项目六消费支出规划3

项目六消费支出规划工作任务及能力要求（一）制定住房消费方案（二）制定汽车消费方案1、能够分析客户的住房消费需求2、能够选择支付方式3、能够根据因素变化调整支付方案4、能够能够向客户提供相关咨询服务5、能向客户提示相关风险1、能够分析客户的汽车消费需求2、能够选择支付方式和和贷款机构3、能够根据因素变化调整支付方案工作程序现在和未来负担能力居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性房租成长率未来房屋价格的预期购房?租房房屋居住需求空间需求环境需求家庭人数生活品质购房租房购房决策租房地段环境价格内部设施购房规划时间户型、面积购房单价的确定保值增值潜力首期付款偿还贷款首期付款本项目相关知识1、贷款方式的基本知识2、还款方式的基本知识3、住房消费相关税费及保险费4、住房消费相关法律规定一、知识要求（一）住房支出的分类1、住房消费（租金价格衡量）①购房；②租房。2、住房投资将住房看成投资工具。5．租房的选择（1）适合租房的人群（1）刚刚踏入社会的年轻人。（2）工作地点与生活范围不固定者。（3）储蓄不多的家庭。（4）不急需买房且不清楚房价走势者。（2）租房和购房的比较分析（1）年成本法；（2）净现值法。租房购房优点1．用较低成本，居住较大房屋。1．提供属于自己的长久居住场所。2．对未来收入的变化有较大承受能力2．满足中国人具有定所的传统观念。3．留存首期款，用作其它投资渠道和收益。3．提高生活品质。4．不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4．强迫储蓄，累积财富。5．租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5．具有投资价值和资本增值机会。6．房屋质量或损毁风险由房主承担6．可以按自己意愿布置和装饰家居。缺点1．别人房产，主动权在房主。1．资金动用额大，缺乏流动性2．无法按自己意愿装修布置房屋2．维护成本较高。3．有房屋租金价格不断上升的风险3．需要承担房屋价格下跌和损毁的风险4．有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比:6、租购房决策影响因素房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算7、租房或购房的决策方法（1）年成本法􀂄租房年成本=押金×机会成本率+年租金购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金+折旧比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升。年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。例题：年成本法案例􀂄小李看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？解：租房年成本：5,500（元）×12＋5,500（元）×1×3%＝66,165（元）购房年成本：60（万元）×3%＋60（万元）×6%+5000（元）+120（万元）×2%=83000元购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。年成本法其他考虑因素——未来房价上涨若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165（元）÷1,200,000（元）＝5.5%，购房年成本率＝83,000（元）÷1,200,000（元）＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。（2）净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算例题：净现值法案例􀂄若小李已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）租房NPV的计算􀂄租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:􀂄CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,500􀂄1CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,000􀂄2CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,000􀂄3CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,000􀂄4CFj=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90,000􀂄5CFj=取回押金=5,500􀂄3i，NPV=-367,017购房的目标购房需求购房财务决策购房的目标（时间、面积、房价）1、购房面积需求①不必盲目求大（面积闲置问题）；②无需一次到位（时尚、人口调整问题）（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；③量力而行（考虑首付款金额）。2、购房环境需求房价取决于区位和面积。购房财务决策首付款房贷房屋总价房屋单价秦先生目前有存款5万元，打算5年后买房。秦先生预计年底收入为10万元，以后每年有望增加5%，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款20年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利率为6%。（1）秦先生可负担的首付款为?（2）秦先生可负担的房贷为?（3）秦先生可负担的房屋总价为?（4）秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率为（）。可承担的首付款可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限。年收入年储蓄(50%)储蓄部分在购房时的终值011000002105000311025041153765121551终值合计年收入年储蓄(50%)储蓄部分在购房时的终值050000110000050000210500052500311025055125411537657882512155160776终值合计805267320569878667016367060776414756秦先生目前有存款5万元，打算5年后买房。秦先生预计年底收入为10万元，以后每年有望增加5%，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款20年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利率为6%。以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。可承担的房屋贷款可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比率上限。未来购房时年收入中可负担贷款的部分为：121551*0.5=（元)贷款利率为6%（N=20，I/Y=6。PMT=121551*0.5，求年金现值PV？PV=，因此，可负担的贷款部分为76.7万元可负担的房屋总价可负担房屋总价=可负担的首付款+可负担的房贷41+69.7=110.7（万元）贷款占比秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率为（）。Ａ、56.92%Ｂ、75.41%Ｃ、66.78%Ｄ、65.17%D解析：秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率=76.7/117.7*100%=65.17%.若秦先生计划购买100平方米的房子，则可负担的房屋单价为（）元/平方米。Ａ、11070Ｂ、10770Ｃ、9770Ｄ、8770拟购住房单价D每月需负担的费用▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价×（1--按揭贷款成数比例）；▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。讨论购买住房财务安排还需考虑哪些因素①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。②评估费：各商业银行有不同的规定。③律师费：商贷时按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元。④保险费：商贷时需要加购房综合险。⑤抵押登记费：按每平方米0.3元计算。⑥印花税：按购销额3‰~5‰，贴花。装修费家具电器购置费①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30%②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38%购房财务规划的主要指标住房消费贷款的种类购房需求购房财务决策（1）住房消费贷款的种类：①个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）年利率4.20%5年以上（不含5年）年利率4.70%个人住房商业性贷款利率：住房公积金贷款的特点▲贷款期限短，最长不超过30年；▲比银行其他贷款利率低，3.96%~4.41%；▲贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；▲基本上没有年龄上限制；▲贷款额度大于商业银行个人住房额度；▲贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额。如北京40万，上海20万。②个人住房商业性贷款（“按揭”）个人住房商业贷款的条件：▲有稳定的经济收入；▲有合法有效的购房合同；▲自筹20%以上的房款；▲能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；▲一般最高不超过100万元；▲贷款期限一般不超过20年。个人住房商业贷款的方式：①抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；②质押贷款：用动产或权利做质押；③保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；④抵押（质押）加保证贷款。③住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。④房屋贷款相关费用契税：普通住宅房价1.5％评估费：商业贷款不需要，公积金贷款需要。律师费：3‰，公积金贷款不需要。保险费：抵押登记费0.30／米印花税：购房合同0.5‰，贷款合同0.05‰，产权证5元公共维修基金：房价的2.5％合计费用一般以总房价的5％计算。（2）还款方式和还款金额①首付款：20％～30％（大于90米，30％；小于90米，20％）②期款：一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：等额本息还款法等额递增还款法等额递减还款法等额本金还款法等额本息还款法它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}其中，P0=贷款本金；r=月利息；n=还款期数。优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。等额本息还款法，每月相同，利息较多。等额本金还款法它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。每月还款额R=P0/n+(P0-P1)×r其中，P