项目前期工作重点任务和主要方法

项目前期工作重点任务和主要方法冯世杰二〇一一年二月十九日房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段投资机会研究可行性研究项目评估和决策获取土地使用权签署有关合作协议建设工程招标开发项目立项规划设计与方案报批七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理投资发展部、技术部、项目部、办公室投资发展部营销策划部物业管理部项目部房地产开发前期重点任务一是抓前提,获得土地使用权二是抓重点,做好项目立项抓关键,做好工程招标四是五是抓合作,签署协议三是抓难点,强设计与报批六是抓细节,做好七通一平项目前期工作重点任务和主要方法一、土地获取二、规划审批流程项目前期工作重点任务和主要方法土地获取土地获取土地使用权出让程序办理程序获取信息领取挂牌文件提交申请挂牌办理土地证任务方法（后详）网络、报纸国土资源部门申请书、证明文件、保证金等现场竞拍申请书、提交材料观注、询问沟通、知彼内部协调信息流畅通及时反馈主观能动性土地获取土地使用权获取途径出让转让划拨其它指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称批租，属地产一级市场.有协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者无偿交付其使用。指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。旧城改造取得中标地块；联合开发（土地合作）；通过司法裁决取得；通过兼并、收购等股权重组方式取得。土地获取获取信息从网络、报纸等渠道获取土地使用权出让信息任务方法时刻关注报纸、网络上出现的关于土地出让信息，平时多打电话咨询，掌握第一手信息。程序一土地获取领取挂牌文件到市（县、区）国土资源部门领取土地使用权出让挂牌文件。任务方法主动详细询问报名时间节点，及时向公司领导汇报，时常打听最新报名情况。程序二土地获取提交申请1、申请书；2、法人单位有效证明文件；3、法定代表人的有效身份证明文件；4、申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；5、竞买保证金交纳凭证；6、挂牌文件规定需要提交的其他文件。任务方法协调公司各相关部门，整合其提供的挂牌文件所需材料并备份，提前做好报名准备。程序三土地获取挂牌1、挂牌主持人介绍挂牌起始价、增价幅度等竞价规则，宣布挂牌竞价开始；2、竞买人填写《挂牌竞买报价单》进行报价；3、工作人员收到《挂牌竞买报价单》后，对报价高于上一轮价格，符合增价幅度标准及报价规则的报价单予以审核，对各个符合规定的报价予以确认；（或现场举牌竞价）4、确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。5、签订《成交确认书》；6、签订《国有土地使用权出让合同》；7、规定时间内交清全部土地出让金。8、申请办理土地登记和领取《国有土地使用证》任务方法在挂牌竞价时，保持信息流畅通，并及时将信息反馈给公司，按公司的意旨行事。程序四土地获取办理土地证土地获取1、用地申请；2、招标、拍卖或挂牌的成交确认书；3、国有土地使用权出让合同（经招拍挂程序后签订）；4、土地登记申请表、土地登记审批表；5、宗地界址图；6、土地出让金交付凭证复印件；7、企业工商营业执照（复印件）及法人代表身份证复印件；8、单位法人身份证明及组织机构代码证（复印件）；9、委托登记的应提供委托书和被委托人身份证。任务方法协调公司各相关部门，整合材料并及时报送土地相关部门，询问进度情况，并反馈给公司。程序五规划审批流程规划审批流程规划审批程序办理程序《建设用地规划许可证》总平面规划设计方案联审《建设工程规划许可证》任务方法（后详）申请表、地形图、合同相关部门联审回执单申请表、验线回执单主动联络、熟悉风格沟通、交流见机行事总平面规划设计方案审核方案图、设计说明、鸟瞰图及时反馈信息建筑设计方案的审批方案效果图、文件、户型腿勤、嘴甜规划审批流程建设用地规划许可证申报资料：1、银川市建设用地规划许可申请表（示例）；2、现状地形图（经市政与村镇处审核的原件）；3、国有土地使用权出让合同。承诺时限：5个工作日（承诺件）办理处室：建管处市政与村镇处。任务方法（后详）主动联络，熟悉相关人员工作风格。程序一规划审批流程建管处填写《银川市建设用地规划许可申请表》，报送。任务方法领取申请表，主动联络，熟悉办事员的工作风格。办理处室规划审批流程银川市建设用地规划许可申请表规划审批流程建设用地规划许可证样本规划审批流程总平面规划设计方案审核申报资料：1、总平面规划方案图（三个方案以上）；2、设计院出具的设计说明文本；3、重要地段及大型建设项目，须提供鸟瞰及街景效果图。承诺时限：5个工作日(不含专委会或专题会研究时间)（承诺件）办理处室：建管处任务方法（后详）了解办事人员风格、主动与审核人员搞好人脉。及时反馈信息给技术部。程序二规划审批流程总平面规划设计方案联审申报资料：1、总平面规划方案图（八份）；2、总平面规划图电子版（dwg格式，光盘）；3、勘测定界图及其报告（原件），或宗地图及界址点坐标（原件）。承诺时限：5个工作日（联办件）必联单位：园林、房管、地震、环保、人防、城管、气象可选单位：水务、公安（交警）、文广任务方法（后详）主动与联审各单位相关工作人员沟通、交流。及时反馈意见。工作之外经常联系。程序三规划审批流程园林绿化率及绿地面积审核通过后。在通过的总规图上盖章任务方法必联单位一联办通知单从规划局获取。规划审批流程房管物业管理用房，面积是否达标，供暖方式任务方法联办通知单从规划局获取必联单位二规划审批流程地震办理抗震设防审批，进行地震安全性评价。任务方法1、联办通知单从规划局获取2、从地震局领取抗震设防申报表必联单位三规划审批流程环保联办项目通知单审核，环评报告的审批。任务方法1、联办通知单从规划局获取2、环评报告书委托专业机构制作必联单位四规划审批流程人防根据防空地下室建设管理办法，规划人防地下室，办理防空地下室审查表。任务方法联办通知单从规划局获取必联单位五规划审批流程城管上报公厕、垃圾转运站设计方案，办理审核意见单。任务方法联办通知单从规划局获取必联单位六规划审批流程气象防雷装置设计审核行政许可手续任务方法诚恳礼貌必联单位七规划审批流程总平面图的批准•申报资料：1、盖有园林审查专用章的总平面图纸（八份）。•承诺时限：3个工作日（承诺件）•办理处室：建管处市政与村镇处规划审批流程建筑设计方案的审批申报资料：1、建筑设计方案效果图（三个以上含三个方案，至少两个方向以上立面，并注明色彩、材料做法、建设单位、项目名称等）；2、方案设计说明文本；3、户型申报表（住宅项目）。方案通过后提供：1、同意的建筑设计效果图（A4两份）；2、平、立、剖面建筑单体图纸（3套）；3、规划公示图(一式两份)及电子图（JPG格式，不大于5M）。承诺时限：7个工作日(不含专委会或专题会研究时间)（承诺件）办理处室：建管处市政与村镇处。任务方法（后详）有耐心经常打电话或直接去办理部门了解方案审核进展情况。及时将信息反馈给部门负责人。程序四规划审批流程建设项目户型申报表规划审批流程建设工程规划许可证申报资料：1、银川市建设工程（建筑类）规划许可申请表；2、建设用地规划许可证复印件（核原件）；3、国有土地使用证（核原件）；4、验线回执单（经建管处、规划执法大队、勘测院三方签字）；5、环境影响评价批复；6、根据项目情况需要提供的相关资料（会议纪要、承诺书、领导批示等）。承诺时限：5个工作日（承诺件）办理处室：建管处任务方法（后详）报件后随时掌握办理进程。程序五规划审批流程建设工程规划申报表规划审批流程银川市建设工程（建筑类）规划许可申请表规划审批流程《建设工程规划许可证》样本规划审批流程体会•1、差异性1）政府差异性2）项目差异性3）工作方法差异性•2、系统性1）系统思维能力2）统筹能力3）系统调节能力体会政府差异性即程序差异银川、石嘴山（有区别，具体问题具体分析）差异性一体会项目差异性1、国际村中间规划变更2、财富汇工业用地转商住用地差异性二体会工作方法差异性针对不同部门不同阶段不同领导适用不同方法差异性三体会系统思维能力轻重缓急前后左右系统性一体会统筹能力1、内部协调—中组部2、外部联系—外联部3、制定计划—参谋部系统性二备注系统调节能力1、急事vs缓心2、生活vs工作分开但不分离3、机变vs自我系统性三备注表格下载方式•银川市规划管理局网址：•银川市人民政府政务大厅：•政务大厅规划窗口咨询电话：6889318项目前期工作重点任务和主要方法银川市规划管理局各处室邮箱•规划科[e-mail]•建管一科[e-mail]•建管二科[e-mail]•建管三科[e-mail]•村镇科[e-mail]•市政科[e-mail]•大厅窗口[e-mail]项目前期工作重点任务和主要方法欢迎大家进行业务交流！顺祝各位事业兴旺、身体健康！项目前期工作重点任务和主要方法