恒昌顾问_广东佛山顺德太平洋项目住宅投标策划案_77页_XXXX年

陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page1陈村太平洋项目住宅投标策划案2010年8月陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page2报告内容一、产业经济发展及区位条件分析1、顺德地区产业经济发展现状2、顺德地区城市空间结构及发展规划二、用地条件分析三、居住物业市场分析1、顺德房地产市场整体情况2、陈村住宅市场情况3、跨区客户来源分析4、细分市场特点分析5、区域在售楼盘状况四、发展策略及市场定位1、SWOT分析2、项目定位3、项目定价策略附件:销售服务形式陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page3一、产业经济发展及区位条件陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page41、顺德地区产业经济发展现状陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page5顺德近年来经济总量一直位居大佛山各区首位，并保持着14%以上的增长水平。按常住人口202.83万计算，2009年顺德人均GDP达82230元。顺德属珠三角富有地区，经济水平的提高极大的带动了地区居民的消费能力。顺德经济总量庞大，居民消费能力较强数据来源：佛山统计局20052006200720082009GDP（亿元）849.62105812791562.311780GDP增幅20.20%21.5%18.00%15.50%14%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0500100015002000亿元05-09年顺德区GDP陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page6顺德地区已形成家电、家具和花卉三大支柱产业，其中家电业是最大产业。2008年产值超亿元的工业企业达302家。乐从是全国最大的家具集散地，陈村则是全国花卉产业重镇。产业集聚的经济形式导致顺德的镇区经济各有特色，顺德房地产市场也因此分割成若干板块。顺德工业产业发达，产业集聚现象明显花卉，机械家电，金属材料电子，木工家电机电，机械家具家具，塑料建材小五金家电家电服装，模具陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page7拥有家电生产企业及配件类企业3000多家，包括美的、科龙、格兰仕等多个知名家电品牌。年产值超过1000亿元，占全国同业的15%。主要集中在容桂和北滘。支柱产业的发展不仅带动了地区经济发展，也造就了一大批成功的创业者和企业中高层人士。顺德最大支柱产业——家电业陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page8陈村经济总量较少，但增长幅度远高于其它镇区。近年来，陈村经济总量持续攀升，06-08年GDP增幅达20%以上。按常住人口12万计算，人均GDP达7万元。09年陈村80多亿元的经济总量中，有很大比例属于花卉和机械两大产业的贡献，形成了极具特色的产业经济。2009年顺德部分镇区经济状况0100200300400亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP（亿元）230331.2249.42105.7583.65GDP增幅9.52%10.33%1.30%9.80%15.06%北滘容桂大良乐从陈村2005-2009陈村GDP020406080100亿元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%GDP（亿元）3548.0859.1572.783.65GDP增幅19.45%37.37%23.02%22.91%15.06%20052006200720082009陈村——花卉和机械两大产业推动经济发展陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page9作为“全国花卉第一镇”，陈村花卉年交易额在20亿元以上。陈村花卉世界是有名的花卉专业市场，总占地面积一万亩，汇集世界各地花卉企业300多家。花卉产业不仅带动了地区经济发展，更重要的是，它让陈村声名远扬，吸引来各方投资者。陈村花卉世界陈村花卉世界陈村主要产业——花卉陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page10陈村的陶瓷机械约占全国市场60%；打桩机械约占全国市场40%；锻压机械占全省市场35%。2008年，陈村机械装备及配套产业总产值达120亿元，占全镇工业总产值的近60%。目前，陈村机械虽已形成较强的产业集聚，但先进技术的缺乏并不能为陈村带来高端技术人才。顺联国际机械城陈村主要产业——机械陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page112、顺德地区城市空间结构及发展规划陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page12顺德位于佛山市西南部，地处珠三角平原的中心，是珠三角交通连接要道。东北方是广州市，西北方为佛山市中心禅城区，东连番禺，北接南海，西邻新会，南界中山市。距广州32公里、香港127公里(69海里)、澳门80公里。顺德区高明区禅城区南海区三水区番禺区广州市区中山市新会区顺德与广州番禺区接壤，是广佛同城的重要阵地陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page13陈村位于顺德北部，是广佛交接的五大板块之一，是番禺、顺德、禅城、南海的连接点。北距广州17公里，西往13公里就是禅城、南海，东走15公里可抵达番禺，南面是北滘镇。顺德区北滘陈村陈村位于顺德最北，接壤佛山番禺，区位优越陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page14从陈村站乘坐广珠轻轨，前往广州新火车站只需10分钟，抵达珠海拱北只需30分钟开车走广珠西线高速，前往芳村只需10分钟，抵达中山城区只需30分钟连接佛山中心城区与广州新客站的广佛地铁二号线将于2015年初开工建设，2020年中建成通车连接广州中心城区和高明的广明高速规划将于2011年建成通车陈村将成为禅桂、顺德、高明至新火车站的物流中转站，这将对陈村经济带来巨大的推动作用轨道交通及高速公路为陈村发展加速广珠轻轨陈村站广珠轻轨北滘站广珠西线广珠轻轨广州新火车站广明高速广佛二号线陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page15北滘地区早期集聚了美的、碧桂园等知名开发商的大型住宅项目陈村近几年卖地成绩理想，以万科为首的大型开发商纷纷抢占市场地区交通基础和生活配套设施日益完善陈村---北滘地区已形成一定居住氛围和档次，有望打造成未来广佛南的CLD中心居住区陈村---北滘中心居住区CLD陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page16二、用地条件分析陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page17项目用地建设条件用地性质用地编号用地面积(亩)用地面积(平方米)商业服务设施用地1-17952662.24商业服务设施用地1-24429555.38二类居住用地1-39160933.88合计2141431521-3二类居住用地技术指标:•建筑密度≤25%•容积率2.5•绿地率≥35%•建筑控高≤100米•建筑面积90平方米以下占总建筑面积70%以上比重•公共设施配建项目–社区服务中心0.15平方米/人–幼儿园2000平方米–公厕、物业管理用房50-300平方米–垃圾收集站≥40平方米项目基本用地指标注：地块用地指标为宗地用地规划设计要点数据1-3住宅用地1-1商用1-2商用陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page18项目自身的商业形象对住宅的带动项目本身自有体量为32万M2左右的商业配套，包含有写字楼、商务酒店公寓、星级酒店、商业街、健身运动中心、下沉式商场及绿化广场等的物业类型，商业的高档形象能对住宅有带动作用，完善的商业配套也能为住宅物业提升附加值。陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page19地块有一定内部条件适合打造高品质项目•整体地块方正平整，比较好规划•周边高层建筑不多，对景观视线不遮挡•离公路有一定距离，噪音和粉尘污染一定程度隔绝•旁边有不少村屋，一定程度影响项目档次地块东边村路地块东边小水系地块西南边地貌地块正南面地貌地块北边村路地块北朱沙围北陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page20项目周边环境不理想•属于工业区，花卉和机械产业云集，居住氛围不浓厚•项目离顺联广场、陈村医院2公里，离陈村镇1公里之内•周边专业市场云集，运输货车经常经过货车通过陈村兰花市场随处可见的兰花工业新君悦酒店顺联广场陈村医院北陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page21项目周边日常生活配套基本完善，有规模较大的超市、购物广场•项目周边配套基本完善–陈村镇中心小学、陈村城区一小–新村幼儿园–陈村兰花市场–顺联国际机械博览中心–华润万家、顺联广场（2公里）–新君悦酒店–陈村医院•项目在白陈公路（省道）上，广珠西线（高速公路）可通往广州芳村，G105（国道）可通往北滘，佛陈公路（省道）可通往佛山白陈路项目所在地顺联国际机械博览中心华润万家顺联广场新君悦酒店陈村医院兰花市场广珠西线佛陈路陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page22小结•地块内部比较平整，规划比较方正，可以很好地布局。•项目内有自身大型商业配套，能很好地提升物业的附加价值。•周边环境不理想，省道有不少小型火车经过，而临近缺乏大型居住区，以工厂和工业围绕，缺少居住氛围。•项目用地离陈村主要商业只有2公里，区外配套相对完善。•交通网络相对完善，未来交通规划能起到连接项目到周边各镇区的作用。北陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page23三、居住物业市场分析陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page241、顺德房地产市场整体情况陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page25佛山五区2007-2010上半年成交面积对比05010015020025030035040007年08年09年10年上半年禅城南海顺德三水高明面积：万㎡资料来源：佛山市建设局顺德在大佛山五区中成交量比较突出从上图可看，在最近几年里，顺德的成交量一直比较活跃，位居大佛山前列。这与顺德近年来市政规划和居民购买力有一定关系。陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page26顺德的成交均价在大佛山地区处于中游水平顺德成交均价近年来一直攀升，但始终位列大佛山中游位置，有望成为今后几年大佛山地区的价值洼地。佛山五区一手住宅成交价格走势0200040006000800010000120002005年2006年2007年2008年2009年2010上半年禅城区南海区顺德区三水区高明区陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page27顺德重点镇及周边住宅市场的分布乐从禅桂番禺•大良：顺德区的中心城区，人口、交通条件成熟，配套齐全，房地产起步早并发展条件优越，房价在其城中心地位的支持下快速增长。•容桂：近一两年，随着品牌开发商的进驻，房地产市场发展迅速。•北滘：电器产业基础好，早期进入的开发商开发楼盘素质比较高。•禅桂：政府支持，临近广州，紧跟大佛山的步伐，是佛山楼价的风向标。•乐从：有大型居住板块规划，品牌开发商进驻，楼价逐渐升高。•番禺：广州华南板块，成熟但现有供应不足，二手成交畅旺。陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page28•容桂和大良属于顺德房地产先发展起来的区域，无论是成交量还是成交均价方面均较高。•而近半年乐丛和北滘的交投有上升趋势。特别留意陈村的供应量是零状态，但依然有成交，供求关系有待平衡。•陈村价格为各区最低，上升空间大，价值洼地逐渐形成。2009年6月-2010年6月陈村及周边住宅市场价格对比020004000600080001000012000面积:万㎡成交均价（元/㎡）81506932771881786293946010313大良容桂乐从北滘陈村禅桂番禺乐从禅桂番禺65.9654.4083.2069.4229.9324.31.2828.0931.97142.72161.820141.4153.42顺德主要镇区住宅市场供求及价格对比2009年6月—2010年6月陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page29顺德客户购房习惯习惯置业传统中心区域大良、容桂、乐从顺德购房习惯以套内面积来计算总价。容桂成交量为全顺德首位。容桂有不少开发商大批量拿地，市场发展大大得到提升。二三级镇街，则处于断层供应。市场需求外流，大量镇街刚性需求客户涌入容桂置业。大良作为中心城区地位显著，成交均价为全区之最。乐从新推货量呈现供不应求的态势。大良集中了众多品牌开发商，也能比较容易吸引其他镇区的客户置业。陈村、北滘因与广州接壤，跨区域更易吸引广州番禺地区客户。数据支持：顺德统计网陈村太平洋项目住宅投标策划案|Page30顺德客户购房习惯面积较大，接受价格随区域不同而异大良