XXXX年天津滨海新区房地产市场总结报告_15页

滨海新区2010年市场分析市场研究部2010年12月2010年滨海市场概述•年初齐疯狂，年中齐观望，年末齐放量开发商•楼市信贷环境的紧缩，国家多部门相继加大对房企融资渠道的监管和审查力度政府•中端供应集中、高端新盘稀少、生态特色凸显、精装房份额扩大、限价房上市、保障房增加，明年供应量较大。结构分配价格趋势土地市场•本年度未对非住宅市场进行调控，商业地产发展迅速。非住宅市场•国际房企云集、一线代理商齐聚滨海、万科5盘齐发、高手对决的时代企业特点•热点板块边缘化——北塘、生态城、响螺湾、航运区域热点•滨海市场拿地升温，未来将会有大量的土地上市，竞争将会愈演愈烈。•价格经过两次政策调整之后，回归到年初的价格水平。2010年宏观环境年份宏观政策要点2008年“两防”防止经济过快转变为过热，防止结构性物价上涨转变为明显的通货膨胀。2009年保增长、扩内需、调结构2010年稳增长、调结构、管理通胀内需2010年宏观经济主基调为稳增长受国际金融海啸的冲击，“保增长、调结构”成为2009年我们宏观经济发展的当务之急。2010年则是继续应对国际金融危机、保持经济平稳快速发展、加快转变经济发展方式的关键一年，是全面实现“十一五”规划目标，为“十二五”发展打好基础的重要一年。总体上看，2010年发展环境虽然好于上年，但是面临的形势仍错综复杂，2010年要提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要继续实施积极的财政政策和宽松的货币政策。“十二五”产生什么影响——第一是城镇化不断的深入，拉动内需带来的房地产巨大的空间第二个是区域发展伴随着城市梯度的发展，一线城市进入到大都市阶段，周边的城市具有很大的潜力。第三个是低碳、节能、环保。第四个是中小套型的商品房、保障性住房和一些新的业态会受到政策的倾斜，发展迅速。2010年大势背景97-02年居住需求自然增长阶段产品同质化特征明显区域内需求构成市场需求主体价格、销售量平稳增长03-04年刚性需求快速增长阶段大规模拆迁形成刚性居住需求二手房需求量增加，带动一手房市场改善型居住需求比例上升跨区域置业趋势出现05-07年居住改善激增阶段外来开发商进入，带动产品更新，品质明显提升经济积累及家庭结构变化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群构成尚未细分价格、销售量快速增长金融危机宏观政策价格增长过快成交量萎缩08年综合因素盘整阶段09年需求集中释放阶段金融危机影响减弱救市政策刺激需求各种需求集中释放价格、销售量快速增长开发企业高价拿地10年-至今政策干预市场调整阶段经济复苏，房产泡沫严重价格飚升势头过强政策强制干预频出、宏观调控政府、开发商、消费者三方博弈，市场观望情绪加重【关键词】房产泡沫、政策强制打压、市场观望2010年，房地产继续09年火爆市场，价格进一步上涨。在这样的市场背景下，中央相继出台若干调控政策，政府与开发商、消费者三方博弈，市场观望情绪加重。政策盘点政策keyword楼市关键词国十一条国五条保障房限购令房产税加息调控就是实行差别化的信贷政策，就是要严格限制各种名目的炒房和投机性需求政策剖析政策分析•严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，•加大房地产贷款窗口指导.•对二套房不再区分改善型和非改善型，均执行40%首付；•加强监督管理，加强监控跨境投融资活动“国十条”•加大调控力度•完善差异化的住房信贷政策•调整住房税收政策•增加有效供给•加大市场检查查处力度•特点：针对性十分强•金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；使银行房贷空间更小。•对开发商的影响——买地、投资金额大幅上涨；市场需求下滑等。•对购房者的影响—增加购房成本“保障房”•“新国十条”明确了今年580万套保障房建设目标，9.29新政则再次强调了要“全面完成保障性安居工程建设任务。•滨海新区5年建成1500万平方米保障房。•保障型住房是不可能替代商品房的。•目标：多层次多渠道建设保障房是当务之急“限购令”•天津限购令属于“严厉”类型,不仅没有考虑家庭拥有住房的基数，而且也只限制新房，没有限制购买二手存量房。•从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。“加息”“国五条”政策周期研判2005年－2010年政策对房地产走势影响模拟图07年1季度-3季度05年2季度-06年1季度06年2季度-4季度07年4季度-08年4季度09年1季度-3季度09年4季度-10年1季度前一轮政策周期上一轮政策周期从历史政策周期研判，历史上调控周期大约维持在9个月以上，弱市调整已成定局！从4月17日“新国十条”发布，到9月29日二次调控来袭，再到10月19日央行祭起加息大棒，楼市在2010年进行了两次大型的调整。新一轮政策周期10年2季度10年3季度10年4季度深刻的政治背景决定了本轮调控空前的力度与长期性，短期对于市场的影响已经成为必然2010年商品房成交情况2010年1月—11月天津市商品住宅成交情况第一次调控第二次调控2010年1月—11月滨海新区商品住宅成交情况第一次调控第二次调控2010年进行了两次政策调控，4月17日第一次调控，该次调整对市场影响较大；第三季度市场刚刚回暖，9月末又迎来了第二次调控，使得整体楼市又出现小幅度下滑，但相比第一次调控影响幅度要小。第一次调控使得开发区和天津市整体的成交情况均有了较大程度的下调，而在第二次调控中开发区成交情况不降反升，但涨幅很小，从4月份调整以来，开发区的成交量一直处于低位，传统的金九银十也没有给楼市的成交情况带来大幅度的增长。•短期市场观望气氛浓重，•将全面承压•中期市场开始消化政策，•呈分化走势•长期市场回归常态，•迎来平稳增长期短期市场反应中期市场反应长期市场反应02,5005,0007,50010,00012,50002550751001251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（万m2）成交套数(套)05001,0001,5002,0002,5003,0000510152025301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（万m2）成交套数(套)2010年商品房价格走势2010年1月—11月天津市、滨海新区、开发区和塘沽区商品住宅成交均价第一季度第二季度第三季度第四季度三季度初期价格达到一年中的最高位，而后价格一路下滑。市场出现回暖，楼市价格持续攀升。预计在第四季度，整体市场成交量将平缓下降，成交均价在经历第三季度波动上升后将小幅走低。楼市信贷环境紧缩，房企资金链进一步被收紧。一旦进入新的加息周期，调控的“政策叠加效应”将使开发商在第四季度加紧推盘以回笼资金。价格波动不大，一直保持低位调整态势。楼市整体呈现小阳春，均价上涨02,5005,0007,50010,00012,50015,00017,50020,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月天津市平均价格(元/m2)滨海新区平均价格(元/m2)塘沽区平均价格(元/m2)开发区平均价格(元/m2)土地成交情况截止11月24日天津市共有33宗住宅用地即将入市，出让面积达167万平米，总地价36亿元。滨海新区成供地最热区，占总出让面积42%。市内六区土地呈现紧缺状态，仅河东区一宗地出让。2009年前11个月土地成交2010年前11个月土地成交滨海新区占天津市总成交土地的23.76%滨海新区占天津市总成交土地的29.21%区域土地宗数(块)土地总面积(平米)规划建筑面积(平米)成交土地平均价格(元/平米)成交楼面平均价格(元/平米)平均溢价水平土地出让金(万元)滨海新区6418803.4954587.39423.044134.1478.78%394640静海县4184932.4369864.83070.851535.4351.72%56790北辰区115332.536951.338452.633507.320.08%12960“九二九”楼市调控至今，天津共有11快土地拍出，且大部分高溢价率出让。滨海土地市场：国内外知名开发商频出，市场热度不断上升，未来将会有大量土地上市，集中在北塘、上北等区域市场供求总量•2011年开发区和塘沽区（不含北塘和生态城）在售楼盘结转供应量138万平米•2011年生态城和北塘在售楼盘结转供应量98万平米•2011年已知未上市楼盘供应量50万平米•2011年塘沽区的保障性住房供应量为50万平米•2011年成交土地转化供应量115万平米预计2011年供应总量451万平米预计2011年成交总量将较2010有小幅提升，但2010年总体上仍呈现“供大于求”的局面！•在2009年市场情况较好的情况下，塘沽区和开发区当年的成交量为227.9万平米•在2010年市场多次调整的情况，截止到12月8日塘沽区和开发区当年的成交量为101.24万平米，预计2011年整年销售量为107万平米。备注：以上统计的数据均为开发区、塘沽区和生态城区域开发区塘沽中心城区•商业、政府、居住；•区域成熟度最高，生活配套最完善，•多以高层、小高层等高密度产品为主，小户型需求量大开发区•宜居、金融业、商业，滨海高端住宅聚集地；•成熟的居住生活片区，目前居住宜居程度最高；•中高端产品增加，如：万科海港城、启航嘉园等项目会在2011年有较大的放量。中新生态城•生态宜居、国家级重点住宅项目，片区认可度高；•虽无居住基础，但区域规划合理，随着各阶段项目开发；居住条件快速完善，未来居住氛围好。北塘•企业总部：产品形式优于中心商务区和开发区，但受制地目前经济水平；•2011年将有集中放量，物业类型丰富。东疆港•旅游休闲地产，目前成熟度低；•依托海景资源，未来旅游度假型住宅前景可观。临港工业区•重型装备制造产业基地；•现阶段无法承担住宅功能，与本项目不成为竞争关系。北塘未来供应向中心区外围转移，多集中在中新生态城、等片区。开发区结转供应较多，市场相对保持活跃。竞争市场特征—板块格局2011年市场预判政策环境保增长抗风险调控持续政府落实执行金融环境通胀持续银根收紧市场环境供大于求价格竞争加剧中高端供应集中生态城和北塘项目的增加将会使未来市场面临更高规格的竞争2011年宏观市场预判政策焦点2011年实施政策的可能性判断依据信贷政策对于房地产政策来说，明年的政策仍将趋紧目前调控政策尚未具有明显的效果，不可能放松。加息政策继续加息的可能性很大，甚至不排除进入加息周期的可能通货膨胀非常明显，楼市虚火依然旺烧。房产税政策2011年出台的可能性不大房产税出台是个复杂的过程，需要其他完善的配套，而且对房产税是否能抑制房价的过快上涨，各方争议很大。即使出台，预计只是在几个主要城市进行试点。其他房产政策明年政策主流是细化，不会再有大的政策出现，但会逐渐强调各开发环节的细节。2010年4月出台了“国十条”，涉及范围广；接下来的所有政策，无论是“国五条”“津十条”等都是对国十条细则补充的和加大执行力度2011年成交量持续增长，但价格在短期内有一定幅度的下降，楼市基调以稳定为主2011年滨海新区楼市预测滨海新区做为中国发展的第三个增长极，同时环渤海经济带的核心城市，而滨海的发展，也将是中国经济的一个新的引擎,因此滨海发展的速度将高于整体全国的整体速度。所以说2011年滨海仍处蓬勃发展期，核心区周边受关注、仍有上升空间。Part1：政策角度Part2：城市发展Part3：市场方面123I.从土地角度上看，核心区域的土地日渐稀少，渐趋饱和，边缘区域放光彩，发展前景大。II.从保障房角度上看，由于2010塘沽区的上北和北塘区域有较大面积的保障房性质的地块成交，这些土地在2011年会有一定的放量，势必会分流商品住宅市场上的一部分中端和中低端客群。III.从商品房的供应情况上看：•从整体上看，2011年滨海新区整体供应量加大。•从供应结构上看，高端产品稀少，中高端和中端产品供应加大，且集中在边缘区域（生态城、北塘、保税区和上北区域）•从价格角度上看，中心区域的价格仍保持在高位，边缘