房地产开发与销售

1商品房开发销售统计28．1商品房开发统计38．1．1商品房开发统计的意义与内容1．商品房开发统计的意义商品房开发是房地产开发的重要组成部分，是通过多种资源的组合，为人类提供入住空间、改变人类生存物质环境的一项活动。整个开发过程需要经历开发资金的筹措、房屋的建筑、房屋工程验收等项工作的集合。开展房地产开发统计的意义主要有三方面48．1．1商品房开发统计的意义与内容2．房地产开发统计内容（1）商品房开发的资金来源与投资金额统计。（2）商品房开发统计。（3）房地产开发经济效益统计分析。58．1．2商品房开发投资统计指标1．商品房开发资金来源(1)国家预算内资金。(2)自筹资金。(3)定金及预收款。(4)商业贷款。(5)其他来源。我国开发投资资金来源情况见表8-1。6表8-1中国房地产开发投资资金来源统计（1998～2003年）单位：亿元年份1998199920002001200220031998～2003合计所占比例国家预算内资金13.7610.876.8713.6311.8411.1468.110.15%国内贷款953.341032.21385.081692.22149.093125.1410337.0522.33%自筹资金1155.531322.571614.212183.962720.443758.2412754.9527.55%定金及预收款1650.891891.272819.293670.564501.476048.9120582.3944.46%其它来源370.63251.6172.18136.04158.79184.791274.032.75%其中：债券7.8910.373.480.342.40.3424.820.05%利用外资362.74241.23168.7135.7156.39184.451249.212.71%资金来源总额4514.784760.116169.817832.439700.4213313.0146290.56100.00%78．1．2商品房开发投资统计指标2．商品房完成投资额统计（1）商品房完成投资额。是指在商品房开发中一定时期内，以货币计量的已完成工作量。也称为商品房投资额。完成投资额是综合概括地反映商品房投资规模的指标。是指报告期内完成的用于商品房及其配套服务设施建设的投资额。包括建筑工程、安装工程、设备、工器具购置及其它费用。88．1．2商品房开发投资统计指标商品房开发投资构成主要包括以下四部分：1）土地成本。2）开发成本。3）开发间接费用。4）税费及其它费用。98．1．2商品房开发投资统计指标（2）商品房投资额指标1）商品房计划投资。2）商品房实际完成投资。在商品房投资统计中特别注重土地成本、土地开发和房屋建造等方面实际完成投资情况，是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。108．1．2商品房开发投资统计指标本期竣工商品房价值=期初转入在建工程累计完成额+期内完工商品房价值－期末在建工程累计完成额3．房屋建筑统计房屋建筑统计是项目自开工到建成交付使用阶段的统计工作，主要反映开发商在进行商品房开发过程中的投资与房屋建造情况的统计113．房屋建筑统计（1）实物工程量指标房屋建筑统计是把房屋建筑工程划分为：基础工程；主体工程；屋面工程等进行实物工程量统计。123．房屋建筑统计（2）房屋建筑工程指标1）综合开发工作量。2）施工面积。3）新开工面积。4）竣工面积。5）建设工期。6）平均建设周期。7）商品房竣工率。13（2）房屋建筑工程指标计算公式为综合说明房地产开发企业在一定时期内商品房建设工期，一般是计算平均建设工期。其公式如下：平均建设工期=∑已建成项目工期÷项目个数平均建设周期=施工面积÷新竣工面积14商品房竣工率=期内商品房竣工面积÷期内商品房施工面积×100％具体指标统计见表8-2。15[例8-1]投资总额计划完成情况分析某房产开发企业计划在2000年、2001年两年完成的投资额为4000万元，2001年第二季度的投资完成情况见表8-3。试计算投资计划累计完成比率和投资计划累计完成比率。解：二季度计划完成比率=（510/400）×100%＝127.5％年初至本季末计划累计完成比率=（1000/2400）×100％＝41.7％自开始建设至本季末计划累计完成比率=（2600/4000）×100％＝65％16表8-1投资计划完成情况及投资构成统计表项目计划实际计划完成（%）投资额（万元）比重（%）投资额（万元）比重（%）投资总额980010010200100104.08其中：建筑工程430043.9350034.381.4安装工程500051600058.8120设备、工器具4004.15004.9125其他费用10012002200173）商品房开发进度分析①商品房工程进度分析。[例8-3]雅怡房地产开发公司，本年计划施工单位工程80个，期内全部完工60个，15项工程未完工，其他单位工程基本完工，试计算期内单位工程完工率。工程完工率=（60+5）÷80×100%=81.25%183）商品房开发进度分析（b）商品房竣工率分析[例8-5]某房产开发企业2005年住宅实际施工面积42119㎡，住宅实际竣工面积为40427㎡，计算2005年商品住宅竣工率解：商品房竣工率=期内商品房竣工面积÷期内商品房施工面积×100%2005年商品房竣工率=40427÷42119×100％=95．98％193）商品房开发进度分析②商品房建设速度分析（a）商品房建设工期。[例8-4]2006年某市房地产开发建成项目40个，其工期之和为450个月，试计算平均建设工期。解：平均建设工期=450/40=11.25（个月）203）商品房开发进度分析结果表明，该企业2005年度商品房已有95.98％竣工，已达到住用条件，只有4.02％的商品房是处于施工阶段。218．2房地产销售统计228．2．1商品房销售统计意义与方法商品房的销售是开发商在项目建设阶段以及房屋建成后所进行的营销活动，商品房的销售包括预售与现房销售两种形式。成功的商品房销售一般包括三个阶段，一是为潜在的购买者了解物业状况而进行的广告宣传与沟通阶段；二是商品房价格及合同条款的谈判阶段；三是双方协商达成一致后的签约阶段。238．2．1商品房销售统计意义与方法1．商品房销售统计的必要性2、商品房销售统计分组（1）按商品房购买对象分组。（2）按商品房用途分组。（3）按预售与现房分组。（3）按销售形式分组。（4）按商品房所在地域分组。（6）按商品房的销售方式分组。248．2．2商品房销售统计指标1．商品房销售统计指标的种类（1）本年新建商品房预售统计指标。（2）商品房现售统计指标。（3）商品房现房统计指标。（4）本年房地产抵押统计指标。2．商品房预售统计指标（1）批准预售面积。25表8-4资料来源：深圳市国土资源和房地产管理局统计资料深圳市2005年上半年批准的商品房预售面积统计项目行政区套数（套）批准预售面积（㎡）住宅套数（套）批准住宅面（㎡）罗湖6948442758.445958340896.6福田3094275884.972239172951.72南山2404228046.282087213507.38盐田115687525.49113584308.13宝安177041650515.28144891447224.9龙岗6953619740.725099531784.41合计382593304471.18310072790673.14262．商品房预售统计指标（2）预售面积或套数。（3）预售金额。（4）可供销售量。面积或套数计算公式:可供销售售量=上期可供销售数量－报告期内销售数量+本期新竣工量272．商品房预售统计指标（5）空置面积或套数。空置商品房按空置的时间分为：①待销商品房，空置时间在一年以内的；②滞销商品房，空置时间在一年以上、三年以内的；③积压商品房，空置时间在三年以上的。282．商品房预售统计指标（6）成交面积或套数。（7）成交金额。（8）抵押登记面积或件数。（9）抵押登记金额。（10）预购商品房贷款抵押。298．2．3商品房销售统计分析1．商品房销售计划总额完成情况分析[例8-5]，光华房地产开发公司一月份完成商品房销售额200万元，二月份为180万元，三月份为220万元，而年度计划商品房销售额为2300万元，试求一至三月份累计完成年度计划的百分比。308．2．3商品房销售统计分析解：1～3月份累计完成年度计划（％）=（600/2300）×100％＝26．l％计算结果表明，第一季度为提前完成年度销售计划，为年度计划的完成争取了宝贵的时间2．各用途商品房屋销售额及比例分析312006年1-2月深圳市商品房销售统计及比率分析表（按用途分类）项目销售量建筑面积销售额数量（套）比重（%）面积（㎡）比重（%）金额（元）比重（%）办公楼2641.7550375.273.946855872836.17其它1220.8233337.882.613376561323.04商铺175411.65101546.437.96132868629811.95住宅1291185.781091226.2785.49876566403178.84合计150511001276485.8510011117593745100