房地产销售 (5)

1住宅房型分析2006年4月版权所有，2006年世联地产顾问（深圳）有限公司2课程目的：A、增强建筑平面识别及分析的基本知识；B、了解一些户型认定指标(国家3A标准)C、熟悉各功能分区分析的基本因数；D、通过案例掌握房型分析的原则，提高向客户推荐房型的能力。3一、分析原则4A、居住“以人为本”1、住户的使用需求是否能够满足是判定户型的依据2、住宅户型应适应人们生活的发展、适应社会的发展3、应考虑居住环境空间的设计4、应考虑内外分区、动静分区、洁污分区（干湿分区）5B、平面布置的具体要求：1、住宅平面布置应动静分区明确、紧凑合理、交通路线简捷。2、每户的入口处宜设过渡空间。3、客厅与餐厅宜分开或错位布置。客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。4、户与户之间的客厅及卧室应避免视线干扰。65、应设置贮藏空间和晒衣设施。6、厨房、卫生间和洗衣间宜集中或靠近面置。厨房宜靠近户门且与餐厅联系方便；卫生间宜靠近卧室区，门向厅的卫生间宜设前室；洗衣间宜单独设置或与洗手盆合设在卫生间的前室内。高标准的住宅的“洗、浴、厕”宜分开设置。不得设计暗厨。多层住宅的厨房宜设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。7、高层住宅电梯、楼梯间宜直接采光和自然通风。B、平面布置的具体要求：7二、国家居住档次量化指标（1A、2A、3A标准）居住档次量化指标是认定商品住宅性能的标准指标，他按照住宅内部各功能分区的面积指标将住宅分为3A、2A、A等三个级别。8A、3A标准1、主卧式使用面积不小于16平方米，其他卧式使用面积不小于14平方米，小卧式使用面积不小于10平方米。2、起居室使用面积不小于25平方米，短边长度不小于4.2米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于4,2米。3、餐厅使用面积不小于12平方米，且具有采光通风。94、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。5、储藏间面积不小于3平方米。6、厨房使用面积不小于8平方米7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于8平方米。8、厨具的可操作面长不小于3米，厨房净宽不小于2.1米。A、3A标准10B、2A标准1、主卧式使用面积不小于14平方米，其他卧式使用面积不小于9平方米。2、起居室使用面积不小于18平方米，短边长度不小于3.9米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米。3、餐厅使用面积不小于10平方米，且具有采光通风。11B、2A标准4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。5、储藏间面积不小于2平方米。6、厨房使用面积不小于6平方米7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米。8、厨具的可操作面长不小于2.7米，厨房净宽不小于1.8米。12C、A标准1、主卧式使用面积不小于12平方米，其他卧式使用面积不小于8平方米。2、起居室使用面积不小于12平方米，短边长度不小于3.6米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米。3、餐厅使用面积不小于8平方米，且具有采光通风。13C、A标准4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。5、储藏间面积不小于1平方米。6、厨房使用面积不小于5平方米。7、单间卫生间使用面积不小于4平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米。8、厨具的可操作面长不小于2.4米，厨房净宽不小于1.8米。14三、总体分析15讨论：哪些是对项目有利的生活设施？哪些是对项目不利的生活设施？16对项目不利的生活设施变电站、泵站、污染场所、太平间、棚户区、在建或停工项目，规划未定的空地、精神病院17对项目有利的生活设施菜场、医院、超市商场、建材中心、学校、公园引发：对户型有影响的位置有哪些？18A影响户型产品的位置1、建筑物建在立交桥旁。2、建筑物建在交叉的大道旁。3、建筑在加油站旁。4、住宅位于玻璃幕墙对面。5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线。6、阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角。7、靠近铁路旁的住宅。8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等，或者面对工厂烟囱，则居往心态会大受影响。19B户型的朝向分析1、住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝向为主。2、一般在南稍微偏东或到南稍微偏西较好。3、保证家庭每个成员都能直接享受到充足的阳光及日照。4、应考虑回避西晒。20C、户型的采光要求1、住宅中主要的功能区都必须要有良好的自然照度。2、自然采光窗占墙的比例达到一定要求。◆窗占墙的比例：20%—30%，低挡房40%—50%，中档房70%以上，高档房21D、通风住宅应主要考虑自然通风，炎热地区考虑穿堂风，夏季凉爽舒适，且节约能源。22E、单梯户数1、多层住宅一般为一梯(层)两户；2、带电梯住宅带电梯住宅一般为一层2户以上；单梯户数（每部电梯服务户数）与住宅的档次直接挂钩；23F、层高住宅层高一般在2.6至3.3米之间最通常为2.8米,大户型和豪宅采用3米以上较多24四、功能分区分析25A、玄关玄关是区分户外和户内的区域，是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征作为换鞋的场所要有一定程度的宽敞建筑物正面入口处称为玄关。26B、客厅（起居室）1、客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。2、客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。3、提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。4、合适的窗墙比大于30%,合理电视欣赏距离5至5.5倍。客厅是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是主人经济、社会地位、和个性的表露与象征。27C、饭厅（餐厅）一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅。餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩小食物移动距离。独立餐厅28D、卧室1、要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝南，不应有黑房）；2、应保证私密性，房间之间无对望；应离活动区间较远，避免噪音；3、应没有棱角、房间要方正；4、室内不应有台阶、地面不应太滑；5、应靠近洗手间（主人房应带洗手间）29E、厨房厨房随着人们生活观念的变化，已经由原来的独立型派生出敞开型。独立型能更好的隔离油烟和噪音，但忽视了厨房里的人和家人的沟通；而敞开式厨房在忙碌的同时，还可以和家人沟通，需帮忙时，家人可轻松加入。因此两种推荐建议一定是建立在对客户的作业习惯，家人的饮食习惯了解的基础上。30E、厨房1、厨房应靠近户门且与餐厅有直接便捷的联系。2、厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置。3、厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面，以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。4、适合单排、双排、L型、U型布置的厨房宽度不应小于1.4、1.7、1.7、2.1M5、厨房面积约为套面积的6%-8%6、所有竖向管道应集中在墙角31F、洗手间、盥洗间卫生间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式的影响。合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中。321、厕所不宜放在房屋的中心，因为房屋的中部是住宅的心脏，极为重要，中心受污，整个住宅不利且有碍观瞻。2、厕所位置须隐蔽，不能紧靠和直对大门。3、厕所必须做到自然采光通风。4、“干湿分区”必须在厕所与其他功能区里完全体现。F、洗手间、盥洗间33G、多功能室（视听室、健身房、麻将房等）大户型套房宜考虑多功能房体现主人个性及爱好注意对其他空间的干扰和影响，位置一般可考虑靠近户外的地方34H、工人房一般在三房以上的户型中考虑；位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方；大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开。活动区域相对独立，与主人活动区域不相交。可以设置独立洗手间。35I、储藏间生活必需品的储藏空间、必须考虑到物品的使用目的、使用频率、使用场所等因素。36五、户型点评37两房两厅381、朝向不好。2、餐厅处于客厅和卧室之间，从卧室到客厅环绕一圈。3、“开放工作间”太过浪费。本来应该是饭厅的。但是户型设计成那样，只能安排（1）的位置当饭厅。4、动静和干湿分区不好，主卧安排在起居室（客厅）和厨房洗手间之间是比较不合理的一种布局。5、卫生间离客厅太远，餐厅自然采光较差。39两房两厅401、户型南北通透。各处均有直接采光。2、主人房带阳台，充分考虑到两房业主之主人需要。私秘性不错，远离客厅，不会被其干扰。3、大门虽浪费一些面积，但考虑到了住家的私密性要求，在里做一鞋柜，感觉也不错。缺点是客厅没有阳台。41三房两厅421、这种户型是典型的通透型设计，类似的户型被一梯两户的楼盘广泛的选用，是好户型。2、餐客厅有错层增加了情趣性和尊贵感，从一般需求来看，房型不须怎样动。3、这种户型的客用洗手间过于靠里，使用不便。4、功能细分不够，体现在部分功能（如会客）过于夸张，而有的功能还不具备，整个的布局也是比较铺张。厨房离门太远。有点粗糙。43三房两厅441、卧室正对厕所，主卧室厕所正对大门，风水实在太差45四房两厅461、玄关面积太大，实属浪费。2、通风采光无法解决。3、所有的房间门均与饭客厅相邻，无法保证住房的私密性。4、唯一可取之处是工人房，环行设置保证与家庭成员日常生活不交叉。47经典户型案例48两房两厅49两房两厅50三房两厅51总结：如何撰写房型的优缺点1、朝向、采光、动线、楼层2、结构3、实用性及功能4、面积、房型配比、价格等因素5、浪费空间6、私密性7、管道步线8、地坪、净高、建材52谢谢大家！