纳率0102030405060观前街石路苏州工业园区苏州新区75%80%85%90%95%100%现存供应量吸纳率观前街商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地位：是苏州古城几何中心,也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、五星电器、冠之霖等娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等平均人流量：30万人次商圈吸纳率：约98%业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街、人民路一带租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/月（纯底层）人民商场附近：800-900元/平/月玄妙观前门面：420-500元/平/月观前小商品市场：租金为50-60元/平/月北局弄门面（三层）：87-100元/平/月施相公弄皮市街邵磨针巷人民路因果巷乔司空巷观前街太监弄大井巷富仁坊干将路平安坊宫巷玄庙观观前公园玄庙广场1231、第一百货2、大洋百货3、美罗商城4、新苏州百货5、豫园6、金鹰国际7、人民商场8、大光明影院9、开明影院10、大人家飚歌城11、西部飚歌城12、天辰飚歌城13、三万昌荼楼14、贵宾楼大酒店15、索菲特大酒店16、龙凤宾馆酒家17、雅戈尔皇朝大酒店18、富侨足道19、富侨酒店20、金银足道21、上岛咖啡22、巴黎之夜23、粤海温泉会所24、金银足道465789101112141315161718192021222324252625、迪欧咖啡26、好人小吃27、水天堂28、老娘舅29、亚马逊餐厅30、凯悦温泉会所31、雅戈尔富宫大酒店32、同润湘菜馆33、得月楼34、川福楼35、达板城36、好人民间小吃37、朱鸿兴面馆38、得月楼39、五芳斋40、王四酒家41、帮贵火锅42、必胜客43、汉拿烧烤44、真功夫餐厅45、KFC46、KFC47、必胜客48、小南国温泉会所49、苏州小吃园50、松鹤楼51、绿杨混沌52、永和豆桨53、珍珠酒楼54、新聚丰餐馆55、老正兴56、一番屋57、韩松式料理58、烧烤店59、干锅传奇27283029313334323536373839404142434544464748观前小商品市场观前街重点商业分布图4950515253545556575958苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前街主要购物商场项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体业态构成代表商户金鹰国际20000平米B1-F6都市白领、时尚消费群体购物Sprit、JAKEJONES、ONLY等美罗商场30000平米B1-F5高端消费群体、都市白领、时尚消费群体购物、休闲餐饮LouisVuitton、GUCCI、Armani等大洋百货17500平米B1-F6都市白领、时尚消费群体购物、休闲餐饮FED、味千拉面、G2000等第一百货16000平米1-F5都市白领、时尚消费群体购物宏图三包、NIKE等人民商场25000平米B1-F5中青年消费群体购物Belle等新苏州百货17000平米B1-F6时尚消费群体购物ONLY、E-Land等观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况得月楼500平米左右F1-F3中高档好王四酒家300平米左右F1-F2中柢档好川福楼450平米左右F1-F3中高档好同润湘菜馆350平米左右F1中高档好达板城280平米左右F1-F2中档一般好人小吃350平米左右F1-F2中低档好苏州小吃园200平米左右F1低档一般必胜客300左右F1中高档好观前街主要餐饮作为苏州最具人气的观前商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了观前，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中高档为主，也符合该商圈消费人群需求。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况大人家飚歌城1000平米左右F1-F3中低档好天辰飚歌城1100平米左右F1-F2中柢档好西部飚歌城950平米左右F1-F2中低档好巴黎之夜4500平米左右F1-F5中高档好粤海温泉会所1000平米左右F1中高档一般凯悦温泉会所600平米左右F1-F2中高档较好观前街主要娱乐苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。凭借着强大的辐射能力与吸纳能力，整体运营状况十分的良好。观前商圈整体业态组合比例观前街业态比例15%7