第十二章房地产销售

第十二章房地产销售第十二章房地产销售2了解:房地产销售前需要做哪些准备工作及销售人员的培训内容；房地产销售的流程及销售管理；掌握：房地产销售的策略和技巧。能够较灵活地掌握房地产销售技巧；熟悉房地产销售。内容摘要房地产销售是一项综合性的推销过程。在销售中，除了需要实实在在地为顾客提供利益支持外，销售人员还必须掌握一定的与房地产产品相关的销售技巧。本章主要介绍了房地产销售人员的素质和能力要求，销售技巧，顾客异议的概念、成因和处理方法等内容。3第一节房地产销售准备一、项目合法的审批资料准备（一）未竣工房地产项目销售•未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合预售条件。目前，全国各地对项目预售的规定也不同。一般来讲，商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。（二）竣工房地产项目销售•按建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合以下的条件。•1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；•2．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；•3．持有建设工程规划许可证和施工许可证；•4．已通过竣工验收；•5．拆迁安置已经落实；•6．供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；•7．物业管理方案已经落实。•符合法律规定可以进入市场销售的项目，开发商可以自销或委托代理销售公司进行销售。房地产销售代理公司必须具有承担该业务的合法资格，并与委托方签署正式委托销售合同。二、销售资料的准备（一）必要法律文件的准备•1．建设工程规划许可证•2．土地使用权出让合同•3．预售许可证•4．房地产买卖合同•对于现房的销售则需要“五证二书”。即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书。《建设用地规划许可证》•《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件建设工程规划许可证•建设工程规划许可证buildingpermit,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件建设工程规划许可证》包括下列内容：•（1）许可证编号；•（2）发证机关名称和发证日期；•（3）用地单位；•（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；•（5）计容积率面积及各分类面积；•（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。《国有土地使用证》•《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。（二）宣传资料的准备•1．形象楼书•2．功能楼书•3．折页、置业锦囊、单张（三）销售文件的准备•1．客户置业计划•2．认购合同•3．购楼须知•4．价目表•5．付款方式•6．其他相关文件一次性付款折：元按揭付款折：元首期成：元贷款成：元年月供：元年月供：元客户置业计划范本付款方式折扣率备注一次性付款0.8815天内付30％，30天内付剩余70%。七成15～20年按揭0.9015天内付30％，45天内办理剩余70％的按揭手续七成20年按揭0.9515天内付10％，45内办理剩余的70％的按揭手续，入住前付20％3年免息分期0.9815天内付30％，剩余70％3年免息36期供完三、销售人员的准备（一）确定销售人员•房地产销售一般根据项目销售量、销售目标、广告投放等因素决定销售人员的人数，然后根据销售情况进行动态调整。•选择销售人员时，应注重他们的素质。•首先要有良好的个人形象；•其次还要有基本的专业素质和沟通能力，能为客户提供专业及优质服务。•根据不同的房地产项目选择熟悉该地区、该类客户、该房地产类型的销售人员，为房地产销售打下良好的人员基础。（二）确定培训内容•1．公司背景和目标•2．物业详情•3．销售技巧•4．签订买卖合同的程序•5．物业管理•6．其他内容（三）确定培训方式•1．课程培训•2．销售摸拟•3．实地参观销售现场某公司销售培训计划主题内容房地产市场房地产市场及发展分析建筑基本知识建筑常识；建筑识图；常用专业名词；房屋类别及建筑形态；城市及小区规划；CBD规划房地产交易五证二书；新合同和补充条款；外地客户在沪购房须知；价格、交易税费；付款方式；按揭业务素质卖场管理；公关和礼仪产品知识建设单位；建筑设计、规划；电气系统；智能化；设备；装修；物业管理市场调查周边项目；总结分析会；区域市场分析潜在客户分析业务技巧卖场接待流程；电话接听技巧；顾客类别及分类接待方法；了解客户需求的方法和技巧；如何引导客户看房；如何对客户跟踪服务业务演练四、销售现场的准备•房地产销售现场的准备是销售前准备工作中非常重要的一环。•一般来说现场工作包括售楼处(模型)、看楼通道、示范单位、形象墙、户外广告牌、灯箱、大型广告牌、导示牌、彩旗、示范环境、施工环境等。（一）售楼处•售楼处又称销售中心，主要是向客户介绍楼盘和展示楼盘形象的地方，同时也是客户做出购买决定并办理相关手续的地方。因此，其地点的选择和装修设计风格都要精心安排。1．售楼处位置选择•①最好迎着主干道(或主要人流)方向；有较好的环境和视线；•②设在人车都能方便到达，且有一定停车位的位置；•③设在能方便到达示范单位的位置；•④设在与施工场地容易隔离、现场安全性较高的位置；2.售楼处的设计布置原则（1）功能分区明确（2）进入销售中心前要有明确的导示（3）销售中心的内外空间要尽可能通透（4）接待区布置要舒适（5）主卖点要有明确的展示（二）看楼通道1．看楼通道的选择以保证线路尽可能短和安全通畅为原则；2．要保证通道充足的采光或照明；在通道较长的条件下，要做到移步一景，要丰富而不单调；3．最好要有利于施工组织，尽可能不要形成地盘分割；4．一般排列的方式有：平列式、下走式、架空式。（三）样板房•房地产项目在预售时，由于置业者在产生购买行为时看不到完整的房屋状况，因此，样板房的制作主要是让客户在此之前对所购买物业有一个直观的感觉和印象。样板房装修布置应表现真实，同时在具体选择和装修上要注意以下原则：1．样板房选择的基本原则（1）选择主力户型、主推户型；（2）设在朝向、视野和环境较好的位置；（3）设在可方便由售楼处到达的位置；（4）多层期房尽可能设在一楼或低楼层；高层现房一般设在较高楼层；（5）高层期房一般布置在4～6层。2．样板房装修原则•（1）装修应充分展示户型空间的优势；要有统一的标识系统；•（2）针对空间的使用要给客户进行引导；•（3）装修的风格和档次要符合项目定位和目标客户定位。•（4）色彩明快温馨，能煽情；光线要充足；家具的整体风格要统一，不可零乱；做工要精细；•（5）对于周边有安全网的样板房，其窗、阳台与围板间保留约3Ocm的间隔，用以绿化；在样板房上两层阳台等入口处设挡板，以防施工掉物，给客户造成安全性不强的印象；•（6）样板房门前要设置鞋架或发放鞋套，最好可以让客户直接进入。（四）形象墙、围墙•1．形象墙、围墙一般主要是用在分隔施工场地，保证客户看楼安全和视线整洁的地方；一般可用普通的砖墙、也可用围板；在客户视线可及的地方要进行美化和装饰；可以上裱喷绘也可用色彩直接上绘；•2．墙上的内容可以仅仅是楼盘的LOGO和售楼电话，也可以根据其墙所在的位置通过结合灯箱、广告牌来展示楼盘的形象和卖点，其风格和色彩应与整体推广相统一，具有可识别性。（五）示范环境•室外空间要进行专项环境设计，根据空间的大小可设置水体造型，如喷泉、叠泉等。水池要与环境结合紧密，也可结合假山石，休闲座椅、花架等；绿植和花草类一般都是必需在住宅开盘时最好多选择些时令花卉，以渲染气氛。（六）施工环境•施工现场应保持干净、整洁、有条理。施工现场的组织与管理水平直接代表着建筑施工公司的水平及实力，而建筑施工公司的水平及实力又直接影响着房地产产品的质量，因此在选择合格的施工公司后，对施工现场环境的维护和有序的管理，将直接影响到项目的形象和其在市场中的口碑，从而影响到消费者的购买信心。（七）模型•模型主要用于在无法完整直接地看到楼盘实际效果时，用来告之客户完成后楼盘的完整形象，同时，也方便业务员给客户讲解时指明具体户型的位置、方位。•模型一般包括社区整体规划大模型、分户模型、局部模型、环境模型和区域模型。（八）广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等•当项目位置处于非主干道或是销售中心位置不便发现时，广告牌、灯箱、导示牌、彩旗的作用就非常明显。一方面他们可以将项目的重要信息在更广阔的地域向外发布，更重要的是它们可以将客户从主干道或是其熟悉的地方引导至项目现场，同时对项目现场气氛起到烘托的作用。第二节房地产销售实施与管理一、房地产销售实施（一）销售实施阶段的划分•按项目销售时间及进度，可将房地产销售分为以下几个阶段：预销期、强销期、持续销售期、尾盘期。阶段时间累计销售量约（%）预销期强销期持续销售期清盘期开盘前1~2个月开盘后1~2个月开盘后3~7个月开盘后8~10个月5~1040~5070~8090~95（二）各销售阶段的策略1．预销期的销售策略•一般来说，项目在正式进入市场前都要有一个预热及提前亮相的阶段，通常有以下几种作用：•（1）不具备销售条件，但需提前发布将要销售的信息以吸引客户等待；•（2）面对市场竞争日益激烈，提前预销可分流竞争对手的部分客户；•（3）为了在开盘时能达到开门红，先行在市场中建立一定知名度和客户基础；•（4）对目标客户及市场进行测试，为正式开盘时的销售策略提供准确依据。2．强销期的销售策略•此阶段一般为项目正式进入市场开始销售，在此阶段项目会投入大量的广告费、推广费用，一般还配合有开盘仪式以及其他各种促销活动等，相应此阶段的销售数量及能力需求也较高。强销期内须注意以下问题：•（1）顺应销售势头，保持较充足的房源供应量，否则有可能造成客户资源的浪费；•（2）此阶段现场热销气氛非常重要，因此应加强促销，不要轻易停止，可根据实际情况变换不同方式，以保持热销场面；•（3）价格调整一定不能一次太多，一般每次不应超过1％，但在客户可接受的前提下，可采用小步慢跑式；•（4）此阶段为项目的最关键阶段，如在市场中成功建立入市形象及市场认同感，则为持续期及尾期奠定了较好基础。3．持续销售期的策略•当项目通过大规模广告及促销后，逐渐进入平稳的销售期，此阶段即为持续销售期。此期间上门客户量逐渐趋于平稳，广告量也不如前段那么大，因此该阶段应根据项目特点和所剩房源挖掘个性进行销售。4．尾盘期的策略•项目进入尾盘，销售速度明显减缓，项目入伙临近，销售问题尤其突出。一是剩余房号可供客户选择范围的少，剩余户型集中在户型设计相对不合理或总价较高部分，无市场竞争力；二是部分户型定位与区位环境不符合。进人尾期后，一般剩下的销售额即为开发商利润，因此解决此部分的销售对开发商特别关键，解决尾盘应注意：•（1）既考虑售价，也要考虑时间。即尾盘不能追求高价格，因追求高价而不能变现，反而增大风险；•（2）可多考虑现楼因素，多做促销。（三）销售业务流程•1．寻找客户•2．现场接待•3．销售谈判•4．客户追踪•5．签约•6．入住二、房地产销售管理（一）销售日常管理1．人员管理•销售的日常工作可以划分为销售任务与服务任务两部分。•执行销售任务的人员主要面对顾客、接待顾客、推荐楼盘、实现成交；•执行服务任务的人员主要包括售楼经理、售楼主任及当值售楼人员、保安、财务等，为销售工作提供必要的后勤服务。•（1）销售流程的设定•（2）销售会议•（