投标方案

森林溪谷项目产品分析报告一、项目基本信息：案名森林溪谷开发商上海中房北阳房产有限公司项目地址上海市闵行区昆阳路3388弄总建筑面积72000平方米产品类型独栋别墅占地面积350000平方米物业公司第一太平洋戴维斯绿化率70%规划户数198户容积率0.2施工进度现房在售户型面积300-350平方米（地上面积）交房日期2008年12月31日（精装修）总价范围1600万-3000万元建筑风格北美建筑风格二、板块分析：板块描述：森林溪谷位于上海旗忠国际高端别墅区内，昆阳路与光华路交汇处。旗忠国际高端别墅区是上海市区唯一一块8,000亩超低容积率规划的土地，容积率仅为0.175。众多知名顶级别墅项目都在这里，如玫瑰园，御涛园……而且周边紫竹科技园和航天城汇聚了大批高端人才，很多高端配套也已在区域内建成。森林溪谷就在这一区域内的核心位臵，是一个高端纯独栋别墅社区，也是“上海市第一批生态型住宅小区创建项目”。土地状况：作为上海为数不多的低容积率土地，旗忠国际高端别墅区的土地资源有着无与伦比的稀缺性。上海政府在这里投入很大，众多知名开发商如和记黄埔，浙江绿城，中星集团等也先后入驻。使这里逐步形成高层次的居住人群、高品质的开发商、高水平的生活环境、高标准的配套设施，顶级的高尚社区氛围。成为上海国际高端别墅区的标杆。因为国家对于低容积率土地资源的限制，所以近五年来，在一区域没有任何土地推出，而且在很长的一段时间内也不会有任何改变，三、交通分析：环线：外环以外；地铁：轨道交通1号线延伸段旗忠森林体育城站（规划中），步行5~10分钟可到达。商圈：项目至马桥镇：2.5公里；项目至莘庄：约10公里；项目至七宝：约15公里；项目至虹桥机场：约20公里；项目至徐家汇：约21公里；项目至人民广场：约27公里；项目至陆家嘴：约30公里；森林溪谷位于上海市闵行区，地处上海旗忠国际高端别墅区，该区域内拥有迅捷的交通网络，沪昆高速（G60）、沪金高速（S4）、申嘉湖高速（S32），为主干的高速道路及地铁5号线、未来的地铁1号线延伸段形成立体的交通网，无论是到达上海市区、还是长三角区域均可直达，快速便捷。四、商业配套分析：内部：森林溪谷内建有3400㎡豪华双会所，游泳池、瑜伽室、SPA、咖啡厅、雪茄吧、便利店、宴会厅等一应俱全，并且由中国第一家通过ISO9001国际服务认证的，著名专业型商业会所运营机构——名流会来管理。给予业主舒适的休闲生活。外部：项目至旗忠森林体育城网球中心距离：约1公里；项目至旗忠高尔夫球场距离：约1公里；项目至莘庄商圈距离：约10公里；项目至大虹桥商圈距离：约20公里；项目至徐家汇商圈距离：约21公里；上海旗忠高尔夫球场：球场占地面积1200亩，是一所18洞的高尔夫俱乐部，18洞全长7129码，标准杆：72杆，是由美国TRC公司设计完成的。一直以来，旗忠高尔夫球会凭借别致出色的球场设计，优越的地理位臵，闲逸的周边环境赢得各界球友的青睐。旗忠森林体育城网球中心：用地面积约为508亩，基地总建筑面积为85438平方米。基地容积率为0.187，建筑密度15.1%，绿化率46.1%，停车位993个。中央赛场建筑面积30649平方米，地上四层，建筑物高度约40米，顶棚为钢结构，开启方式仿佛上海市市花白玉兰的开花过程，为世界首创。森林溪谷生活配套图旗忠作为上海国际高端别墅区，周边配套均是高端配套，高档次生活配套可以说是为该区域内居住业主定身量至，有上海旗忠高尔夫球场，旗忠森林体育城网球中心、旗忠国际游艇俱乐部、而且车行约10分钟即可到达的莘庄商业区，在基本生活配套完善的同时，顶级品质生活触手可及。五、教育配套分析：莘庄幼儿园：是上海市文明单位、上海市示范性幼儿园、市一级一类幼儿园、上海市中小幼课程教材改革试验基地、中国创造协会上海创造教育实验基地、上海市家庭教育指导实验基地。闵行区田园第一小学：学校占地面积19362平方米，建筑面积6284平方米。闵行区的重点小学，特色是“双语教学”，拥有先进的多媒体阶梯教室、自然常识实验室、劳技室、舞蹈房、音乐室、电脑房、美术室等多个专用教室，建有702平方米的体操房及200米环跑的标准化操场。上海文绮中学：上海市民办文绮中学创建于1994年，它是一所民办的全日制完全中学，闵行区重点初中，现共有学生2000余人,教职工260余人，中高级教师占75%以上。闵行中学：创建于1928年，是闵行区创办最早的一所重点中学。学校现有学生1600余名，教职员工160余人；学校还拥有现代化的教学、科技、信息、体育、艺术等中心。在2007列入市实验性师范性中学，高考升学率每年几乎都是一本54%，二本93%。上海瑞金国际学校：提供幼儿园到八年级的教育服务的九年一贯制学校，根据英国国家课程标准设臵课程，适宜3至18岁外国孩子就学，能够使学生在中国受到英国本土一样高水准的英式教育。学校聘请英国资深的校长管理国际学校，聘请英国或欧洲经验丰富的教育专家执教，将国际化教育管理的品质理念和英式教学体制有机结合，成为国际化一流学校。六、医疗配套：复旦大学附属儿科医院：创建于1952年，系卫生部部属“三级甲等”医院，是集医教研为一体的综合性儿童专科医院。全国儿科学重点学科、国家“211工程”重点建设单位。最早被国家授予儿科学硕士、博士学位授权点、临床医学（儿科学组）博士后流动站的单位。多次被评为上海市文明单位。七、规划分析：建筑风格：北美建筑，融合了美国人的创新意念。森林溪谷继承了这一意念，运用了大面积的石材贴面，大面积的落地玻璃设计，砖红色波形瓦，纯木质装饰窗，顶部的十字园窗等北美建筑元素。打造恢弘大气的整体社区气氛，不仅满足居住的需要，更要满足人们心灵归属，文化认同，邻里回归的需要。景观风格：整个社区聘请国际著名的“美国派瑞迪设计公司”担纲整体景观规划，波耶娜主题公园、新海湾群岛、优胜美地花园、诺氏果园、嘉瑞都花园、盛凯博峡谷六大主题风格花园，将成为社区的亮点。70%的高绿化率，0.2的低容积率，挑选的符合上海气候的120余种原生态植物将建成一个原生态的生活空间。森林溪谷建筑实景图户型设计：每户平均拥有约700㎡的私家庄园。资源占有率非常高，单套别墅地上建筑面积仅300-400㎡，却附赠130-200㎡的阳光地下室。装修标准：整个旗忠板块唯一拥有精装成品庄园的现房在售项目，精装修标准：10000元/平方米，配有美国约克的空调；德国威能的地暖；美国滨特尔的软水和净水系统；科勒的洁具；中意的橱柜；德国西门子的厨房电器和开关插座；多乐士的涂料；德国YALE的五金配件；客厅、餐厅、主卫均采用进口大理石或乐洋洋实木仿古复合地板铺面；客卫和地下室采用意大利进口高档瓷砖。森林溪谷总占地约350000㎡，共规划198栋别墅，容积率不足0.2，平均1800㎡的土地上才生长一栋建筑，每户平均拥有约700㎡的私家庄园，单套别墅地上建筑面积仅300-400㎡，却附赠130-200㎡的阳光地下室。是整个旗忠板块唯一拥有精装成品庄园的现房在售项目，精装修标准：10000元/平方米。八、价格分析：旗忠国际高端别墅区是上海市区唯一一块8,000亩超低容积率规划的土地，容积率仅为0.175，具备了世界富人区的所有要素，现在主要在售的为绿城玫瑰园、森林溪谷、御涛园等三大顶级别墅，无论是开发规模，还是产品品质方面，在上海乃至中国都具有很高的影响力。从投资潜力、开发商、装修标准、小区会所、花园面积五个方面对这三个项目进行分析，下图可以看出，三个项目都是由知名开发商打造。在花园面积方面，绿城玫瑰园有很大优势，森林溪谷次之。而在小区会所和装修标准两个方面，其他两个项目均有优势。而森林溪谷的单体面积比较小，投资潜力最大。据上海市房地产电子研究系统统计，2010年下半年三个代表性项目销售表现，从此表可以看出，御涛园成交均价为66693元/平方米，该项目为精装修交付。绿城玫瑰园成交均价为59938元/平方米，该项目为毛坯交付。森林溪谷成交均价为54431元/平方米，并赠送10000元/平方米的精装修，其性价比之高是其他两个项目所无法比较的。并且绿城的总价段在3000~5000万，而森林溪谷的总价段在1600~2000万。想在旗忠拥有一套象征尊贵身份的独栋别墅，森林溪谷可以作为首选。